나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21469 [1] 경상남도 거제시 고현동 961-85 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 ""거제고현버스터미널"" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 숙박시설, 위락시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 7층 건 중 5층502호외 2개호로서,
외벽 : 타일 및 모르타르위 페인트 등 마감.
내벽 : 502호, 503호 - 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
701호 - 모르타르 등 마감.
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

○ 기호 ①, ③: 집합건축물대장상 용도 ""만화방"", ""제2종근린생활시설(사무소)""이나, 현황 ""원룸형 숙소""로 이용 중입니다.
○ 기호 ②: 집합건축물대장상 용도 ""제2종근린생활시설(일반음식점)""이며, 현황 ""공실""입니다.

설비내역

공동 승강기설비, 소화전설비, 제반 급배수설비, 위생설비 등이 되어 있으며, 기호 ①, ③은 전기온수기설비, 필름난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 평지에 위치한 세장형의 토지로서, ""상업용""으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북동측 및 남동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(고현동중심시가지구역)

공부와의 차이

본건 기호 ①, ③ 건물은 집합건축물대장상 ""만화방"", ""제2종근린생활시설(사무소)"" 2개호이나, 현황 여러 개의 호수로 구분하여 ""원룸형 숙소""로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-집합건축물대장상 용도 목록[1]은 '만화방', 목록[3]은 '제2종근린생활시설(사무실)'이나, 현황 여러 개의 호수로 구분하여 '원룸형 숙소'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21469 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 거제시 고현동 961-85, 5층 502호 (도영빌딩)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 (지하 2층)

건축허가일: 1995.05.19

사용승인일: 1995.12.26

총 호실 수: 13개 호실

건축물대장상 주용도: 제2종근린생활시설

기타 용도: 근린생활시설, 업무시설, 위락시설

토지면적: 316.7㎡ (약 95.8평)

건축면적: 251.16㎡ (약 75.97평)

연면적: 2016.06㎡ (약 609.8평)

1.3. 물건 현황

감정가: 315,000,000원

토지면적: 42.78㎡ (약 12.94평)

토지지분: 42.78㎡ (약 12.94평)

건물면적: 216.41㎡ (약 65.46평)

건물지분: 216.41㎡ (약 65.46평)

이용상태 (현황):

* 기호 ①, ③ (502호, 503호 등): 집합건축물대장상 용도 '만화방', '제2종근린생활시설(사무실)'이나, 현황 여러 개 호수로 구분하여 '원룸형 숙소'로 이용 중

* 기호 ②: 집합건축물대장상 용도 '제2종근린생활시설(일반음식점)'이며, 현황 '공실'

1.4. 채권자 정보

채권자: 진OOOOOOOO (진주축산업협동조합)

채권 총액: 216,000,000원 (근저당권 기준)

임의경매 신청 채권액: 374,124,415원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 거제시 고현동 소재 "거제고현버스터미널" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 숙박시설, 위락시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다. 거제 고현동은 거제시의 중심지로서 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

대지권의 목적인 토지는 북동측 및 남동측으로 포장도로가 소재하며, 소로2류(폭 8~10m) 및 중로2류(폭 15~20m)에 접합되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 5월 30일자 진주축산업협동조합의 근저당권(채권액 216,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현재 등기부상 별도의 임차인 현황은 명시되어 있지 않으나, '기타 참고사항'에 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. (주의: 임대관계 미상이라도 점유자가 있을 수 있으므로 명도 시 확인 필요)

3.4. 소유권 및 기타 권리

소유권 보존 등기는 1995년 12월 29일 장도영 명의로 되어 있습니다. 본 경매는 진주축산업협동조합의 임의경매 신청에 의한 것입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 "거제고현버스터미널" 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 접근성이 뛰어납니다. 주변에 숙박, 위락, 근린생활시설 등이 밀집하여 있어 다양한 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 건물 이용 현황

집합건축물대장상 용도는 '만화방', '제2종근린생활시설(사무실)', '제2종근린생활시설(일반음식점)' 등으로 등재되어 있으나, 현재 502호, 503호 등은 여러 개의 호실로 구분되어 '원룸형 숙소'로 이용되고 있습니다. 기호 ② 호실은 '일반음식점' 용도이나 공실 상태입니다.

4.3. 임대 관계

임대 관계는 파악되지 않았습니다 (미상).

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 7층 건물(지하 2층)이며, 해당 물건은 5층 502호입니다. 외벽은 타일 및 모르타르 위 페인트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감입니다. 창호는 새시입니다.

5.2. 설비 내역

공동 승강기, 소화전, 제반 급배수 및 위생설비가 갖추어져 있습니다. 502호(및 503호)에는 전기온수기 및 필름난방 설비가 되어 있습니다.

5.3. 주변 생활 편의시설

"거제고현버스터미널"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 공동주택 등이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

집합건축물대장상 용도는 '만화방', '제2종근린생활시설(사무실)'이나, 현황은 여러 호실로 구분되어 '원룸형 숙소'로 이용 중입니다. 이는 불법 건축물에 해당하거나 용도 위반으로, 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 제재가 발생할 수 있습니다. (관련 정보:)

6.2. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수되는 임차 보증금은 없으나, 점유자에 대한 법적 절차 및 협상이 필요할 수 있습니다.

6.3. 일부 공실

기호 ② 호실은 '제2종근린생활시설(일반음식점)' 용도이나 공실 상태로, 임대 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

보도자료에 따르면 거제시 고현동 일대는 보행환경 개선 사업 등이 진행되고 있으며, 일부 지역에서는 과거 해양 플랜트 산단, 폐기물 처리 시설 등과 관련하여 주민 반대 시위가 있었습니다. 하지만 현재 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 고현동의 핵심 상업 지역 내 "거제고현버스터미널" 인근이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용도를 높일 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 건물 현황과 공부상 용도의 불일치로 인한 행정 제재 가능성입니다. '원룸형 숙소'로 운영 중인 부분에 대한 불법 건축물 여부 및 이행강제금 부과 가능성을 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점도 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

적법한 용도 변경 절차를 거치거나 원상 복구 후 재활용 가능성을 신중하게 검토해야 하며, 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 가격 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 거제 고현 버스터미널 인근 중심 상업 지구에 위치하여 유동인구 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 면적 활용성: 토지 약 13평, 건물 약 65평 규모의 일괄 매각으로 다양한 사업 또는 임대 목적으로 활용 가능성이 높습니다.

* 현황 수익 가능성 (조건부): '원룸형 숙소'로 사용 중인 부분은 명도 후 합법적인 절차를 거치면 즉시 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 315,000,000원

인수되는 보증금: 0원

채권 총액 (말소기준권리 기준): 216,000,000원

고려사항:

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치로 인한 잠재적 이행강제금 및 원상복구 비용 발생 가능성.

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 절차에 따른 부담 및 시간 소요.

* 주변 시세, 공실률, 임대료 수준, 유사 물건 거래 사례 등에 대한 심층적인 현장 조사 및 분석 필요.

예상 입찰가 산정:

본 물건은 입지적 강점에도 불구하고 용도 불일치라는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 감정가 그대로 입찰하기보다는, 상기 리스크 요인으로 인한 잠재적 비용(이행강제금, 원상복구 비용, 명도 비용 등)을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

본 전문가 의견은 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 현장 방문을 통한 임장 활동, 관련 법규 검토, 전문가(변호사, 경매 컨설턴트 등) 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

초기 입찰 고려 범위는 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 252,000,000원 ~ 283,500,000원)으로, 현장 조사 및 법률 검토 결과에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.