나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21453 [1] 경상남도 거제시 양정동 203-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬

토지감정요항표

위치 및 주위환경

○ 기호 ①~⑥ 토지
본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 ""양정초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

○ 기호 ⑦ 토지
본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 ""양정초등학교"" 북측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 기호 ⑦ 토지까지 소형 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 ①~⑥ 토지
평지에 위치한 세장형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.

○ 기호 ⑦ 토지
완경사지에 위치한 세장형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

○ 기호 ①: 본건은 지적도상 맹지이나, 남측으로 현황 도로가 소재합니다.
○ 기호 ②~⑥: 본건은 지적도상 맹지입니다.
○ 기호 ⑦: 본건 토지의 남서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호 ①, ② 토지
농림지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

○ 기호 ③, ④, ⑤ 토지
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

○ 기호 ⑥ 토지
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제양정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

○ 기호 ⑦ 토지
농림지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

○ 본건 기호 ⑤ 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

○ 본건 기호 ⑦ 지상에 소유자 미상의 제시외 수목이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하되, 제시외 수목이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으며, 제시외 수목은 수종·수령·수량·식재상태·관리상태 등을 참작하여 감정평가하되, 주수 및 수령 등은 지적경계 불분명 등의 사유로 개략적으로 확인하였으니 정확한 주수 및 수령 등은 지적경계측량 후 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건 기호 ⑤ 지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 이동 가능한 물건들이 소재(감정평가 제외)하고 있으나, 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록 [1~4] 농지취득자격증명 요함.(미제출시 매수보증금미반환)
-목록[1] 지적도상 맹지이나 남측으로 현황 도로 소재함. 목록[2~4] 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지: 경상남도 거제시 양정동 203-1

1.2. 토지 정보

1.2. 1. 용도: 답 (농경지)

1.2. 2. 총 면적: 2,678.00 ㎡ (약 810.1 평)

1.2. 3. 토지 제시외 면적: 0.00 ㎡

1.3. 건물 정보

1.3. 1. 총 면적: 0.00 ㎡

1.3. 2. 건물 제시외 면적: 0.00 ㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

1.4. 1. 감정가: 720,408,000 원

1.4. 2. 매각 대상: 토지 매각

1.5. 사건 정보

1.5. 1. 사건번호: 통영지원 2025타경21453 (1)

1.5. 2. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.5. 3. 채권자: 거제새마을금고

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 "양정초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 감정평가서 상 기호 ⑦ 토지 역시 "양정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 유사한 주변 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 감정평가서 상 기호 ⑦ 토지까지 소형 차량 접근이 가능하며, 거제시 내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 접근성

* 주의사항에 따르면 목록 토지는 지적도상 맹지이나, 남측으로 현황 도로가 소재합니다.

* 목록 [2~4] 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 감정평가서 상 기호 ⑦ 토지는 남서측으로 포장도로가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 건의 말소기준권리는 2024년 5월 22일 접수된 거제새마을금고 근저당권 (채권액 1,068,000,000원)입니다.

* 이 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 임의경매 개시결정으로 인해 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액은 1,068,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 본 건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. (별도의 임차인 정보 없음)

3.3. 말소기준권리

* 근저당권 (거제새마을금고, 2024-05-22)

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 없음)

4. 상권분석

* 본 건은 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설, 주택 등이 혼재하고 있습니다.

* 초등학교가 인근에 있어 지역 생활권 형성에 기여하는 바가 있습니다.

* 현재 농업 지역으로서의 성격이 강하나, 주변 개발 가능성은 잠재하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 양정초등학교 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있으나, 구체적인 편의시설에 대한 상세 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 관련

* 주의사항에 따르면 목록 [1~4]에 해당하는 토지는 농지취득자격증명이 필요합니다.

* 증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 자격 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 맹지 및 도로 접근성

* 주의사항에 따르면 목록은 지적도상 맹지이며, 목록 [2~4]는 맹지입니다. 이는 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. (단, 목록은 남측 현황 도로가 소재)

* 제시외 물건

* 감정평가서 상 기호 ⑤ 지상에는 제시외 건물이, 기호 ⑦ 지상에는 소유자 미상의 수목이 소재합니다.

* 이러한 제시외 물건들은 감정평가 시 토지 자체의 가치에 영향을 미치지 않도록 평가되었으나, 경매 대상에서 제외될 가능성이 높으며, 인수 시 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

* 본 건은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

* 감정평가서 상 일부 필지는 상대보호구역(거제양정초등학교) 및 역사문화환경보존지역으로 추가적인 제한이 따릅니다.

* 이는 향후 토지 개발 및 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 기타

* 감정평가서 상 기호 ⑤ 지상에는 이동 가능한 물건들이 소재(감정평가 제외)합니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 경상남도 거제시 양정동에 위치한 농지(답)로, 양정초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

* 단독 주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.

* 권리 관계는 비교적 단순하며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

* 그러나 농지취득자격증명 필요, 일부 맹지, 까다로운 토지 이용 제한(농림지역, 농업진흥구역 등)은 잠재적 리스크로 작용합니다.

* 제시외 건물 및 수목의 존재도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 양정초등학교 인근이라는 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 현재 농업 지역이나 향후 개발 가능성을 염두에 둔 장기적 관점에서의 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁 소지가 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 720,408,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(농지 취득, 맹지, 토지 이용 제한, 제시외 물건 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 시장 조사, 현장 답사, 법률 및 농지 관련 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.