나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11934 [1] 경상남도 양산시 소주동 1020-120 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11934 [1] 경상남도 양산시 소주동 1020-120 대지 경매

• 사건번호: 2025타경11934
• 주소: 경상남도 양산시 소주동 1020-120
• 감정가: 283,822,000원
• 최저가: 198,675,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 대지

울산지방법원 경매7계 2025타경11934 | 소재지: 경상남도 양산시 소주동 1020-120 | 감정가: 283,822,000원 | 최저가: 198,675,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

본 경매 물건은 울산지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 울산지방법원 2025타경11934 (1)

소재지: 경상남도 양산시 소주동 1020-120

용도: 대지 (일반공업지역, 중로1류 접합)

감정가: 283,822,000원

경매구분: 부동산임의경매

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 현황

매각 대상은 토지이며, 건물은 매각에서 제외됩니다.

토지면적: 348.00㎡ (약 105.27평)

토지 지분율: 34800 (전체 지분 매각)

건물면적: 0.00㎡ (건물 매각 제외)

매각대상: 토지매각

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 경상남도 양산시 소주동 소재 ‘양산서창대동아파트’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 전, 답 등이 혼재하는 지역입니다. 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류소가 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.2. 도로 및 형태

부정형 토지이나, 남서측으로 폭 20m~25m의 중로1류와 접하고 있어 차량 접근 및 물류 이동에 용이하며, 건축행위 시 도로 조건이 양호합니다. 현재는 공업나지(일시적으로 전으로 이용중) 상태입니다.

2.3. 토지이용계획

일반공업지역에 해당하여 공장, 창고 등 산업시설 건축에 적합하며 개발 잠재력이 있습니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 일부 용도에는 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 채권 관계

소유자는 박OO, 채무자는 주OOOOOOOOO이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 본건은 부동산 임의경매 사건으로 권리 관계는 비교적 단순한 편이나, 매각 대상의 특이사항을 중점적으로 분석해야 합니다.

3.2. 특이사항: 법정지상권 및 제시외 건물 문제 (핵심 리스크)

본건의 가장 큰 리스크는 '법정지상권' 및 '제시외 건물 매각 제외'입니다.

1) 법정지상권 성립 가능성

특이사항으로 '법정지상권'이 명시되어 있습니다. 본건 토지 위에 건물이 존재하고, 토지와 건물의 소유자가 달랐거나 동일했다가 경매 등으로 달라지는 경우 법정지상권이 성립할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하면 낙찰자는 건물 소유자에게 토지 사용료만 받을 수 있고, 건물을 임의로 철거할 수 없어 토지 이용에 큰 제약을 받게 됩니다.

2) 제시외 건물 매각 제외

본 건 토지 위에 소재하는 제시외 건물들(목재 목재지붕 단층 창고 등 36㎡, 18㎡, 비닐하우스 등 7.2㎡, 견사 등 18㎡)은 *이 사건 매각에서 제외*됩니다.

최저매각가격은 위 제시외 건물들이 매각에서 제외됨으로 인하여 받는 영향을 감안한 가격이므로, 낙찰자는 해당 건물들을 철거해야 할 책임과 비용을 부담하게 될 수 있습니다. 이는 법정지상권 문제와 연계되어 낙찰 후 건물 소유주와의 법적 분쟁을 야기할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

4. 상권 및 주변 환경 분석

4.1. 상권 및 개발 환경

본건이 위치한 지역은 소규모 공장과 전/답이 혼재된 일반공업지역으로, 상업시설보다는 공장 및 물류/창고 등의 산업시설이 주를 이루는 지역입니다. 중로에 접하고 있어 소규모 제조장 또는 창고 용도로 활용하기에 적합합니다.

4.2. 생활 정보

주변에 '양산서창대동아파트' 등 주거지가 인접해 있어 일정 수준의 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 또한, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 인근에 학교 등 교육시설이 있음을 알 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 검토

인근에 산업폐기물 소각시설이었던 '마노플랜' 시설이 과거 양산시 소주동의 대표적 혐오시설로 전락했으나, 2020년경 가동을 중단하고 주민소통공간으로 탈바꿈할 계획이 발표된 바 있습니다. 다만, 주변이 소규모 공장 등이 혼재하는 일반공업지역이므로, 주변 환경에 대한 현장 확인은 필수입니다.

5. 잠재적 리스크

1) 법정지상권 리스크: 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 법적 검토가 필요합니다. 만약 성립할 경우 토지의 이용 가치가 크게 하락하며, 해결을 위해서는 건물 소유자와의 협상 또는 부당이득반환청구 소송 등 복잡한 법적 절차가 수반됩니다.

2) 제시외 건물 처리 비용: 매각 제외된 제시외 건물(총 79.2㎡)에 대한 철거 또는 소유권 이전 등의 문제가 발생합니다. 법정지상권이 성립하지 않는 경우에도, 건물의 철거 소송 및 집행 비용이 발생할 수 있습니다.

3) 임대차 관계 미상: 감정평가서상 임대관계가 미상으로 조사되어, 낙찰 후 예상치 못한 임차인이 존재할 경우 인도명령 또는 명도소송 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 중로에 접하고 일반공업지역에 위치한 105평 규모의 토지로서, 공장 또는 창고 부지로의 활용 가치가 높습니다.

그러나 법정지상권 성립 여부, 제시외 건물 철거 문제 등 매우 중대한 권리상의 하자가 포함되어 있습니다. 최저매각가격에 이와 같은 리스크가 반영되었음을 고려하더라도, 일반 투자자가 접근하기에는 난이도가 높은 특수물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1) 입지적 장점: 일반공업지역, 중로1류(폭 20~25m) 접합의 양호한 도로 접근성으로, 향후 산업용지 개발에 유리합니다.

2) 감정가: 법정지상권 리스크가 반영된 가격으로 추정되며, 권리 문제를 해결할 능력과 의지가 있다면 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

6.3. 적합 투자자

법정지상권 및 제시외 건물 등 특수 권리분석에 대한 경험이 풍부하고, 명도 및 철거 소송 등의 법적 분쟁을 해결할 수 있는 전문적인 지식과 자본력을 갖춘 투자자에게 적합합니다. 초보 투자자의 경우 반드시 전문가의 컨설팅을 받아야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계