나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502566 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 536-10 노블레스타워 18층1808호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동,유성온천역 7번출구 북동측 인근에 위치하는 노블레스타워 제18층 제1808호로서 주위는 공동주택, 주상복합아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 기타 상업 및 업무용건물 등으로 형성되었으며 상업지역으로서의 일반적 주위환경 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스 및 광역버스 승강장, 대전지하철(유성온천 역) 등이 소재하며 상업지대로서의 일반적인 대중교통사정 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 24층건(사용승인일: 2006.06.05)내 제18층 제1808호로서,
외벽: 복합판넬 및 석재외장 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 내장타일 등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(아파트)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지 및 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 및 기타 설비 등 됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형에 유사한 토지로서 인접지대비 대체로 등고 평탄하며 주상복합(집합건축 물대장상 공동주택, 제1,2종근린생활시설)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건물 서측으로 광대로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반),지구단위계획구역(봉명2 지구 토지구획정리사업), 광로2류(폭 50m~70m)(접합),가축사육제한구역(2022-07-26) (전부제 한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온 천법>,중점경관관리구역(유성)임.
기호(2) 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역( 봉명2지구 토지구획정리사업) , 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지 구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장 조사시 이해관계인 부재로 내부구조,설비,이용상태등은 집합 건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

물건 비고

지분 매각(공유자 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502566 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 536-10 노블레스타워 18층1808호

* 용도: 아파트

* 건축물 사용승인일: 2006년 06월 05일

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 174,000,000원

* 토지면적: 13.54㎡ (약 4.10평)

* 토지 지분: 6.76825㎡ (약 2.05평)

* 건물면적 (전용면적): 103.77㎡ (약 31.39평)

* 건물 지분: 51.885㎡ (약 15.69평)

1.3. 매각 대상

* 토지 및 건물 지분 매각

1.4. 특이사항

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 특별매각조건: 공유자우선매수권 행사를 1회로 제한함. (지분 매각)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 대전광역시 유성구 봉명동, 유성온천역 7번 출구 북동측 인근에 위치.

* 주위는 공동주택, 주상복합아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 기타 상업 및 업무용 건물 등으로 형성된 상업지역.

* 상업지역으로서 일반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근 가능.

* 인근에 시내버스 및 광역버스 승강장, 대전지하철(유성온천 역) 등이 소재.

* 상업지대로서 일반적인 대중교통 사정은 무난함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2007-12-06

* 대항력: 없음

3.2. 권리 분석 요약

* 본건 건물 등기부 요약상 다수의 권리 변동이 있었으며, 대부분 말소된 상태임.

* 말소기준권리는 을3 근저당 (우리은행, 2007-12-06 접수)임.

* 등기부 채권 총액: 250,672,337원.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수해야 할 임차보증금 합계는 0원임.

3.4. 말소기준권리

* 을3 근저당 (우리은행, 2007-12-06 접수).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 대전광역시 유성구 봉명동은 유성온천역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역.

* 온천 관광 특구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 활성화 및 개발 잠재력 보유.

4.2. 주변 시설

* 주변에 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 업무용 빌딩 등이 밀집하여 유동인구와 배후수요가 풍부함.

* 상업지역으로서 상권 활성화 정도는 양호한 편으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 아파트명: 노블레스타워

* 구조: 철골철근콘크리트구조

* 주요 용도: 공동주택 (아파트) 및 일부 근린생활시설

* 총 층수: 24층

* 해당 층수: 18층

* 주요 설비: 급탕, 위생, 소방, 승강기, 난방, 지하주차장 등

5.2. 주변 편의시설

* 유성온천역, 각종 상업시설, 편의점, 병원, 식당 등이 인근에 다수 소재하여 생활 편의성이 높음.

5.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

* 본건은 건물 및 토지의 일부 지분만을 매각 대상으로 하므로, 낙찰 후 전체 소유자와의 건물 관리, 수리, 처분 등에 관한 협상이 필요할 수 있음.

6.2. 공유자 우선매수권

* 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 가능성이 있음. (1회 행사 제한 조건이 있으나, 행사 여부 및 결과는 불확실)

6.3. 기타 리스크

* 2006년 준공 건물이므로, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

* 대전 유성구의 핵심 상업지역에 위치한 노블레스타워의 일부 지분에 대한 경매 물건임.

* 유성온천역 초역세권으로 교통 및 생활 편의성이 매우 우수하며, 주변 상권 발달로 인해 주거 및 투자 가치가 높음.

* 권리관계는 대체로 정리되었으나, 지분 매각의 특성상 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 향후 공유자와의 관계 설정이 중요 변수임.

* 감정가는 1억 7,400만원이나, 최근 시세와 비교 시 입찰 전략 수립에 신중을 기해야 함.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 대전의 주요 교통 요지이자 상업 중심지인 유성온천역 인근에 위치.

* 풍부한 배후 수요: 주변 상업 및 주거 시설 밀집으로 안정적인 수요 확보 가능.

* 개발 잠재력: 지역 발전 계획 및 관광 특구 지정 등으로 인한 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(103.77㎡)의 본건 지분(약 50%) 가치는 약 1억 6,750만원 (335,000,000원 / 2)으로 추정됨.

* 본건의 감정가는 1억 7,400만원으로, 이는 해당 지분의 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됨.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성과 지분 매각의 불확실성을 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요함.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 174,000,000원을 중심으로, 경쟁 상황 및 개인적인 투자 판단에 따라 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

* 무리한 고가 입찰보다는 감정가 수준 또는 소폭 상향을 고려하되, 공유자와의 원만한 협상 가능성을 염두에 둘 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.