나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11814 [1] 울산광역시 북구 산하동 1033-1 울산블루마시티2차푸르지오 105동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 '강동중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통싱황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물내 제5층 제501호로서,
외벽: 장식석 및 몰탈위 페인트마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

단지 주변 도로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(강동산하지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11814 (1)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 1033-1 울산블루마시티2차푸르지오 105동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 298,000,000원

총 건물 면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

건물 전용 면적: 84.9491㎡

건물 공급 면적: 제공된 정보에는 전용면적만 명시되어 있습니다.

토지 면적 (단지 전체): 63,701.00㎡

토지 지분: 0㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 경남은행 (등기부 요약 기반 추정)

물건 특이사항: 대지권 미등기

2.

1.2. 입지조건

* 본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 강동중학교 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 단지 주변의 도로망 상태는 양호합니다.

* 토지는 사다리형으로, 현재 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

2.

1.3. 권리분석

* 본 물건은 경남은행의 근저당에 의해 임의 경매로 진행되었습니다.

* 등기부등본 상 소유권 보존 및 이전, 근저당, 압류 등의 권리 내역이 기재되어 있으나, 말소기준권리(을1, 경남은행 근저당, 2015.07.01.) 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 현재 채무 총액은 247,500,000원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

2.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 속한 지역은 공동주택 단지가 밀집한 주거 중심 지역입니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 생활 편의시설, 학교, 휴양지(정자해수욕장) 등이 인접해 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

2.

1.5. 생활정보

* 아파트 단지 내에는 주거 외에도 휘트니스센터, 사우나, 실내체육관, 어린이 놀이시설 등이 갖춰져 있습니다.

* 총 1,270세대의 대단지로, 1,493대의 넉넉한 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 건축물은 철근콘크리트 구조의 29층 건물 중 5층에 위치하며, 도시가스 난방 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

* 인근에 강동중학교 및 다른 교육시설이 있어 교육 환경이 우수합니다.

2.

1.6. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 '대지권 미등기' 사항입니다. 본 물건은 대지권이 등기되지 않은 상태이며, 대지권의 유무 및 소유권을 낙찰자가 취득할 수 있는지 여부가 불확실합니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 감정평가된 점은 참고할 만합니다.

* 임대 관계가 미상인 점도 잠재적 리스크 요인입니다. 비록 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

2.

1.7. 종합 의견

울산광역시 북구 산하동에 위치한 울산블루마시티2차푸르지오 아파트 경매 물건입니다. 본건은 84.95㎡(약 25.7평) 면적의 아파트로, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 갖춰진 주거 지역에 속합니다. 대단지 아파트로서 기본적인 주거 인프라가 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 특이사항이자 잠재적 리스크는 '대지권 미등기'입니다. 이는 낙찰 후 대지권 확보 과정에서 추가적인 비용이나 법적 절차가 발생할 수 있으며, 최악의 경우 대지권 확보가 불가능할 수도 있습니다. 감정평가 시 대지권 가격이 포함되었다는 점은 긍정적으로 볼 수 있으나, 입찰 전 반드시 이에 대한 면밀한 사전 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상이므로 점유자 확인 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

2.

1.8. 투자 포인트

* 신규 아파트 단지가 조성되어 있는 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 단지 내 편의시설 및 충분한 주차 공간 등 주거 만족도를 높이는 요소들이 갖추어져 있습니다.

* 주변 학교 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실수요자들의 관심을 끌 수 있습니다.

* 대지권 미등기라는 리스크를 감안하더라도, 감정가가 반영된 최저매각가격이 시장 가치 대비 매력적인 수준이라면 투자 기회가 될 수 있습니다.

2.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 298,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외하고 산정해야 합니다. 대지권 미등기라는 중대한 리스크 요소를 고려할 때, 본 물건의 실제 가치와 잠재적 위험 요소를 충분히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 시세, 권리관계, 명도 가능성, 그리고 대지권 확보 가능성 및 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 시장 조사를 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.