나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119080 [1] 경상남도 양산시 주진1길 43, 105동 4층403호 (주진동,로즈힐아파트) 아파트 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119080 [1] 경상남도 양산시 주진1길 43, 105동 4층403호 (주진동,로즈힐아파트) 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2024타경119080 | 소재지: 경상남도 양산시 주진1길 43, 105동 4층403호 (주진동,로즈힐아파트) | 감정가: 46,000,000원 | 최저가: 46,000,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2024타경119080 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경119080 (1)

소재지: 경상남도 양산시 주진1길 43, 105동 4층403호 (주진동,로즈힐아파트)

용도: 아파트

감정가: 46,000,000 원

토지면적: 21.59㎡ (약 6.53평)

건물면적 (전용면적): 39.96㎡ (약 12.09평)

건물면적 (분양면적): 제공 정보 없음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

주의사항: 본건 구분 건물의 대지권의 목적인 토지의 표시 중 일부 토지가 추가되었으나 이에 관하여 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 최저매각가격에 해당 토지들을 대지권 가격에 포함하여 평가했습니다.

2. 물건 상세 정보

위치 및 주위환경:

본 건은 경상남도 양산시 주진동 소재 "로즈힐아파트 105동 4층 403호"로서, 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 주위환경은 보통입니다.

교통상황:

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 상황은 보통입니다.

건물 구조:

철근콘크리트조 슬라브지붕 19층 건물 내 4층 403호로, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

이용상태:

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역:

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태:

일단의 부정형 토지로 북측 하향 완경사지이며, 공동주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

단지 내·외부 가로망 상태는 보통이며, 본 건 북동측 진입로를 통해 왕복 4차선 포장도로에 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 복합적인 용도지역 및 도로 조건, 가축사육제한구역, 도시관리계획 입안 중인 지역 등이 포함되어 있습니다.

공부와의 차이:

없음.

기타 참고사항:

임대관계 미상이며, 기타 사항은 없습니다.

3. 종합 분석

3.1. 입지조건:

경상남도 양산시 주진동에 위치한 아파트로, 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역에 속해 있습니다. 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다. 주변 도로망은 비교적 양호한 편입니다.

3.2. 권리분석:

본 건은 소유자 겸 채무자가 동일하며, 채권자는 금융기관으로 추정됩니다. 가장 큰 특징은 '대지권미등기'와 '유동화물건'이라는 점입니다. 대지권 미등기 상태는 소유권 행사에 있어 잠재적인 복잡성을 야기할 수 있으며, 유동화물건이라는 점은 채권자의 지위나 매각 진행 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 추가된 토지에 대한 대지권이 미등기 상태이므로, 향후 대지권 확보 과정에서 추가 비용이나 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

3.3. 상권분석:

단지 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한 농경지가 혼재된 지역이라는 점에서, 향후 개발 가능성도 고려해 볼 수 있으나, 현재로서는 일반적인 주거 지역의 상권을 형성하고 있다고 볼 수 있습니다.

3.4. 생활정보:

아파트 단지 내 편의시설(승강기, 난방 등)이 갖추어져 있으며, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로 왕복 4차선 도로 접근이 가능하여 시내 이동이 용이합니다.

3.5. 잠재적 리스크:

1. 대지권 미등기: 가장 큰 리스크 요인으로, 토지 사용 권리 확보에 있어 불확실성이 존재하며, 추후 해결을 위한 추가 비용 및 노력이 필요할 수 있습니다.

2. 유동화 물건: 채권자 및 매각 절차에 있어 일반 경매 물건과 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

3. 임대 관계 미상: 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 도시관리계획 입안 중: 향후 도시 계획 변경에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

3.6. 종합 의견:

본 건은 감정가 4천6백만원의 비교적 저렴한 가격대의 아파트 경매 물건입니다. 입지 자체는 양호한 편이나, '대지권 미등기'라는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 이는 매수인이 해결해야 할 숙제이며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다. 유동화 물건이라는 점 또한 특수성을 더합니다.

3.7. 투자 포인트:

1. 낮은 감정가: 4천6백만원이라는 감정가는 지역 평균 시세 대비 매력적인 수준일 수 있습니다.

2. 잠재적 가치 상승: 대지권 문제를 해결하고 주변 개발이 이루어질 경우, 가치 상승의 여지가 있습니다.

3. 초저가 투자 기회: 권리 관계가 복잡하고 리스크가 존재하지만, 이를 감수하고 저가에 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계