나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10235 [1] 경상남도 거창군 거창읍 대동리 699-1 선보프라자 지하1,2층B101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거창군 거창읍 대동리 소재 거창중학교 서측 인근에 위치하는 선보프라자 지하1,2층B101호로서, 주위는 근린생활시설,소규모아파트 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상건물까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상8층 건물 내 지하1,2층 B101호로서,
외벽 : 화강석 등 마감
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 강화유리입니다.

이용상태

집합건축물대장상 1종근린생활시설(일반목욕장, 찜질방)로 되어 있으나, 현재 롤러스케이트장, 애견수영장이나, 현재는 영업을 하지 않는 상태입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약25m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-10)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,<추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다. 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 평가대상의 집합건축물대장상의 용도는 1종근린생활시설(일반목욕탕, 찜찔방)으로 되어 있으나, 현황은 롤러스케이트장, 애견수영장입니다.

물건 비고

본건 집합건축물대장상의 용도는 '1종근린생활시설(일반목욕탕, 찜질방)'으로 되어 있으나, 현황은 '롤러스케이트장, 애견수영장'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상남도 거창군 거창읍 대동리 699-1 선보프라자 지하1,2층B101호

1.2. 건물 정보

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 1종근린생활시설(일반목욕탕, 찜질방), 현황 롤러스케이트장, 애견수영장)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상8층 건물 내 지하1,2층 B101호

건물 면적: 1246.31㎡ (약 376.91평)

감정가: 878,000,000원

1.3. 토지 정보

토지 면적: 413.09㎡ (약 124.96평)

토지 이용: 상업용 건부지

1.4. 매각 정보

사건번호: 거창지원 2025타경10235 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경상남도 거창군 거창읍 대동리 소재 거창중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 소규모 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통시됩니다. 서측으로 노폭 약 25m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 지역/토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-10)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)입니다. 추가적으로 문화재 및 하천에 관한 사항은 담당 부서에 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 현황

채권자는 거창농업협동조합이며, 총 등기부채권액은 780,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입(사업)일자: 2018-05-30

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2010년 10월 19일 접수된 거창농업협동조합의 근저당권(을32)입니다. 본 건 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리 및 임차인은 소멸됩니다. 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

집합건축물대장상 용도는 '1종근린생활시설(일반목욕탕, 찜질방)'으로 되어 있으나, 현황은 '롤러스케이트장, 애견수영장'으로 이용되고 있으며, 현재는 영업을 하지 않는 상태입니다.

4.2. 주변 상권

주변은 근린생활시설 및 소규모 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 주변에 근린생활시설이 위치합니다.

* 교육시설: 거창중학교가 인근에 위치합니다.

* 기타: 본 건물에는 급·배수설비, 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도와 실제 현황이 상이하여, 향후 건축물 관련 민원 또는 법적 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 영업 중단 상태: 현재 영업을 하지 않는 상태로, 향후 재개장 및 수익 창출 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 지역/토지 이용 제한: 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건물 증축 또는 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다. (문화재, 하천 관련 추가 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 거창군 거창읍 소재 대단지 아파트와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치한 근린상가입니다. 집합건축물대장상 용도와 현황의 차이, 현재 영업 중단 상태 등은 리스크 요인이지만, 지하 1,2층을 활용한 넓은 면적과 교통의 편리성은 잠재적 가치를 지닙니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적 활용: 지하 1,2층 약 1246.31㎡ (약 376.91평)의 넓은 면적을 활용하여 다양한 업종으로의 전환 및 수익 창출이 가능합니다.

* 입지 조건: 주요 도로와 접하고 있어 접근성이 양호하며, 주변 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

* 낮은 인수 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리나 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 878,000,000원

낙찰가 산정 시 고려사항:

* 본건의 현황(롤러스케이트장, 애견수영장)과 집합건축물대장상 용도(목욕탕, 찜질방)의 차이로 인한 리스크.

* 현재 영업 중단 상태로 인한 공실 리스크 및 재개장 비용.

* 차후 용도 변경 가능성 및 관련 비용.

* 주변 시세 및 향후 지역 개발 가능성.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 시장 조사 및 현장 답사를 통한 추가적인 정보 수집 후 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.