나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11866 [1] 울산광역시 남구 옥동 177-2 상아타워맨션아파트 2층212호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 옥동 소재 ""신정중학교""남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
근린생활시설, 학교, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 제2층 제212호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외부 가로망 상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(신정
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(신정중학교)<교육환경
보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11866 (1)

소재지: 울산광역시 남구 옥동 177-2 상아타워맨션아파트 2층 212호

용도: 아파트

감정가: 209,000,000원

토지면적: 33.18㎡ (약 10.04평)

건물면적: 82.45㎡ (약 24.94평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에프에스에스비2503유동화전문회사

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

본 건은 울산광역시 남구 옥동 소재 신정중학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

아파트 단지 내외부의 도로망 상태 역시 보통입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중로1류 및 중로3류에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역 및 신정중학교 절대/상대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 1월 22일 접수된 신한은행의 근저당권(을7)입니다.

등기부등본 상의 권리들은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 김홍률 (갑1, 1999-11-17, 매매)

* 근저당: 신한은행 (을7, 2015-01-22, 84,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 신한은행 (을8, 2020-05-28, 60,000,000원) - 매각으로 소멸 예상

* 근저당: 신한은행 (을9, 2021-06-18, 60,000,000원) - 매각으로 소멸 예상

* 압류: 울산세무서장 (갑4, 2022-09-30) - 매각으로 소멸 예상

* 임의경매: 에프에스에스비2503유동화전문회사 (갑5, 2025-06-04, 80,780,870원) - 본 건 경매 개시, 매각으로 소멸 예상

등기부채권 총액은 204,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금이 합계 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 상아타워맨션은 1990년 12월 28일 사용 승인된 아파트로, 총 1개 동, 170세대로 구성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주변에 근린생활시설 및 학교가 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

본 건은 울산광역시 남구 옥동에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

신정중학교가 인근에 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 있어 생활 편의성이 뒷받침됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건이라는 점은 채권 양수도 등으로 인한 권리 관계의 변동 가능성을 내포하고 있습니다.

임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 임차인과의 협상 또는 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인이 존재하더라도 보증금 부담은 없으나, 명도 절차에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

건축 연도가 1990년으로 비교적 오래되었으므로, 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

토지 이용 계획상 제한 사항(중로 저촉, 가축사육제한구역, 학교 보호구역 등)으로 인해 향후 건물 증개축 등 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

주변에 신정중학교 등 교육 시설이 있어 해당 지역의 교육 환경 보호 구역 관련 규제가 적용됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 옥동에 위치한 상아타워맨션 아파트로, 도심 내 주요 주거 지역에 자리하고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 시 권리 인수 부담은 없습니다.

다만, 임대차 현황 미상 및 유동화 물건이라는 특성상 명도 절차에 대한 면밀한 사전 조사와 주의가 필요합니다.

최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석 시, 감정가 및 시장 가격 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

옥동은 울산 내에서도 선호도가 높은 주거 지역으로, 안정적인 수요층을 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

최근 실거래가와 비교했을 때, 시세 대비 저가 매입을 통해 시세 차익을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 209,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 면적(82.45㎡)의 아파트가 2025년 10월 및 2026년 6월에 각각 190,000,000원에 거래되었습니다. 이를 통해 현재 시세는 약 190,000,000원 수준으로 판단됩니다.

인수할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

잠재적 리스크(임차인 미상, 명도 등)와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원에서 195,000,000원 사이로 제시하며, 현장 조사 결과 및 경매 진행 상황을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 본 보고서의 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 결과는 다를 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.