나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22089 [1] 부산광역시 중구 중앙동4가 19 서린엘마르 센트로 뷰 14층103동1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동3가 소재 '중부산세무서' 남측 인근에 위치하는 '서린엘마르 센트로 뷰' 14층103동1404호로서, 주위는 상업·업무용빌딩, 공동주택, 주거용오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대 후면 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 '중앙역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상33층 건물내(사용승인: 2021.05.27.) 내
14층103동1404호(전유면적: 24.4477㎡)로서,
·외벽 : 하부 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40미터 내외 및 서측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외 폭의 포장도로에 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)(2022-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 140m, 최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22089 (1)

* 소재지: 부산광역시 중구 중앙동4가 19, 서린엘마르 센트로 뷰 103동 14층 1404호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 173,000,000원

* 토지면적: 3.34㎡ (약 1.01평)

* 토지지분: 3.3361㎡ (약 1.01평)

* 건물면적: 24.45㎡ (약 7.39평)

* 건물지분: 24.4477㎡ (약 7.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물명: 서린엘마르 센트로 뷰

* 사용승인일: 2021년 05월 27일

* 총 층수: 33층 (본건 14층)

* 총 호실 수: 395호

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동4가 소재 '중부산세무서' 남측 인근에 위치하는 '서린엘마르 센트로 뷰' 103동 14층 1404호입니다.

주위는 상업·업무용 빌딩, 공동주택, 주거용 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대 후면 상업지대입니다.

1.1. 2.교통상황

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 '중앙역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설 이용이 매우 양호합니다.

1.1. 3.인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 40미터 내외, 서측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준높이 140m, 최고 높이 180m), 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

2021년 09월 30일 접수된 대형선망수산업협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

1.2. 2.인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

1.2. 3.말소예정 권리

등기부등본상의 모든 권리(소유권이전1번신탁등기말소, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 4.등기부채권 총액

총 241,830,178원입니다. (근저당 132,000,000원 + 가압류 90,000,000원 + 가압류 19,830,178원)

1.2. 5.임차인 현황

임차인: 장

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024년 07월 19일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

1.2. 6.인수 보증금 합계

0원 (임차인 장 에게 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

1.3. 상권분석

1.3. 1.상권 특성

본건이 위치한 부산 중구 중앙동은 부산의 핵심 상업 및 업무 중심지로, 다양한 비즈니스 활동과 유동인구가 풍부한 지역입니다. 오피스텔, 상가, 업무시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

1.3. 2.주변 시설

건물 인근에 중부산세무서가 위치하고 있으며, 각종 은행, 병원, 금융기관, 관공서 등 공공 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 소재하여 입주자들의 편의를 제공합니다.

1.3. 3.혐오시설 여부

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교통 편의성

도시철도 1호선 중앙역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

1.4. 2.생활 편의시설

상업지대에 위치하여 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 음식점 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.4. 3.주거 쾌적성

비록 상업지구에 속하지만, 오피스텔과 공동주택이 혼재되어 있어 주거 기능 또한 충족하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.임차인 관련

임차인 장 씨는 전입일자는 있으나 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

1.5. 2.건축물 상태

2021년 05월 27일에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 노후화로 인한 하자가 발생할 가능성은 낮습니다. 다만, 내부 상태 및 관리비 체납 여부는 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 3.경매 물건 특이사항

제공된 정보 내에서는 특별한 위험 요소나 특이사항이 명시되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 방문을 통해 누수, 결로, 불법 건축물 등 숨겨진 문제는 없는지 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 4.토지이용계획 제한

토지이용계획상 '가로구역별 최고 높이 제한지역'에 해당하므로, 향후 건물 증축이나 리모델링 시 건축법상 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 부산광역시 중구 중앙동의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치한 오피스텔로, 탁월한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 자랑합니다. 2021년 준공된 신축 건물이며, 권리관계가 비교적 명확하고 인수해야 할 부담이 없어 안전한 물건으로 평가됩니다. 토지와 건물을 일괄 매각함에 따라 토지 사용에 대한 권리 역시 확보 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 도시철도 1호선 중앙역이 인접하여 직주근접성이 매우 뛰어납니다.

* 도심 핵심 상업지구: 부산의 주요 상업 및 금융 중심지에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 현대적인 시설과 깔끔한 내부 상태를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 173,000,000원

* 최근 실거래가 분석

- 2024년 03월 22일 거래: 170,000,000원 (전용면적 24.4064㎡, 5층)

- 2025년 08월 01일 거래: 130,000,000원 (전용면적 27.4445㎡, 9층)

* 시세 분석

본건의 전용면적(24.4477㎡)은 2024년 3월 거래된 물건(24.4064㎡)과 유사합니다. 당시 5층 물건이 1억 7천만원에 거래되었습니다. 본건은 14층으로 층수 이점이 있습니다.

하지만 2025년 8월에는 본건보다 넓은 면적(27.4445㎡)의 9층 물건이 1억 3천만원에 거래된 사례가 있어 시세 변동성에 대한 고려가 필요합니다.

최근 실거래가와 감정가, 본건의 층수 이점 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 범위

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 본건의 희소성 및 입지 조건을 고려 시, 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.