나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11920 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 104동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 ""신명초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 공공시설, 도시개발구역, 농경지 등으로 이용중임.

교통상황

아파트단지내 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건내 16층으로
외벽: 페인팅마감.
내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임.
창호: 샷시창호 등

이용상태

공동주택(아파트).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재관리설비, 주차설비, 도시가스 및 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 장방형유사지로 아파트단지임.

인접 도로상태등

번영로에 연결된 왕복3차로에서 단지내 진출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.

2.등기사항전부증명서 갑구에 ""민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항에 따라 임대사
업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수
해야 하는 민간임대주택""이라고 등기되어 있으나 같은 법 제43조제4항제1호와 같은 법
시행령 제34조제3항제8호에 따라 말소신청할 수 있으므로 응찰시에는 절차 등 법령의 해석
에 대해 양산시에 문의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경11920 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 104동 16층1601호

용도: 아파트

건물명: 양산천년가더힐

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 184,000,000원

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 42.57㎡ (약 12.88평)

토지 지분: 42.5749㎡ (약 12.88평)

건물면적: 59.65㎡ (약 18.05평)

건물 지분: 59.654㎡ (약 18.05평)

전용면적: 59.654㎡ (약 18.05평)

계약 면적: 73.1686㎡ (약 22.13평) (최근 매매 사례 기준)

1.3. 아파트 단지 정보

사용승인일: 2024년 1월 31일

동수: 9개동

세대수: 625세대

최고층: 20층

총 주차대수: 638대 (세대당 약 1.02대)

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 신명초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 공공시설, 도시개발구역, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 번영로에 연결되는 왕복 3차로 도로에서 단지 내로의 진출입이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트구조의 19층 건물 중 16층에 해당합니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감 및 일부 타일 붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 광로3류(폭 40m~50m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2024년 2월 5일, 권리금액: 87,600,000원)

3.2. 등기사항 요약

* 소유권보존: 주식회사아라마루 (2024-02-05)

* 근저당권: 우리은행 (2024-02-05, 87,600,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 연지새마을금고 (2024-07-01, 122,148,000원)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2025-05-29, 1,000,000,000원)

* 임의경매: 연지새마을금고 (2025-06-04, 96,685,270원) - 본건 경매 개시

3.3. 권리 인수 여부

본건 경매물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담되는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 계

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-10

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인 계정미는 전입일자(2025-03-10) 기준으로 대항력이 없습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 양산시 주진동은 아파트 단지, 공공시설, 도시개발구역, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 함께 개발 가능성을 지닌 곳입니다.

4.2. 편의시설 및 생활 인프라

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다. 인근에는 신명초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

4.3. 교통망

번영로에 인접하여 시내 및 주요 도로로의 접근성이 양호하며, 단지 내 진출입이 편리합니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 상세 정보

양산천년가더힐아파트는 2024년 1월에 사용승인된 비교적 신축 아파트입니다. 총 9개 동, 625세대로 구성되어 있으며, 최고 20층 높이의 단지입니다.

5.2. 설비 및 기반 시설

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관리설비, 주차설비, 도시가스 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 민간임대주택 등기 관련

본건은 "민간임대주택에 관한 특별법"에 따라 임대의무기간 동안 임대해야 하는 민간임대주택으로 등기되어 있습니다. 다만, 법령에 따라 말소 신청이 가능하므로, 응찰 시 양산시에 관련 법령의 해석 및 절차에 대해 문의하시기 바랍니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 부동산이 함께 경매에 나올 경우 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 양산천년가더힐 104동 16층 1601호는 2024년 준공된 신축 아파트로, 물리적인 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없어 명도만 원만히 진행된다면 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 민간임대주택으로 등기된 이력과 공동담보라는 특수성을 고려할 때, 입찰 전 철저한 권리 확인 및 임대 관련 법규 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트의 가치: 2024년 사용승인으로 최신 건축 기준 및 설비가 적용되어 있어 상품성이 높습니다.

* 입지 잠재력: 경상남도 양산시 주진동 일대는 지역 개발 및 생활 인프라 확충 가능성이 있는 지역으로 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 경쟁률 완화 가능성: 임대주택 등기 이력 등의 복잡성으로 인해 일반적인 아파트 경매보다 경쟁률이 낮을 수 있어, 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 비교

감정가: 184,000,000원

최근 매매 사례: 2026년 4월 16일, 73.1686㎡ (약 22.13평) 규모의 16층 물건이 207,000,000원에 거래되었습니다.

최근 전월세 사례: 2026년 6월 24일, 59.654㎡ (약 18.05평) 규모의 12층 물건이 보증금 2,500만원, 월세 60만원에 거래되었습니다.

9.2. 가격 산정

본건은 전용면적 59.65㎡ (약 18.05평)으로, 최근 매매 사례(73.1686㎡)와 비교 시 면적이 작습니다. 이를 감안하여 시세를 추정하면, 최근 매매가 207,000,000원의 면적 비율(59.65 / 73.1686)을 적용하면 약 168,840,000원 수준이 됩니다.

감정가(184,000,000원)는 이러한 시세 추정치보다 높은 수준이며, 신축 아파트임을 감안할 때 적정하거나 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

민간임대주택 등기 이력, 공동담보 등의 특수성을 고려하여 감정가 대비 85%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

인수 보증금 0원을 제외하고 산정 시, 예상 입찰가는 1억 5천 7백만원 ~ 1억 6천 7백만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.