나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22099 [1] 부산광역시 동래구 안락동 425-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 ""충렬사"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
공동주택, 시장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가하고 인근에 노선버스정류장, 지하철역(충렬사역)이 소재하여
제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법
>, 역사문화환경보존지역(7구역(동래장관청,송공단,동래부동헌,동래향교,동래읍성지,내주축
성비,충렬사,군관청))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미 상 임.
2) 기 타 : 본건 건물 지하층은 본건 평가사례 및 세입자 탐문 등에 의하면 위치확인이
곤란한 바 소재불명 처리하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가): 시멘트 블록조 슬래브지붕 및 경량철골조 판넬지붕 지상3층, 지하1층 건물로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅, 스톤코트 및 사이딩판넬 마감,
창호 : 하이샷시창의 구조임.

이용상태

1층 : 현황 '주택(현칭 101호, 102호, 103호, 104호)',
2층 : 현황 '주택(현칭 201호, 202호, 203호)',
3층 : 단독주택,
지하층 : 공부상 '근린생활시설'이나, 현황 '소재불명'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지'와 같이 제시외건물[기호(ㄱ)~(ㄹ)]이 소재하나, 구조
·규모·용도 등으로 보아 본건 토지의 사용·수익·처분 등에 미치는 영향 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

- 본건 건물 일련번호 (가)의 일반건축물대장상 1층 용도는 '근린생활시설 및 주택'이나
현황 '주택'으로 외부관찰 및 탐문조사 되오니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.
- 본건 건물 일련번호 (가)의 일반건축물대장상 면적은 1층 : 122.08㎡, 2층 : 86.61㎡이나
실측면적은 1층 : 약 164.2㎡, 2층 : 약 169㎡)로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미 상 임.
2) 기 타 : 본건 건물 지하층은 현장조사시 위치확인이 곤란한 바 소재불명 처리하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
감정평가서에 의하면 일반건축물대장상 1층 용도는 '근린생활시설 및 주택'이나 현황 '주택'이고, 1층 및 2층의 공부상 면적과 실측면적이 상이하므로 입찰시 확인하기 바람
지하층은 현장조사시 위치확인이 불가하고, 지하층은 공부상 근린생활시설이나 현황은 소재불명임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

1.1. 1.기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22099 (1)

용도: 다가구주택

감정가: 1,349,517,100원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 2.소재지

부산광역시 동래구 안락동 425-6

1.1. 3.토지 현황

토지면적: 257.20㎡ (약 77.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 4.건물 현황

건물면적: 294.36㎡ (약 89.0평)

건물 제시외면적: 49.30㎡

구조: 시멘트 블록조 슬래브지붕 및 경량철골조 판넬지붕 지상 3층, 지하 1층

이용상태: 1층 (공부상: 근린생활시설 및 주택 → 현황: 주택), 2층 (현황: 주택), 3층 (단독주택), 지하층 (공부상: 근린생활시설 → 현황: 소재불명)

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위 환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 "충렬사" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 시장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통 상황

본건까지 차량 접근이 어렵습니다. 인근에 노선버스정류장 및 지하철 충렬사역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 3.토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(36m), 역사문화환경보존지역(7구역)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

을구 4번 전세권 설정 (부산도시공사, 2021.07.05. 접수)이 본 경매 사건의 말소기준권리입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

을구 11번 주택임차권 등기 (한국토지주택공사, 보증금 70,000,000원, 2025.05.15. 접수)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 3.대항력 있는 임차인

* 강 (보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2014-05-16)

* 고 (보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-12-10)

* 손 (보증금 90,000,000원, 차임 114,000원, 전입 2015-11-13)

* 손 (보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-11-13)

* 천 (보증금 미상, 차임 미상, 전입 2014-12-08) - 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 한국토지주택공사 (보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2014-12-08) - 인수되는 권리와 관련 있음.

1.3. 4.대항력 없는 임차인

* 김 (보증금 50,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2025-04-09)

* 나 (보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-26)

* 나 (보증금 미상, 차임 미상, 전입 2022-12-16) - 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 부 (보증금 90,000,000원, 차임 0원)

* 한국토지주택공사 (보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-26)

* 한 (보증금 미상, 차임 미상, 전입 2022-12-26) - 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 5.기타 권리 사항

총 등기부채권액은 토지 약 11.1억원, 건물 약 14.0억원입니다. (참고용)

1.4. 상권 분석

1.4. 1.입지 특성

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 주거시설, 근린생활시설, 시장 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 충렬사 인근이라는 지리적 특성이 있습니다.

1.4. 2.용도 제한

역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 주변 경관 및 문화재 보호를 위한 개발 제한이 적용될 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1.교통 및 편의시설

* 교통: 인근 버스정류장, 충렬사역 이용 가능. 차량 접근성은 낮음.

* 편의시설: 주변 시장 및 근린생활시설 이용 가능. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 다수 존재, 특히 한국토지주택공사 임차인의 보증금 인수 가능성 (70,000,000원).

* 공부상 면적과 실측 면적 차이 (1층, 2층) 및 지하층 소재 불명 (공부상 근린생활시설, 현황 소재불명).

* 1층 용도 '근린생활시설 및 주택'에서 현황 '주택'으로의 변경으로 인한 사용 용도 확인 필요.

* 차량 접근 불가로 인한 불편.

* 역사문화환경보존지역으로 인한 개발 행위 제한 가능성.

* 일괄매각 대상에 제시외 건물(49.30㎡) 포함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 안락동에 위치한 다가구주택으로, 충렬사 인근에 자리하고 있습니다. 다수의 임차인이 존재하며, 특히 한국토지주택공사 임차인의 경우 보증금 70,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있어 권리분석에 신중을 기해야 합니다. 건물의 공부상 면적과 실측 면적 차이, 지하층 소재 불명 등의 특이사항이 있어 현장 확인이 필수적입니다. 차량 접근이 어렵고 역사문화환경보존지역이라는 점은 고려해야 할 사항입니다. 제시외 건물 및 지하층의 현황 파악이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 자가 이용 또는 임대 수익 창출을 위한 투자 대상으로서 고려 가능합니다.

* 역사문화환경보존지역이라는 특성으로 인해 주변 개발이 제한되면서 지역적 희소성이 부각될 수 있습니다.

* 향후 건축물 관련 용도 변경 또는 재건축 시 잠재적 가치 상승 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(1,349,517,100원) 및 경매 시장의 낙찰가율, 유사 물건의 시세, 그리고 인수해야 하는 보증금(70,000,000원) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.