나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1179 [1] 울산광역시 중구 성안동 490-3 대신드림빌 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 성안동 소재 ""백양초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 대신드림빌 8층 801호
이며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 지하1층/지상9층 건 내 8층 801호(사용승인일 : 2003.
12.30.)로서,
외벽 : 인조석 붙임 및 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지바름 및 일부 내장타일 붙임.
창호 : 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수시설, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체 지반 대체로 평탄한 가장형의 토지로서 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 북서측으로 폭 약 8미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2012-02-16), 고도지구(27m이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애
물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(백련과학유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(백양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(울산애니원고등학
교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1179 (1)

소재지: 울산광역시 중구 성안동 490-3 대신드림빌 8층801호

용도: 아파트

감정가: 금170,000,000원

토지면적: 53.63㎡ (약 16.22평)

건물면적: 84.60㎡ (약 25.59평) (전용면적)

분양면적: 별도 표기된 정보 없음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (등기부상 근저당권자)

건축물 정보:

총 층수: 지하 1층, 지상 9층

해당층: 8층

사용승인일: 2003년 12월 30일

구조: 철근콘크리트구조

건물 연면적: 1908.61㎡

건축면적: 229.2075㎡

건폐율: 24.39%

용적률: 190.17%

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 중구 성안동 소재 백양초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 인근은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

* 도로: 단지 북서측으로 폭 약 8미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(27m 이하), 소로 1류(폭 10m~12m) 및 소로 2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 백련과학유치원, 백양초등학교, 울산애니원고등학교 관련 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 10월 16일 농협은행주식회사의 근저당권 (을5, 채권최고액 118,800,000원)입니다.

* 권리현황: 본건에 설정된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 가압류, 압류, 임의경매 등의 권리가 모두 말소될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

* 다만, 임대차 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 성안동 일대는 주로 주거시설(아파트, 다세대, 단독주택)과 일부 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변에 대규모 상업 지역은 없으나, 근린생활시설의 입점으로 인해 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 백양초등학교 북서측 인근에 위치하며, 백련과학유치원, 울산애니원고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 편의시설:

* 단지 북서측 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 백양초등학교 인근에 위치하며, 주변에 상점가와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 울산대교 야경을 감상할 수 있는 함월루가 인근에 위치합니다.

* 건물 특징:

* 철근콘크리트조의 9층 건물 중 8층에 위치한 아파트입니다.

* 위생설비, 급배수시설, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비 등 기본적인 생활 설비를 갖추고 있습니다.

* 외벽은 인조석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지바름 및 일부 내장타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소유권이전담보가등기 (갑4): 2021년 12월 23일자로 등기된 박종혁 명의의 소유권이전담보가등기(대물반환예약)가 존재합니다. 이는 경매 절차 진행 시 해당 권리의 처리 여부 및 채무 변제 결과에 따라 명도 등 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 실제 거주 중인 임차인의 유무 및 대항력 확보 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상인 경우에도 잠재적인 명도 부담이나 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 건축물 노후도: 2003년 사용승인된 건물로, 약 23년이 경과하여 건물 노후 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 성안동에 위치한 대신드림빌 아파트로, 백양초등학교 북서측 인근에 자리하여 주거 입지로서의 장점을 갖추고 있습니다. 2003년 건축되어 연식이 있으나 철근콘크리트 구조로 관리 상태는 보통 수준으로 예상됩니다. 권리관계상 말소기준권리 이하의 채권들은 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 권리 인수에 특별한 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 소유권이전담보가등기와 임대차 관계 미상인 점은 잠재적 리스크로, 입찰 전 철저한 조사가 필요합니다. 전용면적 84.60㎡(약 25.59평) 규모로, 주변 시세와 비교하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 백양초등학교, 백련과학유치원, 울산애니원고등학교 등이 인접하여 학군 수요에 유리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트, 다세대주택, 단독주택 등 다양한 주거시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거지로서의 특징을 가집니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하의 등기사항은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 금170,000,000원

* 본건은 인수되는 임차인의 보증금이 0원이며, 권리상 큰 부담이 없는 점을 고려할 때 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다.

* 실거래가 자료에 따르면, 최근 2025년 10월 25일 8층이 1억 9600만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한 2020년 9월 8층이 1억 8500만원에 거래된 이력이 있습니다.

* 상기 정보와 현장 조사 결과를 종합하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

* 초기 제안가: 금170,000,000원 (입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.