나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5333 [1] 충청북도 제천시 남천동 432 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 남천동 소재 ""남천초등학교"" 남서측 방향에 위치하는 토지로서, 본건의 주변은 대로변을 따라 상업 및 업무시설이 주로소재하고 있으며, 배후로 저층의 주택가가 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 동측방향으로 도보 3분 정도의 거리에 노선버스정류장(남천초등학교)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 상업용(물류창고)으로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 남측으로 의병대로(왕복 5차선의 아스팔트 포장도로), 북측으로 풍양로(왕복2차선의 아스팔트 포장도로)에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2021-06-04) , 방화지구(2021-06-04) , 시가지경관지구 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성모유치원,제천교육지원청:640-6691)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(한산사 석조여래입상)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중심시가지)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 본건 지상에 등기사항전부증명서상 목조 스레트지붕 단층주택 18평 2홉 1개동,
일반건축물대장(갑)에 목조 주택 1층 93.22㎡ 1개동이 등재되어 있으나 현황은 멸실된 상태.
2.본건 지상에 소재하는 매각 대상인 일반철골조 스레이트 물류창고 2층건물 1개동(감정평가에서 제외됨)에 대하여 2025.12.9.자 신청채권자의 매각대상 물건에 대한 의견서의 첨부서면에 의하면 채무자 김종호는 본건 대지 및 지상건물의 소유자로서 제3자가 경매를 통하여 낙찰을 받을 경우 지상물 일체에 대하여 소유권을 포기한다는 취지의 미등기 건축물 소유권 포기서를 제출. 2025.12.15.자 보정서의 첨부서면에 의하면 확인자(소유자) 김종호는 본건 대지의 소유자이며 지상건물의 소유자로서 가치가 없는 무가물로서 감정평가의 필요성이 없고, 건축물대장이 없으며 본건 지상건물의 소유권을 포기하였으므로 낙찰자의 자유로운 처분에 이의없음을 확인하는 서면을 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

충청북도 제천시 남천동 432

1.2. 사건번호

제천지원 2025타경5333 (1)

1.3. 경매 구분

부동산강제경매

1.4. 매각 대상

토지매각

1.5. 토지 면적

178. 00㎡ (약 53.8평)

1.6. 건물 정보 (매각 제외)

본건 토지 위에 현황 멸실된 목조 스레트지붕 단층주택(18평 2홉) 및 일반건축물대장(갑)에 등재된 목조 주택(1층 93.22㎡)이 있으나, 이는 매각 대상에서 제외되며 현황 멸실 상태입니다. 또한, 일반철골조 스레이트 물류창고 2층 건물 1개동(감정평가에서 제외됨)이 소재하나, 소유자 김종호는 해당 건물에 대한 소유권을 포기한다는 서면을 제출하였습니다.

1.7. 감정가

311,500,000원

1.8. 채권자

김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 제천시 남천동 소재 "남천초등학교" 남서측 방향에 위치하고 있습니다. 주변은 대로변을 따라 상업 및 업무시설이 주로 소재하며, 배후로는 저층 주택가가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

일반 차량으로 접근이 가능하며, 동측 방향으로 도보 약 3분 거리에 노선버스정류장(남천초등학교)이 소재하는 등 제반 교통편익성은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 남측으로 의병대로(왕복 5차선 아스팔트 포장도로)와 북측으로 풍양로(왕복 2차선 아스팔트 포장도로)에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 6월 4일자 김규원(채권금액 50,000,000원)의 청주지방법원 제천지원 강제경매 개시결정 등기 (2025타경5333) 입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 본건 토지 위에 존재하는 지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

3.3. 등기부 요약 (토지)

* 소유권 이전 (1991-03-16): 김종호

* 강제경매 (2025-06-04, 말소기준권리): 김규원 (채권금액 50,000,000원)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

현재 등기부상으로 별도의 임차인 현황은 확인되지 않으며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본건은 대로변을 따라 상업 및 업무시설이 주로 분포하는 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구

* 제한 사항: 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성모유치원, 제천교육지원청), 역사문화환경보존지역(한산사 석조여래입상), 중점경관관리구역(중심시가지)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 남천초등학교가 인근에 소재합니다.

* 기타: 주변 지역은 상업 및 업무시설과 주택가가 혼재되어 있습니다.

5.2. 기타

* 제시목록 외의 물건: 없음

* 공부와의 차이: 없음

* 임대관례 및 기타사항: 미상

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

본건 토지 위에 법정지상권이 존재하며, 이는 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 해당 지상권의 구체적인 내용 및 권리 관계는 추가적인 조사가 필요합니다.

6.2. 건물 멸실 및 소유권 포기

등기부 및 건축물대장에 등재된 주택은 현황 멸실 상태이며, 매각에서 제외된 물류창고 건물에 대해서는 소유자가 소유권 포기서를 제출하였습니다. 그러나 이는 매각 대상에서 제외된 건물에 대한 소유자의 의사 표명일 뿐, 별도로 존재하는 '지상권'과는 별개의 사안으로, 낙찰자는 지상권 문제를 반드시 해결해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 명확하게 드러난 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업 및 주거 복합 지역의 특성상 인근 환경 변화 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 제천시 남천동의 일반상업지역 내 위치한 대지로서, 대로변에 인접하여 접근성이 양호합니다. 토지 자체의 매각 대상이며 감정가는 3억 1천만 원대입니다. 다만, 본건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 '법정지상권'이 존재하여 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 이를 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 등기부상 주택은 멸실되었고, 매각에서 제외된 건물에 대한 소유권 포기서가 제출된 점은 권리 관계의 복잡성을 더합니다. 따라서, 본건은 토지로서의 가치 외에 지상권으로 인한 제약 및 추가적인 권리 해소 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역 내의 토지: 상업 및 업무시설이 밀집한 지역에 위치하여 개발 잠재력이 있습니다.

* 양호한 접근성: 대로변에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지 자체의 가치: 건물 없이 토지만 매각되므로, 토지 활용 계획에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 관련 법규 검토, 지상권 해결 방안 및 비용, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 법정지상권과 관련된 제반 비용 및 시간 등을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 권리 분석 전문가와의 심층 상담이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.