나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2087 [1] 부산광역시 중구 보수동1가 116-115 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 보수동1가 소재 '보수초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 주상용건물, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

남하향 경사지대내 조성된 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 2.5m내외의 계단도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-03-11)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타사항: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물로서,
(사용승인일: 1984.10.15.)

외벽: 치장석재붙임, 몰탈위페인팅 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호(2)
지하1층: 공부상 용도는 '근린생활시설(서고)' 이나, 경매 진행 및 응찰시 이용상황 등은 재확인하시기 바람.
지상1층: 공부상 용도는 '근린생활시설(소매점)' 이나, 경매 진행 및 응찰시 이용상황 등은 재확인하시기 바람.
지상2층: 공부상 용도는 '근린생활시설(사무실)' 이나, 경매 진행 및 응찰시 이용상황 등은 재확인하시기 바람.
지상3층: 공부상 용도는 '근린생활시설(의원)' 이나, 경매 진행 및 응찰시 이용상황 등은 재확인하시기 바람.
지상4층: 공부상 용도는 '주택' 이나, 경매 진행 및 응찰시 이용상황 등은 재확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비 등이 구비되어있음.

부합물 및 종물

본건 건물 일련번호(2) 외부관찰상 부합물 및 종물이 확인되지 않으나, 경매 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타사항: 없음.

물건 비고

일괄매각. 목록2. 건물의 공부상 용도는 지하1층은 '근린생활시설(서고)', 지상1층은 '근린생활시설(소매점)', 지상2층은 '근린생활시설(사무실)', 지상3층은 '근린생활시설(의원)', 지상4층은 '주택' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경2087 (1)

소재지: 부산광역시 중구 보수동1가 116-115

건물 용도: 근린주택 (지하1층: 근린생활시설(서고), 지상1층: 근린생활시설(소매점), 지상2층: 근린생활시설(사무실), 지상3층: 근린생활시설(의원), 지상4층: 주택)

감정가: 492,200,400원

토지 면적: 185.10㎡ (약 56.00평)

건물 면적: 487.29㎡ (약 147.46평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매(부동산)

채권자: 채OOO

건물 사용승인일: 1984년 10월 15일

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 중구 보수동1가에 소재하며, 보수초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 주상용 건물, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 토지는 남하향 경사지에 조성된 사다리형이며, 현재 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다. 서측으로는 노폭 약 2.5m 내외의 계단도로와 접하고 있습니다. 지역 용도상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 청산을 위한 형식적 경매 및 유동화 물건으로 진행됩니다. 등기부등본상 말소기준권리는 1996년 3월 30일 접수된 박형철 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위로 등기된 근저당권, 가압류 등은 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 강천애

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 1994-02-07, 대항력: 있음

비고: 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 실제 보증금 존재 여부 및 인수 가능성 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 서정삼

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 1989-11-10, 대항력: 있음

비고: 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 실제 보증금 존재 여부 및 인수 가능성 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 정귀근

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 1995-08-17, 확정일자: 1998-02-19, 배당신고일자: 2007-11-11, 대항력: 있음

비고: 건물 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

나머지 임차인(고영옥, 나유정, 나정관, 박대열, 신보연, 윤상호, 이명석, 임성훈)은 대항력이 없으며, 나정관 임차인의 경우 보증금 30,000,000원에 대한 주택임차권이 등기되었으나 말소 처리되어 배당받았을 것으로 예상됩니다.

최종적으로 낙찰자가 인수해야 할 총 보증금은 30,000,000원(정귀근)입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 부산 중구의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치하여, 주변에 다양한 근린생활시설과 주거지가 밀집해 있습니다. 상업 시설로는 소매점, 의원 등이 해당 건물 내에 존재하며, 보수초등학교 등 교육 시설이 인근에 있어 지역 내 유동인구 확보에 유리합니다. 교통 접근성이 보통 수준이며, 도로 폭이 좁은 점은 차량 이용 시 다소 불편할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 재래시장(국제시장, 부평깡통시장 등)과 남포동 상업지구가 인접해 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에 좋습니다. 또한, 부산항, 용두산공원 등 주요 관광 명소와도 가까워 입지적 장점을 가집니다. 부산시 중구는 역사와 문화가 공존하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 곳입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1984년 준공된 건물로, 약 40년이 경과하여 리모델링 또는 재건축에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원으로 명시된 강천애, 서정삼 임차인의 경우, 실제 대항력 행사 가능성 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 형식적 경매: 형식적 경매의 특성상 인수되는 권리가 없을 수도 있으나, 본 건의 경우 정귀근 임차인(보증금 30,000,000원)의 권리를 인수해야 하므로 잔금 납부 시 이를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 중구의 중심지에 위치한 근린주택으로, 상업시설과 주택이 혼합되어 있어 다양한 수익 창출이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 주변 편의시설 및 교통 접근성이 양호하나, 건물 노후화와 대항력 있는 임차인으로 인한 리스크를 신중하게 검토해야 합니다. 형식적 경매의 특성에도 불구하고, 명확히 인수되는 임차권이 존재하므로 이에 대한 정확한 파악과 대비가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 중구의 우수한 입지: 부산의 핵심 상업 및 행정 중심지에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

* 다용도 활용 가능성: 제1종 근린생활시설(서고, 소매점, 사무실, 의원)과 주택이 복합된 건물로, 임대 수익 다각화가 가능합니다.

* 잠재적 개발 가치: 노후된 건물이므로 향후 리모델링 또는 재건축 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 492,200,400원입니다. 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 하는 임차 보증금은 30,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 거래 사례(다세대/연립주택)를 분석한 결과, 해당 지역의 주거용 면적당 시세는 약 140만 원 ~ 180만 원 수준으로 파악되었습니다. 그러나 본 건은 상업시설을 포함한 복합 용도의 근린주택으로, 제공된 주거용 거래 사례만으로는 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

이에 따라, 본 건의 정확한 시장 가치는 건물 내부의 상업 시설 활용도 및 임대 수익률, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가를 기준으로 약 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

즉, 예상 입찰가는 대략 390,000,000원 ~ 490,000,000원 범위로 제안할 수 있습니다.

최종 입찰 시, 인수해야 하는 임차 보증금 30,000,000원을 고려한 총 투자 비용을 계산해야 하므로, 본건의 실질적인 투자 가치를 면밀히 평가하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 450,000,000원에 낙찰될 경우, 총 투자 비용은 450,000,000원 + 30,000,000원 = 480,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.