나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15760 [1] 충청남도 보령시 신흑동 558-35 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 신흑동 소재 ""신흑1통마을회관"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
대천항 인근에 형성된 대단위 숙박시설 ""대천통나무펜션마을"" 단지로서, 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1): 부정형의 완경사지로서, 현황 '주상용'로 이용 중임.
기호 2)~4): 부정형의 완경사지로서, 현황 '전기타'로 이용 중임.
기호 5): 부정형의 평지로서, 현황 '전기타'로 이용 중임.
기호 9)~12),17): 부정형의 완경사지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.
기호 13)~16): 부정형의 완경사지로서, 현황 '주상용' 및 일부 '도로'로 이용 중임.
기호 18): 부정형의 완경사지로서, 현황 '자연림' 상태임.

인접 도로상태

기호 1): 본건 서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함.
기호 2)~4): 노폭 6M내외의 단지내 도로를 이용하여, 본건 서측으로 노폭 약 6M 내외의
포장도로에 접함.
기호 5): 본건 동측 일부가 노폭 약 6M 내외의 포장도로임.
기호 9)~12),17): 본건이 노폭 약 6M 내외의 포장도로임.
기호 13),14: 본건 동측 일부가 노폭 약 6M 내외의 포장도로임.
기호 15),16): 본건 북측 일부가 노폭 약 6M 내외의 포장도로임.
기호 18): 본건은 지적상 맹지이나, 동일인 소유 인접지를 이용하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)~4),16): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한
특별법>임.
기호 5): 보전관리지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(비도시)(접합), 가축사육제한구역
(일부 제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>임.
기호 9): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(방공기지 : 1km)<군사기지 및
군사시설 보호법>,폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>임.
기호 10): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(방공기지 : 1km)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>,
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
기호 11),17): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한
특별법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부
포함)임.
기호 12),13),15): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역
개발 지원에 관한 특별법>임.
기호 14): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역
개발 지원에 관한 특별법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에
따른 도로(도로일부포함)임.
기호 18): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 폐광지역진흥
지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 19): 철근콘크리트구조, 일반목구조 기타지붕 2층 건물로서,
(사용승인일: 2019.12.10)
- 외벽: 시멘트몰탈위 목재 싸이딩 마감 등
- 내벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호: 샷시창호임.

기호 19) 부속건물: 일반목구조 기타지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2019.12.10)
- 내ㆍ외벽: 목재 싸이딩 마감 등임.

기호 20): 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서, (사용승인일: 2019.12.10)
- 외벽: 난연판넬 마감 등
- 내벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 목재치장 마감 등
- 창호: 샷시창호임.

기호 20) 부속건물: 일반목구조 기타지붕 단층 건물 5개호로서, (사용승인일 : 2019.12.10)
- 외벽: 목재 싸이딩 및 미송 원목노출(횡열) 돔형구조(층고:6.2미터) 마감 등
- 내벽: 목재인테리어 및 일부 타일 마감 등
- 바닥: 목재 및 강화마루 마감 등
- 창호: 패어글래스 및 폴딩도어 창호임.

기호 21): 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서, (사용승인일: 2019.12.10)
- 외벽: 난연판넬 마감 등
- 내벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 목재치장 마감 등
- 창호: 샷시창호임.

기호 21) 부속건물: 일반목구조 기타지붕 단층 건물 4개호로서, (사용승인일: 2019.12.10)
- 외벽: 목재 싸이딩 및 미송 원목노출(횡열) 돔형구조(층고:6.2미터) 마감 등
- 내벽: 목재인테리어 및 일부 타일 마감 등
- 바닥: 목재 및 강화마루 마감 등
- 창호: 패어글래스 및 폴딩도어 창호임.

기호 22): 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2020.03.17)
- 내ㆍ외벽: 판넬 마감 등
- 창호: 샷시창호임.

이용상태

기호 19)
- 1층: 운동시설(휴게실, 탈의실, 샤워실, 창고, 화장실)로 이용 중임.
- 2층: 휴게실로 이용 중임.

기호 19) 부속건물: 휴게실로 이용 중임.

기호 20)
- 1층: 실내낚시터, 소매점, 휴게실, 창고, 화장실 등으로 이용 중임.
- 2층: 사무실, 화장실 등으로 이용 중임.

기호 20) 부속건물: 숙박시설(펜션)로 5개호로 이용 중임.

기호 21)
- 1층: 실내낚시터, 축양장 등으로 이용 중임.
- 2층: 휴게실, 화장실 등으로 이용 중임.

기호 21) 부속건물: 숙박시설(펜션) 2개호 및 휴게실 2개호로 이용 중임.

