나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502618 [1] 대전광역시 유성구 송강동 8-2 청솔아파트 309동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 송강동 소재 ""송강초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주변은
아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통
이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제6층 제603호로,
(사용승인일자: 1995.08.30)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트(방3개,화장실1개 등)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 노폭 약 20m내외의 중로 등에 접하였음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(송강지구 택지개발사업) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 사업지역미분류(공동주택용지)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(송강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(그린유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전송강중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전송강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전송강초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송강청솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(송강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전송강중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전송강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전송강초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(송강청솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구기타(송강택지개발완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502618 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 송강동 8-2 청솔아파트 309동 6층603호

용도: 아파트

감정가: 158,000,000원

토지면적: 34.75㎡ (약 10.51평)

토지지분: 34.7532㎡

건물면적: 59.29㎡ (약 17.93평)

건물지분: 59.2925㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

사용승인일자: 1995년 8월 30일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 6층 603호

총세대수: 1966세대

총주차대수: 902대 (가구당 약 0.46대)

건축물 연면적 (전체 단지): 176,197.626㎡

* 본 건은 1995년 8월에 사용승인된 청솔아파트 309동 6층에 위치한 아파트입니다.

* 전용면적은 59.29㎡ (약 17.93평)이며, 34.75㎡ (약 10.51평)의 토지 지분을 포함합니다.

* 감정가는 158,000,000원입니다.

* 건축물대장상 총 주차 대수는 902대이나, 가구당 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

2. 입지조건

* 본건은 대전광역시 유성구 송강동 소재 ""송강초등학교"" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.

* 단지 외곽으로 노폭 약 20m 내외의 중로 등에 접해 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송강지구 택지개발사업)으로 지정되어 있으며, 중로 1, 2류에 접해 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 다수의 교육환경보호구역(상대/절대보호구역) 및 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리는 2009년 9월 23일 접수된 가양1동새마을금고 근저당권(을5)입니다.

* 등기부채권 총액은 140,300,000원입니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 엄민: 보증금 0원, 전입일자 2024-07-15, 대항력 없음.

* 엄해리: 보증금 0원, 전입일자 2024-07-15, 대항력 없음.

* 이건희: 보증금 0원, 전입일자 2024-07-15, 대항력 없음.

* 이영호: 보증금 5,000,000원, 전입일자 없음, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 주변은 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 송강초등학교, 송강중학교 등 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 인근에 송강근린공원 등이 있어 주거 환경이 쾌적합니다.

* 과거 자료에 따르면, 인근에 롯데마트, 하나로마트, 재래시장 등이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 청솔아파트 (사용승인일: 1995년 8월 30일)

* 총 14개동, 1966세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 지하 주차 공간이 마련되어 있으나, 총 주차 대수는 세대 수 대비 부족한 편입니다.

* 단지 주변으로 갑천이 있어 산책 등 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 사용승인일자가 1995년으로 비교적 오래되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 다수의 교육환경보호구역 및 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다.

* 임차인 이영호의 보증금 5,000,000원에 대한 인수 여부는 명확히 파악되지 않았으나, 권리분석상 말소 대상이므로 인수될 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 대전광역시 유성구 송강동에 위치한 청솔아파트 경매 물건으로, 주변 주거 환경이 잘 갖추어진 곳입니다.

* 교육 및 교통 환경이 양호하며, 대단지 아파트로 생활 인프라가 비교적 잘 형성되어 있습니다.

* 다만, 건물 노후화와 제한적인 주차 공간은 고려해야 할 사항입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 리스크가 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역에 위치한 대단지 아파트로, 실수요자에게 적합합니다.

* 지속적인 택지개발지구 관리 및 주변 환경 개선 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 송강초, 송강중학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 상대적으로 저렴한 감정가 및 최근 실거래가 대비 높은 층수라는 점은 투자 메리트를 높입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 158,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적(59.29㎡)의 실거래가는 2026년 7월 9일 3층 물건이 143,000,000원, 2026년 7월 2일 1층 물건이 130,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건은 6층으로 층수가 높아 최근 실거래가보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

* 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가는 150,000,000원에서 165,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.