나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21485 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 88-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 학산리에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택 등이 소재하는 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준 입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 인근으로 1018번 지방도가 지나고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준 입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 휴경 상태이며, 일부는 도로로 이용중 입니다.

인접 도로상태

본건 지적도상 맹지이나, 서측에 소재하는 노폭 약 3미터 내외의 현황도로(시멘트 포장도로, 본건 일부포함) 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
-토지 일부는 현황 '도로'로 이용중임.
-지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 88-1에 소재하는 토지이며, 통영지원 2025타경21485 (1) 사건번호로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

용도는 답(농지)이며, 감정가는 345,462,000원입니다.

토지 면적은 2,678.00㎡ (약 810.10평)이며, 제시외 토지나 건물은 없습니다.

매각 대상은 토지이며, 채권자는 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

토지 등기부상 총 채권액은 910,397,675원입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 학산리에 위치하며, 주변은 농경지 및 농가주택 등이 소재하는 농경지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근으로 1018번 지방도가 지나고 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형이며, 현황은 휴경 상태이고 일부는 도로로 이용 중입니다.

지적도상 맹지이나, 서측 약 3미터 내외의 현황도로를 통해 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되는 권리는 을13 근저당권, 을14 지상권설정, 갑8 가압류, 갑9 가압류, 갑12 임의경매개시결정입니다.

말소기준권리는 거제수산업협동조합의 근저당권(접수일자: 2012-11-23)입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 등기부상 해당 지상권(을14)은 말소 처리되어 있어 권리 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원이며, 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 거제시 둔덕면 학산리의 농경지대에 위치하며, 주변은 농업 및 전원생활 위주의 지역입니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 산업 시설보다는 농가주택 및 농경지가 주를 이루고 있습니다.

지역 내 소규모 점포나 편의시설은 존재할 수 있으나, 활발한 상업 활동을 기대하기는 어려운 지역적 특성을 가지고 있습니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 파악되지 않았으나, 최종 입찰 전 현장 조사를 통한 상세한 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

교통은 인근 1018번 지방도를 통해 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 시에는 인근 버스정류장을 이용해야 합니다. 거제시 주요 도심 지역과의 접근성은 차량을 이용하는 것이 일반적입니다.

생활 편의시설의 경우, 둔덕면 내 기본적인 시설 이용은 가능할 것으로 보이나, 대형마트, 병원, 문화시설 등은 거제시 시내 지역으로 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

농경지 위주의 한적한 지역으로 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으나, 도시 지역의 편리함과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 농지(답)로서 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못합니다.

지적도상 맹지이고, 토지 일부가 현황상 도로로 이용 중이므로 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

등기부와 물건명세서 간에 지상권의 소멸 여부에 대한 불일치 가능성이 있어, 권리 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

총 채권액이 감정가 대비 높아, 경매 진행 시 채권자들의 적극적인 참여 및 유찰 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 거제시 둔덕면의 농지로서, 한적한 전원생활 및 농업 활동에 적합한 입지입니다. 하지만 지적도상 맹지, 현황 도로 이용, 엄격한 토지 이용 제한 구역 지정, 농지취득자격증명 제출 의무 등 토지 활용에 있어 여러 제약 조건을 가지고 있습니다. 또한, 등기부와 물건명세서 간의 권리 관계 불일치 가능성은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 따라서 본건은 농업 경영에 대한 명확한 계획을 가진 실수요자에게 적합하며, 투자 목적보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

거제시 지역의 개발 가능성에 따른 장기적인 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

경매 절차를 통해 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 본건의 제약 조건들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.)

농업 경영을 목적으로 하는 경우, 관련 정부 및 지자체의 농업 지원 정책 활용 가능성을 모색해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다양한 시장 상황과 입찰 참여자들의 의사에 따라 크게 변동될 수 있으므로, 정확한 금액 산출은 어렵습니다.

감정가는 345,462,000원이나, 맹지, 토지 이용 제한, 농지취득자격 증명 제출 의무 등의 제약 조건을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

본건은 경쟁이 치열하지 않을 것으로 예상되나, 실수요자의 경우 필요성에 따라 결정될 수 있습니다.

따라서 2억 5천만 원에서 3억 2천만 원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 잠정적인 참고용이며, 실제 입찰 전에는 전문가와 상담 및 추가적인 시장 조사를 수행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.