기호 22): 사무실, 화장실로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있으며, 숙박시설(펜션)에는 가스온수보일러 및
전기판넬에 의한 난방설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

- 기호 19)~22)의 공부상 지번은 558외 7필지(558, 558-14, 558-15, 558-16, 558-17,
558-18, 558-35, 558-40)이나, 현황은 558-35 번지 지상에 소재함.

- 기호 20) 부속건물 및 기호 21) 부속건물의 공부상 용도는 '휴게실'이나, 현황은
기호 20) 부속건물은 5개호 전부 숙박시설(펜션) 이며, 기호 21) 부속건물은 4개호 중
2개호가 숙박시설(펜션)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 목록1 지상의 제시외구축물㉠(수영장), 목록1~4, 18 토지 지상의 제시외 수목(관상수) 매각 포함
- 목록 9~17은 지분매각임. 일괄매각이므로 공유자 우선매수권 행사할 수 없음.
- 목록 13~16 공부상 지목은 '유원지'이나, 현황은 '주상용'이며, 일부 현황 '도로'로 이용중임
- 목록 19~22의 공부상 지번은 558외 7필지(558,558-14,558-15,558-16,558-17,558-18,558-35,558-40)이나, 현황은 558-35번지 지상에 소재함
- 목록20 부속건물 및 목록21 부속건물의 공부상 용도는 '휴게실'이나, 현황은 목록20 부속건물은 5개호 전부 숙박시설(펜션)이며, 목록21 부속건물은 4개호 중 2개호가 숙박시설(펜션)임
- 목록 18 지적상 '맹지'이나 동일인 소유 인접지를 이용하여 접근 가능함
- 목록2,3,4 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 미반환, 원상회복명령 발하여질 가능성 있음, 첨부 사실조회 회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15760 (1)

소재지: 충청남도 보령시 신흑동 558-35

용도: 근린시설

감정가: 6,037,872,510원

토지면적: 37,326.00㎡ (약 11,291.12평)

건물면적: 1,351.05㎡ (약 408.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 보OOOOOOO

건물 현황 요약

* 본건에는 여러 동의 건물이 포함되어 있으며, 주요 건물 정보는 다음과 같습니다.

* 건물 19 (주4동): 철근콘크리트구조, 일반목구조, 기타지붕 2층 건물 (사용승인일: 2019.12.10). 현황 1층은 운동시설(휴게실, 탈의실, 샤워실, 창고, 화장실), 2층은 휴게실로 이용 중이며, 부속건물은 휴게실입니다.

* 건물 20 (주9동): 일반철골구조, 기타지붕 2층 건물 (사용승인일: 2019.12.10). 현황 1층은 실내낚시터, 소매점, 휴게실, 창고, 화장실, 2층은 사무실, 화장실로 이용 중이며, 부속건물 5개호는 숙박시설(펜션)로 이용 중입니다.

* 건물 21 (주10동): 일반철골구조, 기타지붕 2층 건물 (사용승인일: 2019.12.10). 현황 1층은 실내낚시터, 축양장, 2층은 휴게실, 화장실로 이용 중이며, 부속건물 4개호 중 2개호는 숙박시설(펜션), 2개호는 휴게실로 이용 중입니다.

* 건물 22 (주11동): 일반철골구조, 기타지붕 단층 건물 (사용승인일: 2020.03.17). 현황 사무실, 화장실로 이용 중입니다.

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고, 선순위지상권, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 보령시 신흑동에 위치하며, 대천항 인근에 형성된 대단위 숙박시설 단지("대천통나무펜션마을") 내에 소재합니다.

* 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

* 본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 현황

* 토지는 부정형의 완경사지 또는 평지로 구성되어 있으며, 현황은 '주상용', '전기타', '도로', '자연림' 등 복합적으로 이용되고 있습니다. (구체적인 기호별 현황은 제공된 자료 참조)

* 도로 상태

* 각 필지별로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접하거나 단지 내 도로를 통해 접근 가능합니다.

* 목록 18번지는 지적상 맹지이나, 동일인 소유의 인접지를 이용하여 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등에 복합적으로 지정되어 있습니다.

* 이 외에도 가축사육제한구역, 제한보호구역(방공기지), 폐광지역진흥지구, 임업용산지 등 다양한 법적 제한이 필지별로 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 관계

* 토지 등기부 요약:

* 소유권: 임상진, 유미영 (지분 이전)

* 말소기준권리: 을11(1) 보령시새마을금고 근저당권 (2019.12.31)

* 이하 후순위 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸 예상됩니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 9,760,492,953원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권: 유미영 (보존등기 2019.12.31)

* 말소기준권리: 을1(1) 보령시새마을금고 근저당권 (2019.12.31)

* 이하 후순위 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸 예상됩니다.

