나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11871 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1602-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 '울산시외버스터미널' 남동측 인근에 위치하는 토지
로서 주변은 아파트, 근린생활시설 등으로 형서된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

자체지반 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임,

인접 도로상태

본건 남측 및 동측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(삼산지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로
2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 소유자미상의 조경수(향나무 5주, 동백나무
4주) 및 조경석(회양목, 연산홍 등 포함) 3식이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층건으로서
외 벽: 대리석붙임, 몰탈위 페인팅 등
내 벽: 내부인테리어, 몰탈위 페인팅
창 호: 샷시창

이용상태

지하층: 주차장으로 이용중임.
1~5층: 근린생활시설로 이용중임,

설비내역

공동위생설비, 승강기(운행정지상태) 등이 설비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 수목 등 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11871 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1602-4

* 용도: 근린시설

* 감정가: 3,097,745,944원

* 토지면적: 552.70㎡ (약 167.18평)

* 건물면적: 1800.78㎡ (약 544.94평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 수목 등 포함

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 울산광역시 남구 삼산동에 소재하며 '울산시외버스터미널' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 주변은 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로: 본건은 남측 및 동측으로 소로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(삼산지구)에 해당하며, 소로1류 및 소로2류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.

* 주변시설: 울산시외버스터미널이 인근에 위치하여 유동인구가 많고 접근성이 좋습니다. 상업 및 교통의 중심지에 해당합니다.

* 혐오시설: 인근 반경 내에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않으나, 현장 답사를 통한 정밀 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 06월 08일 접수된 중소벤처기업진흥공단의 근저당권(을5)이며, 해당 권리보다 선순위인 소유권 이전 및 지분 이전 등기들이 다수 존재하나, 말소기준권리 이후 접수된 다수의 가압류, 압류, 근저당권 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 또한 2022년 06월 08일 접수된 중소벤처기업진흥공단의 근저당권(을13)이며, 토지와 마찬가지로 말소기준권리 이후 접수된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액은 토지 6,490,906,045원, 건물 6,436,359,813원으로 상당한 금액이 채무로 설정되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 울산클라우드협동조합(우승준)

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입/사업일자: 2018-12-28

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 정시연

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/사업일자: 2024-12-05

* 확정일자: 2024-12-05

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 주식회사엘리(김주영)

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업일자: 2021-10-18

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 해당 임차인의 명도 관련하여 주의가 필요합니다.

* 주식회사오로시(김주영)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024-11-04

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 인수되는 권리: 상기 임차인 현황 및 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타 특이사항: 중복 사건으로 진행되고 있으며, 제시외 수목 등이 포함되어 매각됩니다.

1.3. 상권분석

* 위치적 이점: 울산 시외버스터미널 인근 상업지역에 위치하여 외부 유입 인구 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 활동에 유리한 입지입니다.

* 건물 용도: 근린생활시설로 사용 중이며, 지하 1층은 주차장, 1~5층은 근린생활시설로 구성되어 있어 다양한 업종의 활용이 가능합니다.

* 주변 상권: 아파트 단지와의 연계성 및 터미널 이용객을 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 편의시설: 시외버스터미널 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 상업 및 주거 지역이 혼합된 지역으로, 비교적 활발한 도시 생활이 가능한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 물건은 복수의 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어, 사건 진행 및 결과에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 주식회사엘리(김주영)는 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 되어 있어, 명도 과정에서 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 토지 상에 소유자 미상의 조경수 및 조경석이 소재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함되므로 현황 조사가 필요합니다.

* 건물 관리 상태: 건물 내 승강기가 운행 정지 상태로, 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 과다 채무: 등기부 채권 총액이 매우 높아, 채무 관계가 복잡하고 다수의 채권자가 존재합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 울산광역시 남구 삼산동, 울산시외버스터미널 인근에 위치한 근린생활시설 건물입니다. 교통이 편리하고 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 중복 사건으로 진행 중이며, 대항력 있는 임차인(주식회사엘리)의 존재, 제시외 수목 등 관리 대상 물건, 엘리베이터 운행 정지 상태 등 고려해야 할 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 등기부채권 총액이 매우 높다는 점도 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 울산 시외버스터미널이라는 주요 교통 허브 인근에 위치하여 상업 시설로서의 가치가 높습니다.

* 활용 가능성: 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 5층 건물과 지하 주차장을 갖추고 있어 다양한 업종으로의 재활용 및 수익 창출이 기대됩니다.

* 시세 차익 기대: 적절한 명도 및 관리 후, 상업 지역의 가치를 고려하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 3,097,745,944원을 기준으로 하되, 상기 분석된 권리관계, 임차인 현황, 중복 사건 진행 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 명도 가능성 및 예상 소요 비용, 수목 등 제시외 물건 처리 방안, 승강기 수리비 등을 감안하여 입찰 금액을 결정하는 것이 중요합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.