나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3543 [1] 세종특별자치시 나성동 748 한스웰시티 2층214호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 '국세청' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 주위에 버스정류장 소재 및 배차간격 등을 고려시 대중교통을 이용한 접근은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 제2층 제214호로서(사용승인일 : 2015.10.27)
외벽 : 석타일 붙임 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

본건은 근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 광로3류(폭 40m~50m), 북서측으로 중로1류(폭 20m~25m), 남서측으로 중로2류(폭 15m~20m) 을 통하여 각각 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건의 소재지 및 현황

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 '국세청' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로 대체로 보통 수준의 주위 환경을 형성하고 있습니다 [cite: Provided Text]. 나성동은 세종시의 중심 상업지구로 개발되어 정부 세종청사 및 상업 시설, 주거 단지가 밀집해 있는 지역입니다.

3.2. 교통 여건

본건까지 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 대체로 무난한 편입니다 [cite: Provided Text]. 북동측으로는 광로3류(폭 40m~50m), 북서측으로는 중로1류(폭 20m~25m), 남서측으로는 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접해 있어 차량 진출입 및 접근성이 우수합니다 [cite: Provided Text].

4. 건물 정보

4.1. 건축물 현황

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 제2층 제214호로, 2015년 10월 27일에 사용 승인되었습니다 [cite: Provided Text]. 건물 외벽은 석타일, 내벽은 인테리어 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다 [cite: Provided Text].

4.2. 이용 상태 및 설비

현재 근린생활시설로 이용 중이며, 급배수 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다 [cite: Provided Text].

4.3. 면적 정보

* 토지 면적: 13.11㎡ (약 3.97평)

* 건물 면적: 44.62㎡ (약 13.50평)

5. 권리분석

5.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2016년 1월 8일 접수된 국민은행의 근저당(채권최고액 300,000,000원)입니다 [cite: Provided Text]. 이후 소유권 이전 등기 2건, 국민은행의 근저당(채권최고액 263,219,915원) 및 임의경매개시결정 등기가 접수되었습니다 [cite: Provided Text]. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

5.2. 임차인 현황

본건에는 최정인이라는 임차인이 거주 중이며, 2021년 11월 19일에 전입(사업자) 신고를 하였습니다 [cite: Provided Text]. 해당 임차인은 보증금 10,000,000원에 월세 400,000원을 지급하고 있으며, 배당신고일자는 2025년 9월 8일입니다 [cite: Provided Text]. 중요한 점은 해당 임차인에게 대항력이 없다는 것입니다. 따라서 낙찰자는 명도 절차를 진행함에 있어 임차인의 점유 문제로 인한 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계에 대한 세부 사항(확정일자, 계약 조건 등)은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

5.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다 [cite: Provided Text]. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다. 또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 그러나 일반적인 근린상가 경매 물건의 경우, 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면 대부분의 권리는 매각으로 소멸되므로, 본건 역시 권리 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

6. 상권분석

나성동은 세종시의 핵심 상업지역으로, 주변에 관공서, 아파트 단지, 기타 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 유동인구와 잠재 고객층을 확보하고 있습니다. 특히 '한스웰시티'는 도시형 생활주택, 근린생활시설, 업무시설이 복합된 건물로, 다양한 업종이 입점 가능하며 소비 활동이 이루어지는 지역입니다. 다만, 세종시 신도시 전반에 걸쳐 상가 공급 과다로 인한 공실 문제가 제기되고 있어, 개별 상가의 활성화 여부는 입지, 업종, 건물 관리 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다. 본 물건이 위치한 층과 호실의 구체적인 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사 및 주변 상가들의 운영 현황 파악이 필요합니다.

7. 생활정보

본건은 세종시의 중심부에 위치하여 국세청과 같은 주요 관공서가 인접해 있어 행정 업무 편의성이 높습니다 [cite: Provided Text]. 또한, 주변 아파트 단지와 다양한 근린생활시설(카페, 식당, 학원, 병원 등)이 밀집해 있어 직주근접 및 생활 편의성이 뛰어납니다. 정부세종청사, 세종호수공원, 국립세종수목원 등 주요 공공시설 및 문화 시설과의 접근성도 우수하여, 여가 및 문화 생활을 누리기에도 유리한 환경입니다.

8. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 금융기관으로 이전된 물건으로, 채권 회수 전략이 중요하며 경매 절차 진행에 있어 채권자의 의지가 중요하게 작용할 수 있습니다.

* 상권 공실 우려: 나성동 상권 전반에 대한 과다 공급 및 공실 문제가 언급되고 있어, 낙찰 후 공실 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 명도 관련: 임차인 최정인 씨는 대항력이 없어 인도명령 대상이 될 것으로 예상되나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 문제에 대한 대비는 필요합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 세종시의 핵심 상업 지역인 나성동에 위치한 근린상가로, 우수한 교통망과 관공서 및 주거 지역의 배후 수요를 갖춘 장점이 있습니다. 건물 자체의 노후도가 높지 않고(2015년 사용 승인) 기본적인 설비도 갖추고 있어 즉시 활용 가능성이 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 크지 않다는 점도 긍정적입니다. 그러나 나성동 상권의 전반적인 공실률 증가 추세와 해당 물건의 잠재적인 공실 리스크는 반드시 고려해야 할 사항입니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 세종시의 향후 도시 발전 가능성과 상권 활성화 추이를 면밀히 분석한 후, 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

10. 투자 포인트

* 세종시 중심 상업지구 입지: 정부 기관 및 다수의 주거 단지와 인접하여 잠재 고객 확보 용이.

* 탄탄한 인프라: 교통, 생활 편의 시설 등 잘 갖춰진 주거 및 상업 환경.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 하로 대부분의 권리가 소멸되어 명확한 권리 확보 가능.

* 인수되는 권리 없음: 임차인 명도 외 추가적인 재정적 부담 최소화.

11. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 253,000,000원이며, 채권 총액은 300,000,000원입니다 [cite: Provided Text]. 채권자가 채권 전부 회수가 어려운 상황에서도 경매를 신청한 것으로 보이며, 이는 채권 확보를 위한 적극적인 의지를 나타냅니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 시세, 본 건물의 현재 임대 현황 및 공실 가능성, 향후 상권 활성화 추이 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 나성동 상권의 공실률 문제를 감안할 때, 과도한 경쟁은 피하고 수익률 분석을 기반으로 보수적인 접근을 권장합니다. 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있으나, 이는 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.