나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15746 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재""충청남도경찰청""동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하 3층, 지상 7층 건물 중 제7층 제705호로서,
(사용승인일 : 2018.04.23.)
- 외 벽 : 석재 붙임 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감,
- 창 호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 평지로서 현황 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 6차선의 아스팔트포장도로 및 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
- 목리 960번지: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2023-10-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>임.
- 목리 961번지: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계
- 임대관계는 미상임.
기타
- 본건은 등기사항전부증명서상 임차권 등기가 설정되어 있는바 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2025타경15746 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 7층705호

용도: 오피스텔

건물면적: 32.87㎡ (약 9.94평)

토지면적: 9.09㎡ (약 2.75평)

감정가: 120,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 위치하며, 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 충청남도경찰청 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황

차량으로의 진입 및 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 주요 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다. 가축사육제한구역 및 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

주변에 관공서(충청남도경찰청), 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하여 생활 편의 및 업무 활동에 필요한 기반 시설이 갖추어져 있습니다. 대규모 개발이 예정된 도청이전신도시 예정지에 위치하여 향후 발전 가능성이 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 7일 접수된 무안새마을금고의 가압류(갑5)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 1번 주택임차권 등기(양대호, 보증금 86,000,000원)는 대항력이 있으나, 물건명세서상 매각 후 매수인이 인수하지 않는 것으로 확인되었습니다. 이는 채권자(주택도시보증공사)가 2026년 4월 30일자로 대항력 포기 확약서를 제출함에 따른 것입니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 양

* 보증금: 86,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 2일

* 확정일자: 2021년 2월 3일

* 배당신고일자: 2024년 3월 7일

* 대항력: 있음

* 비고: 앞서 언급된 바와 같이, 채권자 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 건물 이용 현황

본 건물인 내포에드가오피스텔2차는 오피스텔 및 근린생활시설로 이용 중에 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2018년에 사용 승인되었습니다.

* 최근 거래 사례

동일 건물 내 유사 면적(32.87㎡)의 오피스텔이 2025년 1월 8일 110,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이보다 작은 면적(23.68㎡, 22.98㎡)의 오피스텔은 2025년 6월 14일에 각각 75,000,000원에 거래되었습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경

오피스텔로 이용 중이며, 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항

대항력 있는 임차인이 존재했으나, 매각으로 인해 인수되지 않는 것으로 확인되었습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적인 절차적 복잡성을 고려해야 합니다.

* 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 120,000,000원이나, 동일 면적의 최근 실거래가는 110,000,000원으로 일부 차이가 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청남도청 이전 신도시 개발 지역에 인접한 오피스텔로, 향후 지역 발전 가능성이 기대되는 물건입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재했으나 매각으로 인수되지 않는다는 점은 명도 부담을 덜어주는 긍정적인 요인입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 건물 노후도가 적음.

* 도청이전신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 대항력 있는 임차인이나, 매각으로 인수되지 않아 명도 부담 최소화.

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지.

1.9. 예상 입찰가

감정가 120,000,000원이며, 동일 면적의 최근 실거래가가 110,000,000원인 점, 그리고 인수되는 보증금이 없는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 112,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.