나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502619 [1] 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 8층860호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 '나릿재마을5단지한신더휴리저브아파트' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 / 지상8층 중 제8층 제860호 건으로서
(사용승인일 : 2017.10.23)
외벽 : 석붙임 및 징크판넬 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 현황 ""주상용"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로변 및 서측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502619 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

감정가: 165,000,000원

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 8층 860호

건물명: 에스알파크시티

용도: 도시형생활주택 (원룸형주택)

사용승인일: 2017.10.23

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 10.36㎡ (약 3.13평)

건물면적: 32.36㎡ (약 9.80평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조

규모: 지하 3층 / 지상 8층 중 제8층 제860호

외벽: 석붙임 및 징크판넬 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 샷시창호 등

설비: 위생 및 급배수, 소화전, 승강기, 지역난방 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 세종특별자치시 나성동 소재 '나릿재마을5단지한신더휴리저브아파트' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임. [cite: 감정평가서요약]

2.2. 교통 여건

본 건까지 제반 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통임. [cite: 감정평가서요약]

세종시 교통정보시스템에 따르면, 나성동 지역은 BRT 노선 접근성 및 광역 도로망과의 연계가 양호한 편으로 확인됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 중심상업지역

* 용도지구: 시가지경관지구(중심)

* 기타: 지구단위계획구역(행정중심복합도시)

* 도로: 동측으로 광대로변 및 서측으로 중로변에 접함. [cite: 감정평가서요약]

* 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2024년 3월 12일에 접수된 세종세무서장의 압류입니다. [cite: 등기부요약]

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 3번 주택임차권(이동섭, 150,000,000원)입니다.

해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. [cite: 물건명세서참고사항]

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 이 (성명: 이동섭)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 22일

* 확정일자: 2022년 11월 14일

* 배당신고일자: 2025년 2월 6일

* 대항력: 있음

본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 1억 5천만원에 대한 인수 가능성이 있습니다. [cite: 임차인현황, 등기부요약]

다만, 임차인인 이동섭이 본 경매를 신청한 채권자이기도 하므로, 경매 낙찰가에 따라 보증금 전액 회수가 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

세종특별자치시 나성동은 중심상업지역으로, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. [cite: 감정평가서요약]

또한, 지구단위계획구역으로 지정되어 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있으며, 행정중심복합도시의 핵심 지역 중 하나입니다. [cite: 감정평가서요약]

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함 검색)

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

세종시 전동면에 친환경종합타운(폐기물 소각장) 조성 사업이 추진된 바 있으나, 이는 본 물건 소재지인 나성동과는 거리가 있습니다.

다만, 도시 개발 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 요인은 지속적으로 주시해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건 인근에 노브랜드 세종나성점, 롯데슈퍼프레시 세종나성점 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

세종시 통합정보센터에 따르면, 나성동 지역은 다양한 편의 및 상업 시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 교육시설

본 물건 인근에는 새뜸중학교, 나성중학교 등이 위치하고 있으며, 초등학교 및 고등학교 또한 인근 지역에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

대항력 있는 임차인(이동섭)의 보증금 1억 5천만원 중 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 잔액 인수 위험이 존재합니다.

임차인이 경매 신청 채권자이므로 낙찰가에 따라 변제 가능성이 높으나, 낙찰가가 임차인의 채권액 및 보증금에 미치지 못할 경우 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 명도 리스크

대항력 있는 임차인이 거주 중이므로, 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

임차인과 원만하게 협의하여 명도 절차를 진행하는 것이 중요합니다.

6.3. 기타 리스크

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 도시 개발 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 환경 변화를 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 사용승인 후 약 9년이 경과하여 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

지하철 BRT 노선 접근성이 우수하고 주변에 상업 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 여건이 편리한 편입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매 신청 채권자이기도 하다는 점입니다.

임차인이 보증금 전액을 회수할 가능성이 높은 상황이나, 낙찰가에 따라 인수 부담이 발생할 수 있으므로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역의 우수한 입지: 행정중심복합도시로서의 지속적인 발전 가능성.

* 비교적 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리 부담이 적음.

* 안정적인 임대 수요: 원룸형 주택으로 직장인 및 1인 가구의 수요층이 꾸준할 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 165,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 실거래가 및 시세 분석 결과, SR파크시티 31㎡(전용 10평대)의 경우 2026년 6월 실거래가 기준으로 약 1억원 내외에서 거래된 사례가 확인됩니다.

또한, 인근 도시형생활주택의 매매가는 10평형대가 1.1억원 내외로 형성되어 있습니다.

현재 본 건의 임차인이 채권자이기도 하여, 경매 절차상 보증금 1.5억원이 낙찰가에서 우선 변제될 가능성이 높습니다.

이에 따라, 인수되는 보증금을 제외하고 주변 시세 및 건물 상태, 현황 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때,

보수적으로 보았을 때 감정가 수준인 165,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 낙찰가는 경쟁 정도 및 현장 조사를 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.