* 건물 등기부 채권 총액: 5,180,492,953원

* 인수되는 권리

* 목록17 을구 1번 지상권등기 (2014. 7. 24. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 목록1~4, 13~16, 18 각 을구 지상권등기 (2018. 8. 29. 등기)의 경우, 물건명세서상 지상권자(보령시새마을금고)가 지상권 말소 동의서를 제출한 것으로 확인됩니다. 그러나, 토지 등기부요약에는 해당 지상권(을10)이 '인수'로 기재되어 있어, 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-11-07, 대항력 없음.

* 임차인 김 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-22, 대항력 없음.

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-07-22, 대항력 없음.

* 임차인 농업회사법인주식회사숲속애, 유미영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-03-31, 대항력 없음.

* 임차인 임 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 정보 없음, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* 권리분석 요약

* 선순위 지상권 1건(2014년 등기)은 인수해야 하며, 다른 1건(2018년 등기)은 말소 동의서 제출로 소멸 예상되나, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 명확한 확인이 필수적입니다.

* 나머지 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 대천항 및 대천해수욕장과 인접한 관광 및 숙박시설 밀집 지역.

* 주변 시설: "대천통나무펜션마을" 단지 내에 위치하여 숙박, 음식점, 편의시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 상권 특징: 관광객 수요에 크게 의존하는 상권으로, 계절별 편차가 있을 수 있으나 연간 유동인구가 많은 지역입니다.

* 업종 적합성: 숙박시설(펜션), 식음료, 레저(실내낚시터 등), 근린생활시설 등에 적합합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 편의점, 식당 등이 있으며, 보령 시내 접근 시 대형마트, 병원 등 이용 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능합니다.

* 관광 및 여가: 대천해수욕장, 대천항, 조각공원 등 다양한 관광 명소와 인접하여 여가 활동에 유리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권 인수: 2014년 등기된 지상권은 인수해야 하며, 2018년 등기된 지상권은 말소 동의서 제출에도 불구하고 등기부상 '인수'로 기재되어 있어, 인수 여부에 대한 최종 확인이 매우 중요합니다. 미확인 시 물건 활용에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황의 차이: 일부 건물의 경우 공부상 용도(휴게실, 유원지 등)와 실제 이용 현황(숙박시설, 주상용, 도로 등)이 상이하여, 향후 건축물대장 변경, 용도 변경 등의 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 2, 3, 4번 토지에 대해 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 미반환, 원상회복 명령 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 복합적인 토지이용계획: 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역 및 제한이 혼재하여 건축 또는 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 지분 매각: 목록 9~17번 토지는 지분 매각으로 진행되므로, 소유권 행사 및 관리에 복잡성이 따를 수 있습니다. (전체 토지는 일괄매각)

* 높은 채권 총액: 토지와 건물의 채권 총액이 감정가를 초과하므로, 경매 절차 진행 시 유찰 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대천항 인근의 매력적인 입지에 위치한 대규모 숙박단지 내 근린시설로, 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다. 넓은 토지 면적과 다양한 용도의 건물은 개발 및 운영 측면에서 강점이 될 수 있습니다.

그러나, 인수해야 하는 선순위 지상권(2014년 등기)과 불확실한 지상권(2018년 등기, 인수 여부 확인 필수), 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 농지취득자격증명 필요성, 복합적인 토지이용계획 등 다수의 위험 요소를 안고 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태 및 이용 현황을 면밀히 확인하고, 지상권 인수 여부, 공부와의 차이, 각종 제한사항 등을 철저히 조사하여 잠재적 리스크를 충분히 이해한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 강점: 서해안 관광 중심지인 대천항 및 대천해수욕장 인근의 우수한 입지.

* 숙박 시설로서의 높은 활용도: 펜션 및 숙박시설 운영에 최적화된 환경.

* 대규모 부지: 넓은 토지를 활용한 추가 개발 또는 재구성을 통한 가치 상승 기대.

* 꾸준한 관광객 수요: 연간 풍부한 관광객 유입으로 안정적인 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 6,037,872,510원입니다.

전체 채권 총액(토지+건물)이 약 149억 원에 달하여 감정가를 크게 상회합니다. 이는 경매 진행 시 유찰 가능성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만, 예상 입찰가는 다음과 같은 여러 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수되는 선순위 지상권(2014년 등기) 및 인수 여부 불확실한 지상권(2018년 등기)에 따른 추가 부담.

* 공부상 용도와 현황의 차이에 따른 향후 발생 비용 (건축물대장 변경 등).

* 농지취득자격증명 미확보 시 발생할 수 있는 제약 및 복구 비용.

* 지분 매각으로 인한 소유권 복잡성.

* 주변 시세, 향후 시장 전망, 예상 임대 수익률, 예상 수리 및 관리 비용 등.

상기 요인들로 인해 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 철저한 현장 조사와 권리 관계 분석을 통해 인수되는 권리 및 제반 비용을 정확히 파악하신 후, 실질적인 투자 가치를 산정하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.