나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1162 [1] 울산광역시 북구 연암동 402-1 성원아파트 2동 3층310호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 연암동 소재 ""무룡고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층건물중 3층 310호로서,
-외벽: 몰탈 위 페인팅,
-내벽: 벽지 및 타일마감,
-창호: 샷시단창 및 이중창입니다.

이용상태

공동주택(아파트)입니다.

설비내역

위생 급·배수 및 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 공동주택 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로, 동측으로 중로, 서측 및 남측으로 소로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(화봉지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보7)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발시행지구(화봉지구))<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 현장조사시 폐문으로 인해 내부조사가 불가능하여 탐문조사 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준하였으며, 내부배치도는 건축물대장상 첨부도면에 의하였으니 발코니 확장등 내부사항은 필요시 확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1162 (1)

소재지: 울산광역시 북구 연암동 402-1 성원아파트 2동 3층310호

용도: 아파트

감정가: 136,000,000원

토지면적: 48.71㎡ (약 14.73평)

건물면적: 48.78㎡ (약 14.75평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 채OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 북구 연암동 소재 "무룡고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로망(광대로, 중로, 소로)을 통해 일반적인 대중교통 이용 및 차량 접근성이 보통 수준입니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(화봉지구)으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류, 중로1류, 중로3류 등의 도로계획이 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등의 제한사항이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 울산지방법원 2023카단13584 (가압류, 울산신용보증재단, 2023-10-23)

권리내역:

* 말소대상 권리:

* 갑7 (2010-05-03) 소유권이전 (김윤석)

* 갑8 (2023-10-23) 가압류 (울산신용보증재단, 30,768,906원) - 말소기준권리

* 갑9 (2025-06-04) 강제경매 (채OO, 143,163,835원) - 경매개시결정

* 매수인 인수 권리:

* 을12 (2024-02-20) 주택임차권 (채 민, 보증금 130,000,000원, 전입일 2022-02-03, 확정일자 2021-12-28). 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔여 금액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

총 채무액: 160,768,906원 (강제경매 채권액 + 가압류 채권액)

인수되는 보증금 합계: 0원 (제공된 권리분석 요약 기준, 단 실제로는 임차인 채 민의 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 위험이 존재합니다.)

1.3. 상권분석

주변 시설: 본건은 "무룡고등학교" 북동측 인근에 위치하여 학교 시설이 인접해 있습니다. 주거 밀집 지역으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

단지 정보: 성원아파트 (1996년 7월 4일 사용승인, 총 5개동, 464세대, 최고 10층). 총 주차대수는 439대입니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 중 3층 310호로, 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 단창 및 이중창으로 구성되어 있습니다.

설비 내역: 위생, 급배수, 전기 설비 및 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있으며, 전반적인 관리 상태는 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 채 민 임차인은 전입일자(2022.02.03) 및 확정일자(2021.12.28)를 기준으로 대항력을 갖추고 있으며, 임차보증금 130,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 요약되어 있으나, 등기부등본 상 임차권이 '인수'로 명시되어 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

공동담보: 본 물건이 공동담보로 경매에 나왔을 가능성이 있습니다. 공동담보 관련 추가 정보 확인이 필요합니다.

내부 확인의 한계: 현장 조사 시 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능하였으며, 건축물대장상 도면을 참고하여 평가되었습니다. 발코니 확장 여부 등 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 연암동에 위치한 성원아파트로, 1996년 준공되어 연식은 있으나 생활 편의시설 및 학교가 인접한 비교적 안정적인 주거 입지를 갖추고 있습니다. 교통 접근성 역시 양호한 편입니다.

가장 큰 고려 사항은 대항력 있는 임차인 채 민의 보증금 130,000,000원입니다. 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 매수 비용이 증가할 수 있습니다. 이에 대한 신중한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 학교 및 근린생활시설이 인접하여 실수요자들에게 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

시장 가격 대비 잠재력: 감정가(136,000,000원) 및 최근 실거래가(13,600만원~16,200만원)와 비교했을 때, 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담을 감안하더라도, 낙찰가에 따라 시세차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

지역 내 주거 수요: 아파트 단지로서 꾸준한 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(13,600만원, 14,200만원, 16,200만원)와 감정가(136,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 140,000,000원에서 150,000,000원 수준으로 판단됩니다.

본 물건은 3층에 위치하며, 대항력 있는 임차인 채 민의 보증금 130,000,000원 인수 위험이 존재합니다. 비록 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 계산되었으나, 이는 배당금으로 전액 변제될 것을 가정한 수치일 수 있으며, 실제 배당에서 부족분이 발생할 경우 매수인이 인수해야 하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서, 임차인 보증금 전액이 배당으로 변제될 가능성을 염두에 두고, 낙찰 후 총 비용이 시세 범위를 크게 벗어나지 않도록 예상 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 135,000,000원으로 제안합니다. 본 금액은 감정가와 최근 실거래가, 그리고 잠재적 인수 비용을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 배당표 예측 및 임차인과의 소통 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.