나이스옥션 법원경매 김천 2025타경369 [1] 경상북도 구미시 오태동 791 오태명당풀리비에1단지 103동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 ""오태교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독
주택, 중소규모공장, 농경지 및 임야등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제103동 제2층 제202호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅등 마감
내벽: 벽지 및 타일등 마감
바닥: 바닥재 및 타일등 마감
창호: 샷시 등 마감임.

이용상태

""연립주택""으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 가스공급설비, 난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 완경사지대내 부정형 유사토지로서, ＂연립주택 건부지등″으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측, 남서측으로 2차로 포장도로 및 북서측으로 폭 약 7~8미터내외 포장도로와
접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~
10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(지주중류비 4구역)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 조사당시 관계인 부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰가능한
범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도등을 참고하였으며,내부구조와
내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며
건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고
하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경369 (1)

소재지: 경상북도 구미시 오태동 791 오태명당풀리비에1단지 103동 2층202호

용도: 연립주택

감정가: 64,000,000원

토지 면적: 62.71㎡ (약 18.97평)

건물 면적: 38.58㎡ (약 11.67평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 "오태교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 중소규모 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상태: 본건 남동측, 남서측으로 2차로 포장도로가 있으며, 북서측으로는 폭 약 7~8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로1류 및 소로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한, 환경관리과 문의) 및 역사문화환경보존지역(지주중류비 4구역)으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 북동하향 완경사지에 위치한 부정형의 유사 토지로서, 현재 연립주택 건부지 등으로 이용되고 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 103동 2층 202호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 바닥재 및 타일 마감, 창호는 샷시 등으로 마감되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

근저당: 대백저축은행, 2018년 11월 5일 접수, 채권 최고액 78,000,000원.

소멸되는 권리:

소유권이전2번신탁등기말소: 주식회사매경주택, 2016년 5월 9일 접수.

근저당: 대백저축은행, 2018년 11월 5일 접수, 78,000,000원 (말소기준권리).

가압류: 주식회사공간이룸, 2024년 12월 31일 접수, 25,200,000원.

임의경매: 대백저축은행, 2025년 5월 30일 접수, 57,191,711원.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다. (인수되는 보증금 합계: 0원)

등기부채권 총액: 103,200,000원

임차인 현황:

임차인: 정상우

보증금: 15,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2023년 11월 3일

확정일자: 2023년 5월 23일

배당신고일자: 2025년 9월 2일

대항력: 없음

비고: 정상우 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 반환 채권을 경매 절차에서 우선적으로 변제받지 못할 수 있습니다. (주의: 해당 임차인의 보증금 및 차임은 인수되지 않으나, 배당 여부 및 실제 보증금 회수 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 오태동은 주거 지역과 더불어 중소규모 공장, 농경지 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

주변 거래 사례 분석:

2026년 2월 27일 거래: 경상북도 구미시 오태동 762-3번지 소재 1998년식 다세대주택 (전용면적 78.59㎡)이 4,650만원에 거래되었습니다.

2026년 2월 1일 거래: 본건과 동일 단지인 오태명당풀리비에1단지(791번지) 소재 2015년식 연립주택 (전용면적 49.32㎡)이 6,000만원에 거래되었습니다.

2026년 2월 2일 거래: 인근 오태명당풀리비에2단지(789번지) 소재 2015년식 연립주택 (전용면적 38.57㎡)이 5,200만원에 거래되었습니다.

시세 비교: 본건의 감정가는 64,000,000원으로, 전용면적이 유사한 2015년식 연립주택(38.57㎡, 5,200만원) 및 동일 단지 연립주택(49.32㎡, 6,000만원) 거래 사례와 비교했을 때 다소 높게 책정되었습니다.

5. 생활정보

건물 내 설비: 위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비, 가스 공급 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망도 양호한 편입니다.

주변 편의시설: 구미시 오태동 일대는 하나로마트 구미점, 롯데마트 구미점 등 대형 마트 및 다수의 소규모 상점들이 분포하고 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 교육시설: 구미 오태초등학교, 구미 인덕초등학교, 구미 인덕중학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변 의료시설: 구미시 일대에 종합병원 및 의원급 의료기관이 다수 분포하고 있어 의료 접근성이 양호한 편입니다.

혐오시설 유무: 현재까지 조사된 정보와 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 설정되어 있어, 채무 처리 과정에서 다른 담보물과의 연관성을 고려해야 할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

건물 상태: 조사 당시 관계인 부재로 인해 외부 관찰 및 참고 자료를 바탕으로 작성되었으므로, 내부 구조 변경이나 하자 여부는 직접 확인이 필요합니다.

임차인 관련: 정상우 임차인은 대항력이 없으나, 배당 신고일자가 경매 기일 이후이므로 보증금 회수 관련 법적 절차를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 오태동에 위치한 연립주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없는 것이 큰 장점입니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 최근 거래 사례가 존재하며 실거주 또는 임대 목적 투자로서 고려해볼 만합니다.

토지이용계획상의 제한사항과 건물 내부 상태에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 공동담보 물건으로서의 잠재적 복잡성을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

실거주 및 소액 투자 적합: 전용면적이 작은 연립주택으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 소규모 가구의 실거주 목적이나 소액 임대 수익형 투자로 고려할 수 있습니다.

지역 개발 가능성: 주변이 주거, 공업, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 향후 구미시의 도시 개발 계획에 따라 지역 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 64,000,000원

주변 유사 면적 연립주택 매매 사례(2015년 건축, 38.57㎡): 5,200만원

주변 동일 단지 연립주택 매매 사례(2015년 건축, 49.32㎡): 6,000만원

본건의 건물면적(38.58㎡)과 건축연도(2015년)를 고려했을 때, 가장 유사한 거래 사례는 38.57㎡가 5,200만원에 거래된 건입니다. 감정가 6,400만원은 최근 실거래가 대비 다소 높은 편이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 58,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.