나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3820 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 642-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대감정 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1),(2): 본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 소재 ""세계1리 마을회관"" 남서측
인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

기호(3): 본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 소재 ""세계1리 마을회관"" 남동측 인근
에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 단독주택 및 유치원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1): 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통사정은 대체로 보통시됨.
기호(2): 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통사정은 대체로 보통시됨.
기호(3): 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통사정은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄한 편이며, 소나무 등 수목이 소재하는
토지임.
기호(2): 부정형의 토지로서 북서측 하향의 완만한 계단식 토지이며, 농경지(답)상태임.
기호(3): 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄한 편이며, 농경지(전)으로서 호두나무
등 수목이 소재하는 토지임.

인접 도로상태

기호(1): 북동측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 접함.
기호(2): 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근 가능함.
기호(3): 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(소 젖소
돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구
역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시
설 보호법>임.

기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성바오르유치원)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 토지는 지상에 소나무 등 수목이 소재하며, 기호(3) 토지는 지상에 호두나무
등 수목이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 없음.

물건 비고

①농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)
②일괄매각
③목록 1.
자연상태로 방치된 묵답. 지상에 소나무등 수목 소재
감정액은 수목 포함가격
④목록 2. 맹지

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경3820 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 642-3

* 용도: 답 (농지)

* 감정가: 767,431,000원

* 토지면적: 2884.00㎡ (약 872.61평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 오천농업협동조합

2.1. 입지조건

* 본 물건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리에 위치하며, "세계1리 마을회관" 남서측 및 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 농경지와 더불어 근린생활시설, 단독주택, 유치원 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 대체로 보통 수준입니다.

* 기호(1) 토지는 북동측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 접해 있으며, 기호(2) 및 기호(3) 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근 가능합니다.

* 토지 형태는 부정형이며, 자체 지반은 대체로 평탄하거나 북서측 하향의 완만한 계단식입니다.

* 기호(1) 및 기호(3) 토지에는 소나무, 호두나무 등 수목이 소재하고 있으며, 기호(2)는 답(농경지) 상태입니다.

3.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2012년 11월 6일 접수된 오천농업협동조합의 근저당권(채권액 192,000,000원)입니다.

* 경매개시결정은 2025년 5월 30일 오천농업협동조합에 의해 이루어졌으며, 채권액은 462,707,051원입니다.

* 등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 따라서 본 경매 절차가 완료되면, 매수인이 인수해야 할 부담되는 권리는 없습니다.

* 등기부상 채무 총액은 1,107,420,029원이지만, 이는 매수인이 인수하는 금액과는 직접적인 관련이 없습니다.

* 토지 등기부 요약 상 권리자명은 다음과 같이 마스킹 처리되었습니다: 김 외 1명, 사 외 1명, 박 , 김 외 1명, 김 외 1명, 이 , 유 , 표 (채권액 250,000,000원), 북안농업협동조합 (채권액 30,198,003원), 농협은행주식회사 (채권액 30,033,304원), 농업협동조합중앙회 (채권액 170,188,722원), 김 (채권액 75,000,000원).

4.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 주로 농경지와 함께 소규모 근린생활시설, 단독주택, 유치원 등이 분포하는 생활권이 형성된 지역입니다.

* 대규모 상업 지역과는 거리가 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 편의 시설 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5.4. 생활정보

* 가까운 편의시설로는 "세계1리 마을회관"이 있으며, 교육시설로는 "성바오르유치원"이 인근에 위치합니다.

* 일상생활에 필요한 기본적인 서비스 및 시설은 주변 마을 단위의 근린생활시설을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 자연환경으로는 농경지가 발달해 있으며, 일부 토지에는 수목이 식재되어 있습니다.

6.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본 물건은 농지이므로, 매수인은 관련 법규에 따라 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되므로, 경매 참여 전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 맹지: 기호(2) 및 기호(3) 토지는 지적도상 맹지입니다. 인접 필지를 통한 통행은 가능하나, 실제 이용 및 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술) 등의 법적 규제를 받습니다. 기호(3) 토지는 상대보호구역(성바오르유치원)에 해당하여 건축 및 개발 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

* 수목 관리: 감정가에 수목 가치가 포함되어 있으나, 매수 후 별도 처리 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 확인을 통해 실제 임차인 유무 및 대항력 있는 임차인이 있는지 파악하는 것이 중요합니다.

7.6. 종합 의견

* 본 경매 물건은 포항시 남구 오천읍에 위치한 2,884.00㎡ (약 872.61평) 규모의 농지(답, 전)로, 감정가는 7억 6천 7백만 원대입니다.

* 권리 관계상 매수인이 인수할 권리는 없으며, 주요 특징으로는 농지취득자격증명 필수, 일부 맹지, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 주변 환경은 농경지와 주거, 교육, 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

8.7. 투자 포인트

* 본건은 넓은 면적의 농지를 확보할 수 있는 기회를 제공하며, 농업 경영 또는 관련 사업 계획이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 자연녹지지역에 속해 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 맹지 및 이용 제한 사항 등 제약 조건을 해소할 방안을 마련한다면 토지의 활용도를 높일 수 있습니다.

9.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가 산정은 투자자의 자금력, 위험 감수 수준, 해당 지역의 부동산 시세, 미래 가치 예측, 그리고 본건의 제약 조건(농지법, 맹지, 개발 제한 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 1~2년 내 유사 지역 농지 거래 사례 조사, 현장 방문을 통한 상세 파악, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인, 향후 개발 및 활용 방안 전문가 컨설팅 등이 필수적입니다.

* 본 보고서에서 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 신중한 사전 조사를 바탕으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.