나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1177 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 532-5 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재' 물금초등학교' 북동측인근에 위치하며 본건 도로변은 각종근린생활시설, 도로월편은 대규모아파트단지등이 소재함.

교통상황

본건 까지 차량접근은 용이하며 도로망, 대중교통 운행횟수, 노선등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

번호 (1~4)는 각각 세장형의 평탄한 토지이나 4필지가 일단의 주유소부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 간선도로인 황산로에 접하며 주위 도로망 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 일단의주택지조성사업지역 , 가축사육제한구역이며 일련번호 (1) 토지: 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(접함) 일련번호 (2) 토지:, 대로3류(폭 25m~30m)(접함) . 일련번호 (3,4) 토지:, 소로2류(폭 8m~10m)(접함) .

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 건물과 일체로 임대중임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(5) 건물: 철골조 칼라강판지붕 단층 (캐노피)로서 바닥:콘크리트 및 칼라하드너마감 일련번호(6) 건물: 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층건물로서 외벽:화강석붙임및 몰탈위 페인트마감 내벽:몰탈위 페인트, 벽지및 타일마감. 바닥:장판지및 타일등마감 창호:새시창호 일련번호(6) 부속건물: 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층건물로서 외벽: 몰탈위 페인트마감 내벽: 타일및 몰탈위 페인트마감. 바닥:타일등 마감 창호:새시창호

이용상태

일련번호(5) : 캐노피로이용중임. 일련번호(6) :1층 -주유소사무실 2층: 주택으로 이용중임. 일련번호(6)부속건물 : 창고로 이용중임.

설비내역

일련번호(6) : 급배수설비, 유류보일러 난방임.

부합물 및 종물

별첨 '지적및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

일련번호 (6)의 2층은 공부상 위함물저장및 처리시설이나 현황은 주택으로 이용중임. 일련번호 (6)의 부속건물은 공부상 자동차관련시설(세차장)용도이나 현황은 창고임. 일련번호 (6)의 부속건물중 공부상 위험물저장및 처리시설 (10㎡)은 멸실된 것으로 파악됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 주유소 전체및 번호(6)2층은 임대중으로 탐문되나 내역은 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 주유기 등 설비 포함. 제시외 2-3 ~ 2-8은 소유관계 불명확하나, 제출된 신청채권자의 2026. 4. 30.자 및 2026. 5. 19.자 각 의견서와 소유관계 확인을 위한 집행법원의 각 사실조회에 대한 답변이 없는 점 등을 감안하여 매각에 포함. 전기차 충전설비는 대한민국 정부(기후에너지환경부) 소유로 매각에서 제외. 가촌리 532-6 외 3 지상 벽돌구조 스라브지붕 위험물저장 및 처리시설(제품창고) 10㎡는 멸실됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1177 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 532-5

건물 현황 주소: 경상남도 양산시 황산로 501 (물금읍 가촌리)

용도: 위험물저장 및 처리시설

감정가: 4,574,237,820원

토지 면적: 1315.90㎡ (약 398.17평)

건물 면적: 266.29㎡ (약 80.57평)

주요 건물 현황:

* 철골조 칼라강판지붕 단층 캐노피

* 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물 (1층: 주유소 사무실, 2층: 주택)

* 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층 부속건물 (창고, 공부상 위험물저장/처리시설 10㎡ 일부 멸실)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 양산기장축산업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 '물금초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 도로변에는 각종 근린생활시설이 소재하며, 도로 너머로는 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 황산로와 같은 간선도로에 접해 있어 주변 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 운행 횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다. 물금역(지하철) 또한 접근성이 좋은 것으로 파악됩니다.

* 인접 도로상태:

본건 남동측으로 폭 35m~40m의 대로1류(황산로)에 직접 접하고 있으며, 도로망 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 공히 제2종일반주거지역, 일단의 주택지조성사업지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

주요 접합 도로: 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m)

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

말소기준권리: 2019년 4월 26일 접수된 양산기장축산업협동조합의 근저당권 (을18) 입니다.

본 경매물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 낙찰로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안*

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2022-04-22

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 왕*

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-12-18

확정일자: 2024-12-18

대항력: 없음

비고: 말소기준권리보다 늦은 날짜이나 대항력 없음.

* 임차인: 주*

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2024-12-18

확정일자: 2024-12-19

대항력: 없음

비고: 말소기준권리보다 늦은 날짜이나 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 주유소, 사무실, 주택, 창고 용도로 이용되고 있으며, 주변에 근린생활시설과 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다.

위험물저장 및 처리시설 용도와 더불어 주유소, 사무실, 주택 등으로 복합적으로 이용되고 있어 다기능적 활용이 가능합니다.

인근 대로변 접근성이 우수하여 물류 및 유통 기능을 수행하기에도 적합합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 물금초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설 내에 다양한 상업, 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 밀집해 있습니다.

* 주거환경: 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 배후 주거 수요가 탄탄합니다.

* 자연환경: 낙동강 생태공원 등 주변 녹지 공간 접근성도 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 부동산 임의경매 사건으로, 채무 불이행으로 인한 강제 매각 절차입니다.

* 일괄매각 대상이며, 소유관계가 불명확한 제시외 부분(2-3 ~ 2-8)도 매각에 포함되었습니다.

* 대한민국 정부(기후에너지환경부) 소유의 전기차 충전설비는 매각에서 제외됩니다.

* 건축물대장상 일부 위험물저장 및 처리시설(10㎡)이 멸실된 것으로 파악됩니다.

* 건물(6)의 2층은 공부상 위험물저장 및 처리시설이나 현황은 주택으로 이용 중이며, 부속건물은 공부상 자동차 관련 시설(세차장)이나 현황은 창고로 이용 중입니다. 용도 불일치 사항은 추후 행정 지도 대상이 될 수 있습니다.

* 현재 주유소 전체 및 건물(6) 2층이 임대 중이나, 임대 내역이 상세히 파악되지 않아 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 임차인 전원 대항력 없음)

* 대규모 채무가 담보로 설정되었던 점을 감안할 때, 해당 사업체 운영에 문제가 있었을 가능성이 있습니다.

* 제2종일반주거지역 내에서 위험물 시설 운영에 대한 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍의 핵심 상업 및 주거 지역에 위치한 위험물저장 및 처리시설(주유소 포함)로서, 우수한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 인접해 있어 배후 수요가 풍부하며, 현재 주유소, 사무실, 주택, 창고 등 복합 용도로 활용되고 있습니다.

모든 권리가 말소되는 안전한 물건으로, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 일부 제시외 물건 및 공부와의 현황 차이, 임대 내역의 불확실성, 전기차 충전 설비 제외 등은 명도 및 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다. 제2종일반주거지역 내에서의 위험물 시설 운영에 대한 법규 및 규제 준수 여부가 향후 사업 지속 가능성에 중요한 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 주거 및 상업 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 현재 주유소 및 위험물 저장 시설 외에 다양한 용도로 복합 활용 가능한 잠재력 보유.

* 일괄 매각으로 토지와 건물 일체를 소유하여 개발 또는 재활용 용이.

* 깨끗한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

* 향후 양산시 물금읍 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 4,574,237,820원

인수 보증금: 0원

본 건은 감정가를 기준으로 낙찰가가 형성될 것으로 보입니다. 주변 시세, 물건의 상태, 향후 활용 가능성 및 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가 대비 80~100% 범위 내에서 전략적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.