나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11930 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 285-3 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 온양읍 운화리 소재 ""남창고등학교""에서 남서측으로 직선거리 약 1.1키로미터 지점에 위치하며 주위는 임야와 임야사이의 골자기를 따라 형성된 산간 농경지대로서 천수 ""답"" 지대로 환경 보통시 되는 지역입니다.

교통상황

소형 차량 출입 가능한 로폭 약 2.5~3 미터의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있으나 시 중심지대에서 원거리에 소재하여 일반적 교통사정 불편시 되는 지역입니다.

형태 및 이용상태

각 필 공히 부정형의 계단식 천수 ""답""으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 로폭 약 2.5~3미터의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 [이하공란],가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> [이하공란]

제시목록 외의 물건

해당 없습니다.

공부와의 차이

기호 (1) 토지는 공부상 지목 ""대""이나 현황은 ""답""으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 30%
공부상 지목 '대'이나 현황은 '답'으로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11930 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 285-3

* 지목 (공부상/현황): 대 / 답

* 용도: 대지 (현황 답 이용중)

* 감정가: 17,424,000원

* 토지면적: 198.00㎡ (약 60평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 장OOOOOO (장산새마을금고)

* 특이사항: 공동담보, 재매각

* 주의사항: 재매각, 매수신청보증금 30%

2. 입지조건

* 위치: 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 소재 "남창고등학교"에서 남서측 직선거리 약 1.1km 지점

* 주위 환경: 임야와 임야 사이 골짜기를 따라 형성된 산간 농경지대, 천수 답 지대

* 교통상황: 소형 차량 출입 가능한 로폭 약 2.5~3미터 콘크리트 포장도로 개설. 시 중심지대에서 원거리에 소재하여 일반적 교통사정 불편

* 인접 도로상태: 본건 토지 서측으로 로폭 약 2.5~3미터 콘크리트 포장도로 접함

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 11월 5일 접수된 장산새마을금고의 근저당권 (을8)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 근저당, 지상권, 임의경매, 압류 등 모든 권리 소멸 예정

* 등기부채권 총액: 276,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인 없음.

* 특이사항:

* 본 물건은 재매각 물건임.

* 지상권 설정 이력이 있으나, 매각으로 소멸됨.

4. 상권분석

* 지역 특성: 산간 농경지대 및 천수 답 지대로, 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있음.

* 개발 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 많음.

* 현재 이용 상태: 현황 '답'으로 이용 중.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 남창고등학교 위치

* 편의시설: 주위 환경상 편의시설 접근성이 떨어지며, 시 중심지대와 원거리에 위치

* 기타: 교통 및 생활 편의시설 이용이 다소 불편할 것으로 예상됨

6. 잠재적 리스크

* 재매각: 이전 입찰에서 낙찰 후 잔금 미납 등으로 인해 재매각이 진행되는 점.

* 높은 매수신청보증금: 일반적인 10%가 아닌 30%로, 초기 자금 부담이 높음.

* 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '답'으로 이용 중. 토지 사용 및 건축 등에 제한 발생 가능성 및 형질 변경 비용 발생 우려.

* 낮은 접근성: 로폭이 좁고 시 중심지와 원거리에 위치하여 차량 접근 및 대중교통 이용이 불편함.

* 개발 제한: 개발제한구역에 속해 있어 토지 가치 상승 잠재력이 제한적일 수 있음.

* 농경지 환경: 산간 농경지대 특성상 일반적인 주거 또는 상업 용도로의 활용이 어려울 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았으나, 농경지 및 산간 지역의 특성상 일부 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군에 위치한 토지 경매 물건으로, 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '답'으로 이용 중입니다. 감정가는 17,424,000원이며, 면적은 198.00㎡ (약 60평)입니다. 본 물건은 재매각이며, 매수신청보증금이 30%로 높게 책정되었습니다. 주위 환경은 산간 농경지대로서, 시 중심지대와 원거리에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 다소 불편한 편입니다. 또한, 도시지역, 자연녹지지역이면서 개발제한구역에 속해 있어 개발에 제약이 따릅니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모두 소멸될 예정으로 권리상 문제는 없어 보입니다. 임차인 현황상 인수할 보증금이 없으므로, 이 부분은 부담이 되지 않습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 17,424,000원으로 비교적 낮은 금액대로 진입 가능합니다.

* 토지 활용 가능성: 지목이 '대'인 점을 감안하여 향후 용도 변경 가능성 또는 기타 농업 관련 활용 방안 모색 가능성이 있습니다. (단, 개발제한구역 등 제약 조건 고려 필요)

* 재매각 시 유리한 조건: 재매각으로 인해 기존 입찰자보다 유리한 조건으로 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 17,424,000원

* 토지면적: 198.00㎡ (약 60평)

* 평당 감정가: 약 290,400원

* 현황 '답' 이용, 개발제한구역, 교통 불편, 재매각 등 여러 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 본 물건의 현재 상태와 입지 조건을 감안하여, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 12,196,800원 ~ 15,681,600원. (본 가격은 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 비교, 낙찰가율 분석 등 종합적인 검토가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.