나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11876 [1] 경상남도 양산시 하북면 지산리 80 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 하북면 지산리에 소재하는 토지로서, ""갈밭들못"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전답의 농경지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 남동측 하향의 완경사 위 자체기반 대체로 평탄시 되는 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역,자연취락지구(갈밭1지구),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인일 : 2016.07.06.)
외벽 : 스톤코트마감
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시창

이용상태

단독주택으로 이용중이며 관리상태 보통임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 귀 제시목록상 본건 건물의 소재지가 '지산리 80, 79' 양지상으로 기재되어있으나, 실제 '지산리 80' 단독지상에 소재함.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물[감정평가서 중 '건물이용 및 임대개황도'에 나타나는 (ㄱ)~(ㄷ)] 포함
2. 본건 건물의 소재지가 '지산리 80, 79' 양 지상으로 기재되어 있으나, 실제는 '지산리 80' 단독지상에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11876 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 하북면 지산리 80

* 용도: 단독주택

* 감정가: 639,049,500원

* 토지면적: 724.00㎡ (약 219.01평)

* 건물면적: 107.10㎡ (약 32.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 곽OO

* 사용승인일: 2016년 07월 06일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

본 건은 제공된 정보에 따르면 토지면적 724㎡와 건물면적 107.1㎡를 가진 단독주택입니다. 건축물대장상 대지면적은 479㎡로 기재되어 있으나, 감정평가서 및 토지 등기부상으로는 724㎡로 확인됩니다. 이 차이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 양산시 하북면 지산리에 소재하며, "갈밭들못" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택과 전답, 농경지가 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통입니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 도로상태: 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 주변 개발: 양산시는 지속적인 도시 개발 및 산업단지 조성으로 인구가 유입되고 있는 지역이며, 하북면은 통도사 등 관광자원과 연계된 지역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 건물 등기부상 2016년 09월 23일자 하북농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리로 보입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 을구(근저당, 지상권) 권리들은 모두 말소되었으며, 갑구(소유권, 임의경매 등) 또한 말소 예정이거나 말소된 것으로 보입니다. 따라서 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 임대차 관계가 미상이므로, 실제 임차인이 존재할 경우 명도에 대한 추가적인 검토와 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 지산리는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 주거 환경을 특징으로 합니다. 상업 시설보다는 전원생활에 가까운 입지입니다.

* 인근 시세:

* 유사 사례로, 2015년 건축된 남양빌리지(연립주택)의 전용면적 59.8㎡가 2024년 12월 27일 1억 2천만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건 단독주택과는 직접 비교가 어렵지만, 지역 내 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 같은 하북면 지산리 인근의 다른 전원주택 사례로는 2015년식, 대지 276㎡, 연면적 128.62㎡가 2024년 3월 4억 8천만원에 거래된 바 있습니다. (유튜브 검색 결과)

* 하북면 내 다른 토지 거래 사례로, 2026년 7월 19일 하북면 백록리 760.3㎡ 토지가 2억 5,300만원에 직거래된 사례도 있습니다. (유튜브 검색 결과)

* 하북면 지산리 65-1외 2필지, 총 835평(약 2760㎡)의 답 토지가 평당 50만원에 매물로 나온 사례도 있습니다. (R신화부동산중개)

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이합니다. 마을 버스 노선 등 대중교통 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 본건은 주거 및 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 상점 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 차량 이동 시 양산 시내 또는 인근 웅상, 통도사 방면으로 이동하여 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 하북초등학교, 하북중학교 등 인근 학교 이용이 가능합니다.

* 자연환경: "갈밭들못"과 가까워 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 면적 불일치: 건축물대장상 대지면적(479㎡)과 감정평가서 및 등기부상 토지면적(724㎡) 간의 차이가 존재합니다. 이는 실제 토지 이용 범위 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있으므로, 정확한 현황 파악이 필수적입니다.

* 제시외 건물 포함: 감정평가서에 명시된 제시외 건물 [(ㄱ)~(ㄷ)]이 포함되어 매각되므로, 명도 시 추가적인 협상이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 소재지 오류: 등기부상 '지산리 80, 79' 양 지상으로 기재되어 있으나, 실제로는 '지산리 80' 단독 지상에 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 등기부와 실제 현황 간의 차이를 인지해야 함을 의미합니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인이 있을 경우, 보증금/차임이 미상임을 감안할 때 명도 협상 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당하므로, 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과에서 본건 소재지(하북면 지산리) 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 양산시 소주동에 폐소각시설이 방치된 사례가 있으나, 이는 해당 물건 소재지와 거리가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 하북면 지산리에 위치한 단독주택으로, 조용한 자연환경 속에 자리하고 있습니다. 토지 면적의 차이, 제시외 건물 포함, 임대차 관계 미상 등 일부 리스크 요인이 존재하지만, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 양산시의 지역 발전 가능성과 조용하고 쾌적한 주거 환경을 고려할 때, 세심한 현장 조사와 시세 분석을 통해 투자 가치를 판단할 수 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 양산시의 지속적인 발전 가능성: 배후 수요 증가 및 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: "갈밭들못" 인근의 자연 친화적인 입지는 휴식과 전원생활을 추구하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 토지 가치: 넓은 토지 면적(724㎡)은 향후 활용 가능성을 시사합니다.

* 단독주택 희소성: 아파트 위주의 시장에서 단독주택의 가치가 재조명될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 639,049,500원.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 특히, 토지 면적의 차이(건축물대장 479㎡ vs. 감정가 724㎡)에 대한 명확한 파악이 선행되어야 합니다.

* 인근 유사 단독주택 사례(지산리, 대지 276㎡)가 4억 8천만원에 거래된 점, 하북면 지산리 토지가 평당 50만원에 나온 점 등을 감안할 때, 본건의 넓은 토지 면적과 건물 가치를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 잠재적 입찰가 추정 시, 감정가의 70~80% 수준을 고려할 수 있으나, 이는 보수적인 접근이며, 상세한 시세 조사가 필수적입니다.

* 예상 입찰가는 4억 5천만원 ~ 5억 1천만원 선에서 시작하되, 철저한 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

* 명도 관련 비용, 제시외 건물 처리 비용, 권리관계 미확인 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.