나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20648 [1] 경상남도 함안군 칠원읍 구성리 242-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 칠원읍 구성리 소재 ""함안칠원 휴먼시아 아파트"" 남측 원거리에
위치하며, 주위는 공장, 농경지, 임야가 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 보통 이하입니다.

형태 및 이용상태

1) 일련번호 1,2 : 완경사의 사다리형 토지로서, 도로로 이용 중입니다.
2) 일련번호 3 : 완경사의 부정형 토지로서, 잡종지 상태입니다.

인접 도로상태

1) 일련번호 1, 2 : 도로로 이용 중입니다.
2) 일련번호 3 : 서측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 3 토지상에 타인소유 건물이 소재하는 바, 타인점유로 인해 영향받는 경우 토지가격을 비고란에 병기하였으니, 업무진행시 참고바랍니다.

공부와의 차이

일련번호 1, 2 토지는 현황 도로로 이용 중인 바, 이를 고려하여 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 2, 3 토지는 공유지분 토지로서, 지분별 위치확인이 불가하여, 전체를 기준으로 평가하되, 지분비율에 의거 면적을 사정하여 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 목록2, 3은 지분매각. 목록 전부에 대하여 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금몰수).
목록3 지상의 타인소유 건물(현황조사서상 제시외건물 ㄱ, ㄴ)은 평가 및 매각 제외하고, 목록1, 2는 현황 도로로 이용 중인바 최저매각가격은 이를 감안한 금액임.
목록1, 2는 2010. 2. 16. 전용허가(목적: 공장시설)가 각 이루어진 바 있고, 목록3은 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 칠원읍사무소의 사실조회회신서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20648 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 구성리 242-5

용도: 답 (농지)

감정가: 23,180,640원

토지 총 면적: 503.00㎡ (약 152.16평)

매각 대상 지분 면적: 196.9844㎡ (약 59.60평)

건물 면적: 해당사항 없음 (0.00㎡)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 기OOOOO (기술보증기금 추정)

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 지분매각

주의사항: 일괄매각. 목록2, 3은 지분매각. 목록 전체에 대하여 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 몰수). 목록3 지상 타인 소유 건물은 평가 및 매각 제외. 목록1, 2는 현황 도로 이용 중이며, 이는 최저매각가격에 반영됨. 목록1, 2는 공장시설 전용허가 이력 있음. 목록3은 전용허가 없이 현황 변경 시 원상회복 명령 가능성 있음.

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 경상남도 함안군 칠원읍 구성리 소재 "함안칠원 휴먼시아 아파트" 남측 원거리에 위치하며, 주위는 공장, 농경지, 임야가 혼재된 지역입니다. 인근에 칠원읍 소재지 및 관련 편의시설이 있을 것으로 추정됩니다.

교통 상황: 대상 물건까지 차량 접근은 가능하며, 대중교통 사정은 보통 이하입니다. 구마고속도로가 면의 중앙을 관통하는 등 교통망 접근성은 양호한 편입니다.

토지 형태 및 이용 상태:

* 일련번호 1, 2: 완경사의 사다리형 토지로서, 현재 도로로 이용 중입니다.

* 일련번호 3: 완경사의 부정형 토지로서, 잡종지 상태입니다.

인접 도로 상태:

* 일련번호 1, 2: 현재 도로로 이용 중입니다.

* 일련번호 3: 서측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다. 칠원읍에는 물재생센터 등이 운영되고 있어 생활하수 처리 시스템이 구축되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 21일 접수된 기술보증기금의 2번 허두영 지분 가압류(갑4)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (갑5, 갑6 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

인수되는 임차보증금: 0원.

임차인 현황:

* 임차인: 김미숙

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음.

* 임차인: 진영일 (매각지분 외 공유자)

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음.

