나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11566 [1] 경상남도 김해시 생림면 나전리 30-4 목욕시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 생림면 나전리 소재 '가야 CC' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택 및 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형의 완경사지로서, 상업용 건부지입니다.

일련번호(3) : 부정형의 완경사지로서, 도로입니다.

일련번호(4) : 부정형의 급경사지로서, 자연림입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 진입도로(일련번호(3))가 개설되어 있습니다.

일련번호(3) : 남동측 및 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

일련번호(4) : 지적도상 맹지이나, 인접한 일련번호(1)을 경유하여 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2), 성장관리계획구역
(2023-04-06)(생림 나전2구역 주거형) 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> ※하천에 관한 사항 건설과 하천계
(☎330-3811)별도확인※입니다.

일련번호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2), 성장관리계획구역
(2023-04-06)(생림 나전2구역 주거형) 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> ※하천에 관한 사항 건설과 하천계
(☎330-3811)별도확인※입니다.

일련번호(4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2), 성장관리계획구역
(2023-04-06)(생림 나전2구역 주거형) 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

첨부한 '지적 및 건물개황도'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기타 : 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층/지상 3층 건물로서,
외벽 : 인조석 붙임 등,
내벽 : 벽지, 타일, 기타 인테리어 등,
바닥 : 타일 등,
창호 : P.V.C 섀시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

일련번호(2) : 목욕장 및 찜질방 등의 용도로서, 조사시점 현재는 미운영 상태입니다.

설비내역

일련번호(2) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 전기설비, 소방설비, 냉난방설비, 목욕장설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

첨부한 '지적 및 건물개황도'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3.은 공유지분 매각임. 목록2. 근린생활시설(목욕탕, 찜질방 등)이나 장기간 미운영(휴업) 상태로서 부대시설(보일러설비, 급탕 온수설비, 여과설비 등) 정상가동 여부 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 2025타경11566 (1)호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

경상남도 김해시 생림면 나전리 30-4번지에 소재하며, 용도는 목욕시설입니다.

감정평가액은 6,045,277,300원입니다.

총 토지 면적은 6,253.00㎡ (약 1,891.5평)이며, 이 중 5,741.032㎡가 매각 대상인 토지 지분입니다.

건물 면적은 3,755.20㎡ (약 1,136.0평)이며, 건물 전체가 매각 대상입니다. 건물 제시외 면적은 241.00㎡입니다.

매각 대상은 토지 지분과 건물 전체 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 엠씨아이대부주식회사입니다.

공동담보 및 지분매각 물건으로, 일괄매각으로 진행되며 제시외 건물은 포함됩니다.

특히, 본건은 목록2. 근린생활시설(목욕탕, 찜질방 등)로서 장기간 미운영(휴업) 상태이며, 부대시설(보일러 설비, 급탕 온수 설비, 여과 설비 등)의 정상 가동 여부가 불분명하다는 주의사항이 있습니다. 목록3.은 공유지분 매각입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 생림면 나전리 소재 '가야 CC' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 전원주택 및 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 일련번호(1): 부정형의 완경사지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호(3): 부정형의 완경사지로 도로로 이용 중입니다.

* 일련번호(4): 부정형의 급경사지로 자연림입니다.

인접 도로 상태는 다음과 같습니다.

* 일련번호(1) 토지는 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 진입도로(일련번호(3))가 개설되어 있습니다.

* 일련번호(3) 토지는 남동측 및 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 일련번호(4) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접한 일련번호(1)을 경유하여 진출입이 가능합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다.

* 일련번호(1) 및 (3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2, 생림 나전2구역 주거형), 가축사육제한구역(200m 제한지역), 배출시설설치제한지역입니다. 하천 관련 사항은 건설과 하천계 (☎330-3811)에 별도 확인이 필요합니다.

* 일련번호(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2, 생림 나전2구역 주거형), 가축사육제한구역(200m 제한지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 4월 7일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을19)으로, 금액은 3,952,000,000원입니다.

토지 등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당권(말소), 압류(김해시, 경남신용보증재단 - 모두 말소), 임의경매(엠씨아이대부주식회사 - 말소) 내역이 있습니다.

건물 등기부에도 소유권 보존 및 이전, 근저당권(말소), 압류(김해시, 국민건강보험공단 - 모두 말소), 가압류(경남신용보증재단 - 말소), 임의경매(엠씨아이대부주식회사 - 말소) 내역이 확인됩니다.

등기부 채권 총액은 4,322,250,000원입니다.

모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리 이후 발생했거나 말소 처리되어, 경매로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: (주)조한산업개발(김영배)

- 보증금: 0원

- 차임: 200,000원

- 전입(사업)일자: 2021-06-15

- 대항력: 없음

* 임차인: 주영개발(주)(이상범)

- 보증금: 0원

- 차임: 100,000원

- 전입(사업)일자: 2021-03-05

- 대항력: 없음

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 '가야 CC' 인근에 위치하며, 주위는 전원주택과 근린상가가 혼재된 지역입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 상업 시설 및 주거 시설과의 연관성이 높을 것으로 보입니다.

장기간 미운영 상태인 목욕 시설의 특성상, 인근의 잠재 고객 수요 파악 및 경쟁 시설 분석이 필요합니다.

주변에 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역이 포함되어 있어, 농업 관련 시설이나 축사 등의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

현재까지 파악된 정보상으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았으나, 해당 지역의 개발 계획 및 환경 규제 사항을 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변은 전원주택과 근린상가가 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의 시설은 인근에서 해결 가능할 것으로 보입니다.

차량 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 이용 편의성은 정보가 제한적입니다.

주변이 전원주택 단지와 인접하여 비교적 조용한 환경을 가질 수 있으나, 목욕시설 운영 시에는 소음 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 장기 휴업 시설: 목욕탕 및 찜질방 시설이 장기간 운영되지 않아, 부대 시설의 정상 가동 여부가 불분명합니다. 인수 후 시설 점검 및 수리에 상당한 비용이 발생할 수 있으며, 즉시 정상 영업이 어려울 수 있습니다.

* 토지 지분 매각: 토지(일련번호 1, 3)가 지분으로 매각되므로, 향후 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 소유권 행사 상 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등에 해당하여 향후 건축 행위 및 토지 이용에 있어 다양한 규제가 적용될 수 있습니다.

* 맹지 가능성: 일련번호(4) 토지는 지적도상 맹지이며, 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 시설 노후화: 장기간 미운영으로 인한 각종 설비의 노후화 및 성능 저하 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김해시 생림면의 대규모 목욕시설 부지로, 넓은 토지 면적과 건물 전체 매각이 특징입니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 건물이 장기간 휴업 상태로 운영되지 않아 시설 점검 및 수리에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

또한, 토지가 지분으로 매각되는 점과 다양한 토지 이용 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

잠재적 가치를 보고 투자하기에는 리스크가 따르므로, 철저한 현장 조사와 향후 활용 계획 수립이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 건물 전체 매각으로 인한 사업 확장 가능성.

* 권리 분석상 인수 부담이 없는 물건.

* 계획관리지역으로 향후 개발 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 6,045,277,300원

상기 정보를 바탕으로, 낙찰가의 70% 수준을 예상 입찰가로 산정할 경우 약 4,231,694,110원 정도를 고려해볼 수 있습니다. (이는 보수적인 추정치이며, 실제 현장 조사를 통한 시세 파악 및 경쟁률 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.