나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502586 [1] 세종특별자치시 나성동 738 세종포레뷰원주건축물 1동 5층525호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 ""새뜸중학교"" 북동측 인근에 위치하는 도시형생활주택으로서, 주변은 근린생활시설로 이루어진 노변 상업지역이며, 후면은 대단위 아파트 단지로서 제반 주위환경은 양호시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등 제반 교통이용편의성은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제5층 제525호로,
(사용승인일자: 2016.09.06)

외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 정방형 토지로서 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 대로 및 중로에 접하였으며, 도로상태 및 주차여건 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502586 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 738 세종포레뷰원 1동 5층525호

건물명: 세종포레뷰원

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제5층 제525호

사용승인일자: 2016년 09월 06일

용도: 도시형생활주택

감정가: 133,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OO

토지면적: 8.05㎡ (약 2.43평)

건물면적: 26.19㎡ (약 7.92평)

총 세대수: 204세대

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "새뜸중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설로 이루어진 노변 상업지역이며, 후면에는 대단위 아파트 단지가 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용 편의성 또한 우수한 편입니다.

본건 동측 및 서측으로 대로 및 중로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호하며, 주차 여건도 좋습니다.

토지이용계획상 본건은 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로 및 중로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

본건 경매 사건에서 말소기준권리는 2024년 03월 29일 접수된 세종세무서장의 압류(갑5)입니다.

등기부등본 상 소유권 이전(갑2, 갑4) 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 대항력있는 임차인 현황 *

임차인: 신영철 (마스킹: 신 )

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 30일

확정일자: 2022년 06월 20일

배당신고일자: 2024년 07월 08일

대항력: 있음

등기사항: 을1 (주택임차권, 135,000,000원, 인수)

본건의 가장 큰 권리관계 이슈는 대항력 있는 임차인 신영철 씨의 존재입니다. 임차인은 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있으며, 이는 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 특히, 임차인의 보증금이 감정가(133,000,000원)보다 높은 135,000,000원이라는 점에서, 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 나성동은 세종시의 핵심 상업 및 업무지구로 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다.

주변에 근린생활시설 및 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

특히, 본건은 노변 상업지역에 위치하여 다양한 상업 활동이 가능하며, 주변 상권은 지속적인 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

해당 지역은 세종시의 중심 기능 역할을 수행할 지역으로, 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

본건은 "세종포레뷰원"이라는 집합건물 내에 위치한 도시형생활주택입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 9층 규모이며, 사용승인일자는 2016년 9월 6일입니다.

일반적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 엘리베이터 및 지하주차장 시설도 완비되어 있습니다.

인근에는 새뜸중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

대중교통 이용이 편리하고, 주변 상업시설 및 편의시설 이용 또한 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 최우선 리스크: 대항력 있는 임차인 *

임차인 신영철 씨의 보증금 135,000,000원은 감정가 133,000,000원을 초과합니다.

매각 절차에서 임차인에게 배당되는 금액이 보증금 전액에 미치지 못할 경우, 그 부족한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 의미합니다.

따라서, 본건 입찰 시 인수하게 될 임차 보증금 총액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

임대관계가 현재 미상으로 파악되어, 향후 임대차 현황 변동 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

기타 부동산 시장 변동성, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 등 일반적인 부동산 투자 리스크도 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시의 핵심 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

건물 상태 및 편의시설 또한 양호한 편이며, 주변 상권의 성장 가능성도 높게 평가됩니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 문제는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

임차 보증금 총액이 감정가를 초과하는 상황이므로, 매수인은 인수 보증금 부담을 면밀히 분석하고 입찰가를 산정해야 합니다.

철저한 권리 분석과 인수되는 임차 보증금에 대한 충분한 고려가 있다면, 투자 가치를 검토해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

세종시의 핵심 개발 지역 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

편리한 교통 및 생활 인프라 구축으로 인한 주거 선호도 높음.

도시형생활주택 및 근린생활시설 복합 용도로 다양한 활용 가능성.

"세종포레뷰원" 단지 내 소형 면적으로 투자 접근 용이 (단, 임차인 인수 부담 고려).

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가 133,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 신영철 씨의 보증금 135,000,000원 인수 부담을 최우선으로 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 시세 분석 및 유사 물건의 실거래가를 파악하기 어렵습니다. (본 보고서 작성 시점에는 상세한 시세 정보 조회가 제한적입니다.)

통상적으로 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 인수 위험이 있는 경우, 입찰가는 감정가보다 현저히 낮게 형성될 수 있습니다.

그러나 본건의 경우, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 만약 보증금 전액을 매수인이 인수해야 한다면, 실질적인 총 매입 비용은 입찰가에 135,000,000원(또는 배당 후 잔액)이 더해지게 됩니다.

따라서, 입찰가는 향후 시장 상황, 임차인과의 협의 결과, 예상되는 배당 금액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 임차 보증금 인수 부담을 감안하여 대략적인 입찰 희망가를 감정가 대비 70~80% 수준으로 설정하는 것을 고려해볼 수 있으나, 이는 추후 상세한 시세 조사 및 현장 확인을 통해 조정되어야 합니다.

예를 들어, 감정가 133,000,000원의 75% 수준인 약 99,750,000원을 최저 입찰가로 고려할 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 실제 총 매입가는 99,750,000원 + 인수 보증금 잔액이 될 것입니다.

* 참고: 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 전 반드시 전문가의 도움을 받아 상세한 현장 조사 및 권리 분석을 다시 한번 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.