나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22101 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 14층1406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 ""부산평화도매시장"" 북동측 인근에 위치하는
디알에코시티2 14층 1406호로서, 부근은 시장, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 ""범내골역"" 이
소재하여 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 14층 1406호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅마감 및 화강석마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 ""업무시설(오피스텔)"" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차설비, 개별난방 및 도시
가스 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8미터 내외 및 북서측으로 폭 약5미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)<건축법>
, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,

2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부확인이 곤란하여
관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로
경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황, 관리상태 및 조망 등에 대하여
재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2025타경22101 (1) 사건으로, 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 14층1406호에 소재한 오피스텔입니다. 건물면적은 27.42㎡ (약 8.29평)이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 171,000,000원이며, 경매 구분은 부동산강제경매이고 채권자는 박OO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산평화도매시장 북동측 인근에 위치하며, 부근은 시장, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 제반 교통 사정이 양호합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 내 14층 1406호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 화강석 마감, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 이용상태: 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

* 토지이용: 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역입니다.

* 주변시설: 주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 박OO (강제경매 신청)

* 말소기준권리: 을2. 전세권설정 (박득오, 130,000,000원, 2022-09-15 접수, 말소 예정)

* 인수되는 권리: 을4. 주택임차권 (박득오, 130,000,000원, 2022-09-15 전입, 2022-08-30 확정일자, 인수).

* 임차인 현황: 박득오 임차인이 있으며, 전입일자 2022-09-15, 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 배당신고일자 2024-09-25, 대항력 있음으로 확인됩니다.

* 기타 권리관계: 소유권보존(갑1), 강제경매(갑4), 압류(갑5), 가압류(갑6) 등이 등기되어 있으며, 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

* 종합 권리분석: 본건은 대항력 있는 임차인 박득오 씨가 존재하며, 등기부등본 상 주택임차권(을4)이 '인수'로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 보증금 130,000,000원을 인수하거나 배당받지 못할 경우 해당 금액을 추가로 부담해야 할 가능성이 있음을 시사합니다. 다만, 권리분석표 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 부산평화도매시장 북동측 인근에 위치하며, 주변이 시장, 업무시설, 상가 등 상업 및 업무 시설로 밀집되어 있습니다.

* 업종 분포: 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 잠재력: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 시장, 마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 교통: 범내골역(1호선)을 통한 시내 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축물 특징: 2022년 사용 승인된 비교적 신축 오피스텔로, 깔끔한 내부 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 기본 설비: 위생, 급배수, 난방(개별난방, 도시가스), 승강기, 주차 등 기본적인 편의 설비가 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박득오 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 등기부등본 상 주택임차권이 '인수'로 명시되어 있어, 실제 낙찰자가 해당 금액을 부담해야 할 경우, 예상 취득 비용이 크게 증가합니다. (권리분석표의 '인수 보증금 합계: 0원'과는 상반된 정보이므로, 반드시 확인 필요)

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 이에 따라 실제 내부 이용 상황, 관리 상태, 하자 유무, 조망 등은 외부 관찰 및 공부상의 정보만을 토대로 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 시세와의 괴리: 감정가 171,000,000원 대비 최근 유사 면적(27.42㎡)의 거래가가 90,350,000원으로 확인되어, 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 높게 책정되었거나, 해당 거래가 특수 거래였을 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하고 주변 상권이 활성화되어 있어 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 그러나 현재 가장 큰 우려는 130,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 인수 가능성입니다. 등기상 '인수' 표기는 낙찰자에게 상당한 부담이 될 수 있으므로, 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 또한, 내부 확인이 어렵고 감정가와 실거래가 간 큰 차이가 있다는 점을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 범내골역 인근으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 도심 상권: 시장 및 상업 시설이 밀집하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발합니다.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 즉시 활용이 가능합니다.

* 다용도 활용: 오피스텔로서 주거용 또는 업무용으로 활용 가능하여 수요층이 다양합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 171,000,000원

토지면적: 4.28㎡ (약 1.29평)

건물면적: 27.42㎡ (약 8.29평)

최근 매매가 (27.42㎡, 10층): 90,350,000원 (2025년 4월)

최근 매매가 (20.97㎡, 6층): 88,000,000원 ~ 105,000,000원 (2024년 11월 ~ 2026년 4월)

본 물건은 감정가 171,000,000원 대비 최근 실거래가(27.42㎡ 면적 기준)가 90,350,000원으로 약 53% 수준에 거래된 사례가 있어, 시세 파악에 신중함이 요구됩니다. 또한, 130,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 '인수' 가능성(등기부등본상 표기)은 낙찰자에게 큰 부담이 될 수 있는 중대한 리스크입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 근거하여, 낙찰자가 별도의 보증금을 추가로 인수하지 않는다고 가정하고, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다. 상기 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 최근 거래된 유사 면적 가격을 참고하여, 본건의 14층이라는 장점을 고려해 볼 때, 140,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 경매 참여 시에는 임차인 관련 권리 관계(특히 130,000,000원 보증금 인수 여부), 물건의 내부 상태, 현장 시세 등을 반드시 재확인하고 법률 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.