나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502603 [1] 세종특별자치시 반곡동 852 수루배마을3단지 314동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 세종시 반곡동 소재 '반곡초등학교'서측에 연접하여 소재하며, 주위는 대규모아파트단지,근린생활시설,교육기관(반곡초등학교,반곡중학교),복합커뮤니센터등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이 자유로으며, 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상14층 중 제10층으로
수루배마을3단지 리슈빌더리버 사용승인일 : 2019.05.24
외 벽 : 몰탈위 페인트마감
내 벽 : 벽지 및 타일마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,엘리베이터 및 소방설비,난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 남,북,서측의 공도에 연결된 아파트단지내도로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4004)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-4012)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

미등기 대지권 있으며 그 비율은 53835분의 62.8652임. 미납된 분양대금은 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502603 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 반곡동 852, 수루배마을3단지 314동 10층 1002호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 84.63㎡ (약 25.60평)

* 토지면적: 53835.00㎡ (단지 전체 면적, 약 16287.60평)

* 감정가: 682,000,000원

* 건물 사용승인일: 2019년 5월 24일

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사

1.1. 특이사항 및 주의사항

* 대지권 미등기 상태이며, 그 비율은 53835분의 62.8652임.

* 미납된 분양대금은 없음.

* 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 '반곡초등학교' 서측에 연접해 있으며, 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 교육기관(반곡초등학교, 반곡중학교), 복합커뮤니센터 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

* 제반 차량의 출입이 자유로우며, 교통 여건은 보통임.

* 아파트 단지는 남측, 북측, 서측의 공도에 연결되어 있으며, 단지 내 도로를 이용함.

2.2. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 제2종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당하며, 대로3류, 중로1류의 도로에 접합되어 있음.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 예정지역, 중점경관관리구역(금강 주변)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자 및 확정일자: 2021년 10월 8일

* 배당신고일자: 2025년 9월 8일

* 대항력: 없음

3.2. 등기부 현황 및 권리분석 요약

* 말소기준권리는 2019년 8월 26일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 그보다 늦은 모든 권리(근저당권, 근질권, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 본 건의 임차인 신 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 잠재적 리스크 (권리 관련)

* 대지권 미등기: 물건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인임. 다만, 주의사항에 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었음이 명시되어 있어 경매 절차상 해결될 수 있으나, 등기 이전 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

* 본건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 교육기관, 복합커뮤니센터 등이 혼재된 주상혼용지대로, 주거 생활 편의성이 높은 지역임.

4.2. 생활 편의 시설

* 교육: 단지와 인접한 반곡초등학교, 반곡중학교가 있어 교육 환경이 우수함.

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니센터, 자전거보관소 등 단지 내 부대시설이 잘 갖추어져 있음.

* 교통: 제반 차량의 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

4.3. 단지 정보

* 아파트명: 수루배마을3단지

* 준공년도: 2019년 5월 24일

* 동수: 24동

* 세대수: 784세대

* 주차: 총 1232대 (지하 1232대)

* 최고층: 29층 (본건: 10층)

5. 잠재적 리스크 (물건 관련)

5.1. 대지권 미등기

* 가장 중요한 리스크로, 건물은 등기되었으나 대지권에 대한 등기가 누락된 상태임. 이는 일반적인 아파트 거래 및 등기 절차와 차이가 있어, 낙찰 후 소유권 이전 시 특별한 절차나 확인이 필요할 수 있음. 다만, 본 건의 경우 주의사항에서 대지권 가격이 최저매각가에 포함되었다는 점이 명시되어 있어, 이에 대한 고려가 필요함.

5.2. 명도

* 임차인 신 은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

6. 종합 의견

* 본건은 2019년 준공된 비교적 신축 아파트로, 세종시 내에서도 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 우수한 입지에 위치하고 있음. 특히 반곡초, 반곡중학교가 인접하여 자녀가 있는 세대에게 매력적인 조건임.

* 최근 실거래가와 감정가를 비교할 때, 적정 수준의 감정가가 책정된 것으로 보임.

* 다만, 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 '대지권 미등기' 상태라는 점임. 이는 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있음을 시사함. 하지만 주의사항에서 대지권 가격이 최저매각가에 포함되었다는 점을 명시하고 있어, 경매 절차상 해결 가능한 문제로 판단될 가능성이 높음. 이러한 점을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요함.

* 주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2019년 준공으로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 우수한 학군: 초등학교, 중학교가 단지와 인접하여 교육 환경이 탁월함.

* 가격 메리트: 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 시장 가격 대비 합리적인 투자 기회 제공 가능성. (대지권 미등기 리스크 반영 시)

* 세종시 개발: 행정중심복합도시로서 지속적인 개발과 인구 유입이 예상되는 지역임.

8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 감정가: 682,000,000원

* 최근 유사 면적 및 층 매매 사례:

* 2026년 7월 18일, 84.7971㎡ (약 25.66평), 10층: 666,000,000원

* 2026년 6월 19일, 84.4377㎡ (약 25.57평), 15층: 735,000,000원

* 본 건은 84.63㎡ (약 25.60평), 10층으로, 2026년 7월 18일 거래된 10층 매물(666,000,000원)과 유사합니다. 감정가는 682,000,000원이며, 대지권 미등기라는 리스크를 감안할 때, 입찰가는 최근 유사 거래가 수준을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가는 670,000,000원 ~ 690,000,000원 범위에서, 물건의 실제 상태 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.