나이스옥션 법원경매 마산 2025타경229 [1] 경상남도 함안군 산인면 송정리 416-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 산인면 송정리 소재, '산인초등학교' 남측 인근에 소재하는 토지이며, 주위는 소규모
공장, 주택 및 농경지 등이 혼재하는 순수 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량통행 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1)토지 : 부정형의 토지로서, 현황 ""주거용 건부지""로 이용 중임.
일련번호3),4)토지 : 가장형의 토지로서, 현황 ""농경지""로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호1)토지 : 북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 출입로가 소재하며, 동측 끝부분으로 노폭 약 3미터 내외의 도로
와 접함(해당 부분은 계단을 통해 도보로만 접근 가능).
일련번호3),4)토지 : 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1)토지 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-12-16)
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-15)<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(내인천)<소하천정비법>
일련번호3)토지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출
시설설치제한지역<물환경보전법>
일련번호4)토지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-15)<교육환경보호에 관한 법률>, 배출
시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 1동(컨테이너박스)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 일반목구조 합판위아스팔트싱글마감지붕 단층건으로서,
┌ 외 벽 : 사이딩판넬마감
├ 내 벽 : 벽지 및 타일마감 등
├ 바 닥 : 타일마감 등
└ 창 호 : 섀시창호

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

제반 위생, 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

ㄱ) 컨테이너박스 단층(창고) : 약 18㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미상임.
└ 기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록1. 주거용 건부지로 이용 중임. 지상에 소재하는 이동 및 철거가 용이한 컨테이너박스 1동(감정평가서상 기호 ㄱ)은 매각 제외함.
-목록2. 주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소개

본 물건은 경상남도 함안군 산인면 송정리 416-1에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 마산지원 2025타경229 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 일반목구조 합판위 아스팔트 싱글 마감 지붕의 단층 건물로, 외벽은 사이딩 패널, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등입니다.

건축물대장상 주요 용도는 단독주택이며, 2016년 10월 25일에 사용승인을 받았습니다.

1.2. 물건 현황

* 사건번호: 마산지원 2025타경229 (1)

* 소재지: 경상남도 함안군 산인면 송정리 416-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 187,125,440원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 함OOOOOO (함안새마을금고)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 규모

* 토지 면적: 385.00㎡ (약 116.46평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 92.86㎡ (약 28.09평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건축 면적 (건축물대장상): 94.86㎡ (약 28.69평)

* 연면적 (건축물대장상): 92.86㎡ (약 28.09평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경상남도 함안군 산인면 송정리에 위치하며, '산인초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 소규모 공장, 주택 및 농경지가 혼재된 순수 농촌지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 통행이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지 1번(주거용 건부지)은 북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 출입로가 있고, 동측 끝부분으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접합니다. 다만, 동측 부분은 계단을 통해 도보로만 접근 가능한 구간이 있어 차량 접근성이 일부 제한될 수 있습니다.

토지 3, 4번(농경지)은 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 토지 1번: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역(내인천).

* 토지 3, 4번: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2012년 5월 11일 접수된 함안새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

특별히 인수해야 할 권리나 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 배화자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 17일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상의 채권 총액은 337,312,384원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 산인면 송정리는 소규모 공장, 주택, 농경지가 혼재된 농촌 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다. '산인초등학교'가 인근에 있어 교육 시설 접근성은 양호합니다.

4.2. 지역 특성

순수 농촌 지역으로, 상업적 가치보다는 전원생활이나 농업 목적의 부지로서의 활용 가능성이 높습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 산인초등학교가 인근에 위치하여 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

농촌 지역의 특성상 자체적인 편의시설은 제한적일 수 있으며, 인근 읍면 지역을 이용해야 할 가능성이 있습니다.

5.3. 교통

차량 통행은 가능하나, 일부 토지(1번)의 경우 출입로 및 도로 접면 상황으로 인해 차량 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 물건: 지상에 소재하는 이동 및 철거가 용이한 컨테이너박스 1동(감정평가서상 기호 ㄱ)은 매각 제외됩니다.

* 접근성: 토지 1번의 동측 부분은 계단으로만 도보 접근이 가능한 구간이 있어 차량 통행에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용: 토지 3, 4번은 농경지로 이용 중이며, 관련 법규(계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등)에 따른 개발 행위 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 농촌 지역 특성: 대중교통 및 생활 편의 시설 접근성이 도심 지역에 비해 떨어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 함안군 산인면에 위치한 단독주택으로, 순수 농촌 지역에 자리하고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 토지 1번은 주거용 건부지로, 토지 3, 4번은 농경지로 이용 중이며, 건물은 일반목구조 단층 주택입니다. 일부 토지의 접근성 제한 및 농촌 지역의 특성을 고려해야 하지만, 소규모 공장, 주택, 농경지가 혼재된 환경에서 전원생활 또는 농업 목적의 부동산 투자를 고려하시는 분들에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계 단순: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 명도 외에는 특별한 권리 인수 부담이 없습니다.

* 감정가 대비 낙찰가: 유찰 시 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

* 농촌 주택 및 토지: 귀농·귀촌 수요 또는 농업용 토지 확보를 위한 투자 매력.

* 토지 활용 가능성: 주거용 건부지 외 농경지 포함으로 추가적인 토지 활용 방안 모색 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 187,125,440원입니다. 주변 시세 분석 결과, 함안군 산인면 지역의 단독주택 및 전원주택 매물은 1억 7천만 원에서 2억 6천만 원 사이의 가격대를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 특히, 토지면적, 건축 연면적, 건축구조, 부대시설(창고, 텃밭 등) 및 조경 상태에 따라 가격 편차가 큰 편입니다.

다만, 본 물건의 경우 농촌 지역 내 위치, 일부 토지의 접근성 제한 가능성, 그리고 제시외 컨테이너의 매각 제외 등 고려할 요소가 있습니다. 경매 초기 단계에서는 감정가를 기준으로 낙찰가가 형성될 가능성이 높으며, 첫 입찰 시에는 감정가의 80%~90% 수준인 약 1억 5천만 원에서 1억 7천만 원 사이의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 입찰 참여자 수, 현장 분위기, 향후 물건의 유찰 여부 등에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 면밀한 가치 평가와 함께 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.