나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15748 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 ""충청남도경찰청"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하 3층, 지상 7층 건물 중 제7층 제704호로서,
(사용승인일 : 2018.04.23.)
- 외 벽 : 석재 붙임 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감,
- 창 호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 평지로서 현황 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 6차선의 아스팔트포장도로 및 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
- 목리 960번지: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2023-10-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>임.
- 목리 961번지: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계
- 임대관계는 미상임.
기타
- 본건은 등기사항전부증명서상 임차권 등기가 설정되어 있는바 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경15748 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 7층704호

* 용도: 오피스텔

* 건물/토지면적:

* 토지면적: 9.09㎡ (약 2.75평)

* 건물면적: 32.87㎡ (약 9.95평)

* 감정가: 120,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2018년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "충청남도경찰청" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건은 서측으로 왕복 6차선의 아스팔트포장도로 및 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획:

* 목리 960번지: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구입니다.

* 목리 961번지: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기사항전부증명서상 갑5, 무안새마을금고의 가압류(2023-07-07 접수)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리 (임차인):

* 임차인: 김

* 보증금: 86,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-10

* 확정일자: 2021-11-25

* 배당신고일자: 2023-12-12

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 기재되어 있습니다. 그러나 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어, 실제 배당 결과에 따라 인수 여부가 최종 결정될 것으로 보입니다. 인수 시 낙찰가의 실질적인 부담이 증가합니다.

* 기타 권리: 을1, 주택임차권(김연호, 86,000,000원, 말소: 인수)이 등기되어 있습니다. 기타 갑3(소유권이전2번신탁등기말소), 갑4(소유권이전), 갑5(가압류, 말소), 갑6(가압류, 말소), 갑7(강제경매, 말소)이 존재합니다.

* 등기부채권 총액: 1,247,392,690원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 충청남도청 이전신도시 개발예정지구 내 중심상업지역에 위치하고 있어 향후 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 충청남도경찰청 및 각종 관공서, 근린생활시설, 업무시설이 혼재하여 지역 내 수요가 안정적으로 유지될 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 충청남도경찰청, 상업시설, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본건은 2018년 4월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 3층, 지상 7층 건물 중 제7층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 도배 및 타일, 창호는 새시창호로 마감되어 있습니다. 건축된 지 비교적 오래되지 않아 전반적인 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설 및 기반시설: 기본적인 위생, 급·배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성: 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표시되어 있으나, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 내용이 존재하여 최종 배당 결과에 따라 임차 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가의 실제 부담액을 증가시키는 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 법원 현황 조사를 통해 명확한 확인이 필요합니다.

* 개발 지역의 규제 변화: 도청이전신도시 개발예정지구 내에 위치하여 향후 개발 및 관련 법규 변경에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 예산군 중심상업지역에 위치한 신축급 오피스텔로, 관공서 및 상업시설 밀집 지역이라는 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 도청 이전 신도시 개발 예정 지역이라는 점에서 향후 미래 가치 상승 잠재력이 있다고 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 잠재적 리스크로 존재하므로, 이에 대한 면밀한 분석과 배당 결과 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 미래가치: 도청이전신도시 개발 예정지구 내 위치하여 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 입지 장점: 충청남도경찰청 인근 및 중심상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부하고 교통이 편리합니다.

* 시세 대비 강점: 감정가 및 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본건의 감정가는 120,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(32.87㎡)의 오피스텔이 2025년 1월 110,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 현 시세를 약 107,000,000원 ~ 110,000,000원으로 추정할 수 있습니다. 본 예상 입찰가는 인수 보증금 부담을 제외한 부동산 자체의 가치를 기준으로 산정되었습니다.

* 제안 입찰가: 105,000,000원 ~ 110,000,000원

상기 제안 입찰가는 시장 상황 및 경쟁자의 입찰 의지에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인 후 입찰가를 최종 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.