토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 (2006-08-30) : 진영일

* 소유권 일부 이전 (2009-07-31) : 허두영 (매매)

* 2번 허두영 지분 가압류 (2023-09-21) : 기술보증기금 (말소기준권리)

* 2번 허두영 지분 강제경매 (2025-06-04) : 기술보증기금 (본건 경매개시결정)

* 2번 허두영 지분 압류 (2025-08-13) : 국민건강보험공단

등기부채권 총액: 510,000,000원 (기술보증기금의 채권액)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 공장, 농경지, 임야가 혼재하는 지역으로, 주로 산업 및 농업 활동이 이루어지는 곳으로 파악됩니다. 인근에 대규모 주거 단지인 "함안칠원 휴먼시아 아파트"가 위치하고 있어, 일부 주거 지역과의 연계 가능성도 있으나, 전반적으로 상업 기능보다는 산업 및 생산 활동 중심의 상권으로 평가됩니다. 칠원읍에는 다양한 지역 특산물 판매점이나 음식점 등이 있을 수 있으나, 중심 상업 지구로서의 기능은 제한적입니다.

5. 생활정보

대상 물건 자체만으로는 직접적인 생활 편의시설 접근성이 높다고 보기는 어렵습니다. 인근 "함안칠원 휴먼시아 아파트" 단지 및 칠원읍 소재지의 편의시설 이용이 가능할 수 있으나, 종합적인 생활 인프라 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 칠원읍에는 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 소재하고 있습니다. 칠서면 인근에 폐기물처리시설 설치에 대한 주민 반대 움직임이 있었으나, 대상 물건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지(답)이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 지분 매각으로 인한 활용 제약: 토지의 일부 지분만 매각되므로, 전체 토지를 단독으로 온전히 활용하는 데 제약이 따릅니다. 특히 목록2, 3의 지분 매각은 이러한 특성을 더욱 강조합니다.

* 타인 소유 건물 현존: 목록3 토지 상에 타인 소유 건물이 존재하며, 이 건물은 평가 및 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 해당 토지의 실질적인 사용 및 경계 분쟁에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 현황 변경 및 원상회복 명령 가능성: 목록1, 2는 공장시설로 전용허가를 받았으나, 목록3은 전용허가 없이 현황이 변경된 경우 향후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 칠원읍사무소 사실조회 회신서에 명시되어 있습니다. 이는 상당한 추가 비용 발생이나 토지 사용 제한으로 이어질 수 있습니다.

* 현황 도로 이용으로 인한 분쟁 가능성: 목록1, 2가 현황 도로로 이용 중인 점은 최저 매각 가격에 반영되었지만, 이는 향후 도로 사용 권리, 통행료, 또는 도로 지정 변경에 따른 분쟁 소지를 내포하고 있습니다.

* 지분별 위치 확인 불가: 공유 지분 토지로 지분별 정확한 위치 확인이 어려워 전체 토지를 기준으로 평가되었습니다. 실제 이용 시 지적 경계와 다르게 사용되고 있거나, 이웃 지분 소유주와의 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역: 농지이면서 가축사육제한구역에 속해 있어, 농업 외 다른 용도로 개발 시 추가적인 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 칠원읍 구성리에 위치한 농지(답) 지분 매각 건입니다. 현재 일부 지분은 현황 도로로 이용되고 있으며, 타인 소유의 건물이 소재하는 등 복잡한 현황을 가지고 있습니다. 농지취득자격증명 필수, 지분 매각, 타인 건물 존재, 원상회복 가능성 등 명확한 리스크 요인이 다수 존재합니다. 계획관리지역 및 성장관리계획구역이라는 점은 향후 개발 가능성을 시사하지만, 현재 상태에서는 명확한 활용 방안을 수립하기 전에 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 토지이용계획상의 잠재력: 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 속해 있어, 장기적으로 지역 개발이나 용도 변경 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 현황 도로 이용 지분의 활용 가능성: 목록1, 2가 도로로 사용 중이라는 점은, 주변 토지와의 연계를 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. (다만, 이는 지분 소유주 간의 협의 및 관련 법규 검토가 선행되어야 합니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건의 최저 매각 가격은 23,180,640원입니다. 이 가격은 감정평가액을 기준으로 하며, 토지의 현황(도로 이용 등)을 고려하여 산정된 금액입니다.

입찰 참여 전에 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차.

* 타인 소유 건물과의 경계 및 사용 관계.

* 목록3 토지의 원상회복 의무 발생 가능성 및 예상 비용.

* 지분 매각으로 인한 타 지분 소유주와의 향후 관계 및 협의 가능성.

인수해야 할 채무(보증금, 차임 등)는 없으므로, 최저 매각 가격을 기준으로 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 낙찰 후 예상되는 추가 비용 및 활용 가치를 면밀히 분석한 후, 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.