나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3564 [1] 대전광역시 유성구 전민동 296-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 ""대전전민고등학교"" 북측 인근에 위치하는 토지로서, 본건 주위로 다가구주택 및 점포 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

평지의 세장형 토지로서, 주거용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 아스콘포장도로인 세로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 ""건물감정평가요항표"" 참조

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계
미상입니다.

2. 기 타
- -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2002.02.20)

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 드라이비트마감 등
내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

1층 : 계단실
2층~4층 : 각층은 다가구주택(층별5가구)으로 이용중입니다.

설비내역

수세식위생설비, 난방설비, 급배수설비, 전기설비, 보안설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 이용상태
별지 ""지적및건물개황도"" 참조(기호 ㄱ)

2) 평가물건에 미치는 영향
기호(ㄱ)은 일반건축물대장상 등재된 기호(2)의 증축부분으로 평가물건에 미치는 영향은 없을 것으로 사료됩니다.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상입니다.

2) 기타
--

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서 기호 ㉠) 포함.
제시외 건물은 증축부분[제1종근린생활시설(사무소) 28.81㎡ 연벽증축]으로 건축물대장에는 기재가 있으나, 건물등기사항증명서에는 기재가 없음.
건물의 연면적에 포함되지 않은 발코니, 옥탑 등은 건물감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경3564 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 대전광역시 유성구 전민동 296-2

* 용도: 단독주택 (건축물대장상 용도는 단독주택, 다가구로 기재)

* 감정가: 1,233,503,020 원

* 토지면적: 271.60㎡ (약 82.17평)

* 건물면적: 499.33㎡ (약 151.05평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남대전새마을금고 (등기부상 근저당권자)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 "대전전민고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위로 다가구주택 및 점포 등이 소재하는 등 일반적인 주거 지역 환경을 갖추고 있습니다. 전민동은 대덕연구단지와 인접하여 연구원, 교수, 직장인 등 전문직 종사자의 거주 비중이 높은 지역으로 알려져 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역(대덕연구개발특구) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권액 요약:

* 토지 등기부채권 총액: 371,000,000 원

* 건물 등기부채권 총액: 1,296,000,000 원

* 말소기준권리: 2016년 7월 21일 접수된 남대전새마을금고의 근저당권 (을7, 을9)으로, 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 총 16명의 임차인이 등재되어 있으며, 이들의 보증금 합계는 717,685,057원입니다.

* 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 건물 등기부상 주택임차권은 모두 '말소' 처리되어 있습니다 [2024년 3월 5일부터 2025년 9월 4일까지 말소].

* 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 통상적으로 말소기준권리보다 후순위 임차인의 권리가 경매 절차에 따라 소멸됨을 의미합니다. 그러나 낙찰 후 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 목록 (개인 정보 보호를 위해 성만 표기):

* 김 (보증금 0원, 대항력 없음)

* 문 (보증금 60,000,000원, 대항력 없음)

* 김 (보증금 120,000,000원, 대항력 없음)

* 김 (보증금 55,000,000원, 대항력 없음)

* 신 (보증금 60,000,000원, 대항력 없음)

* 구 (보증금 60,000,000원, 대항력 없음)

* 강 (보증금 55,000,000원, 대항력 없음)

* 신 (보증금 110,000,000원, 대항력 없음)

* 설 (보증금 57,000,000원, 대항력 없음)

* 조 (보증금 59,000,000원, 대항력 없음)

* 김 (보증금 47,685,057원, 대항력 없음)

* 조 (보증금 60,000,000원, 대항력 없음)

* 유 (보증금 125,000,000원, 대항력 없음)

* 손 (보증금 55,000,000원, 대항력 없음)

* 최 (보증금 50,000,000원, 대항력 없음)

* 김 (보증금 56,000,000원, 대항력 없음)

* 기타 권리사항:

* 토지 등기부에는 소유권 이전 기록과 함께 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 기입등기가 등재되어 있습니다.

* 건물 등기부에는 소유권 보존 및 이전 기록과 함께 근저당, 다수의 주택임차권, 가압류, 임의경매 개시결정 기입등기가 등재되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 현재 등기부상 지상권은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대전 유성구 전민동은 대덕연구단지와 인접하여 과학기술인 및 관련 종사자들의 주거 수요가 높은 지역입니다. 주변에 학교와 연구기관이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 다가구 주택의 특성상 층별 임대가 가능하여 임대 수익 창출에 유리한 구조입니다. 다만, 개별 상가나 밀집된 상업지역과는 거리가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 대전전민고등학교가 인근에 위치하며, 지역 내 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 대중교통 접근성이 양호하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 접근성이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 감정평가서 기호 ㉠에 해당하는 제시외 건물(제1종근린생활시설, 사무소, 28.81㎡)이 건축물대장에는 기재되어 있으나 건물등기사항증명서에는 기재되어 있지 않습니다. 이는 일괄매각 대상에 포함되지만, 등기부상 명확히 등재되지 않은 부분에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인 명도: 모든 임차인의 대항력이 소멸되는 것으로 분석되나, 낙찰 후 거주 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후도: 2002년 사용승인된 건물로, 건축 후 약 24년이 경과함에 따라 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물 등기부채권 총액: 건물 등기부상 채권총액이 12억 9,600만원으로 높게 기재되어 있으나, 이는 말소기준권리(2억 5,200만원) 이후에 발생한 다수의 권리가 포함된 것으로 보입니다. 실제 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구 전민동의 안정적인 주거 지역에 위치한 4층 다가구주택으로, 대덕연구단지 등 배후 수요가 풍부한 지역적 이점을 가지고 있습니다. 감정가는 약 12.3억원이며, 일괄 매각 대상입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 분석되나, 모든 임차인의 대항력이 없는 점과 제시외 건물의 등기 미등재 부분은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대덕연구단지와 교육 시설이 밀집한 전민동에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다가구 주택의 임대 수익성: 다수의 임대 가구를 확보할 수 있어 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 연구개발특구 등으로 지정된 지역으로 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,233,503,020원입니다. 현재 시점에서 해당 물건과 유사한 조건의 다가구 주택 매매 사례가 많지 않아 정확한 시세 파악에는 한계가 있습니다. 다만, 전민동 일대의 주거 환경과 배후 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

잠재적 리스크(제시외 건물, 임차인 명도 관련 절차 등)를 감안하여, 감정가의 80% ~ 95% 수준을 예상 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 대략 9억 8천만원 ~ 11억 7천만원 사이에서 입찰가격을 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 조사와 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.