나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30579 [1] 충청북도 충주시 봉방동 272-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1)은 충청북도 충주시 봉방동 소재 "" 국원고등학교 ""남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택 및 소규모 주상용 건물이 혼재하는 기존 주택지대이고,
기호(3)은 충주시 금가면 잠병리 소재 ""금병마을회관"" 남동측 근거리에 위치하고 부근은 전, 답 등의 농경지 및 자연림이 혼재하는 순수농경지대임.

교통상황

기호(1)은 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 시내에 위치하는 등 일반적 교통상황은 무난하며,
기호(3)은 본건까지 농기계의 출입이 가능하고, 취락 및 간선도로와의 거리 등을 감안할 때 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 정방형의 토지로 상가주택 부지로 이용중임.
기호(3) : 일부 조경수 및 과실수가 식재된 ""전""으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북동측으로 소로와 접함.
기호(3) : 지적도상 맹지이나 남측 인근까지 2m 내외의 콘크리트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-457)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(3) 토지 지상에 제시외분묘가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 및 시멘벽돌조 2층건으로
일반건축물대장상 사용승인일은 1988.03.16일

외 벽 : 벽돌조, 타일마감 및 수성페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지마감, 타일마감 등
바 닥 : 장판마감 등
천 장 : 벽지마감 등

이용상태

기호(2) 점포 및 주택

1층 : 점포로 이용중임.
2층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급, 배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

기호(2) 건물 옥상에 후첨 지적및건물개황도 및 사진용지와 같이 제시외건물(2-1)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 2-1 매각 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30579 (1)

소재지: 충청북도 충주시 봉방동 272-10

용도: 근린주택

감정가: 173,071,200원

토지면적: 165.30㎡ (약 50.0평)

건물면적: 176.64㎡ (약 53.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농협은행주식회사

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 봉방동에 위치하며, 국원고등학교 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 단독주택 및 소규모 주상용 건물이 혼재하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하고 시내 위치 등으로 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

북동측으로 소로와 접해 있습니다. (기호 1 토지 기준)

감정평가서상 기호(3)은 충주시 금가면 잠병리에 위치한 농경지대로, 본건과는 분리된 지역으로 보이나 일괄매각 대상입니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2014년 2월 7일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권자 농협은행주식회사의 근저당권 및 가압류, 강제경매 등기 내역이 확인됩니다.

총 등기부채권액은 106,189,784원입니다.

임차인 현황:

* 김 : 전입일자 2021-10-07, 대항력 없음.

* 김 : 전입일자 2022-04-14, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2025-06-09, 대항력 없음.

* 이 : 전입일자 2014-06-02, 대항력 없음.

* 조말임: 전입일자 1993-05-17, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항: 조말임 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 단독주택 및 소규모 상가건물이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

1층 점포, 2층 주택으로 이용 중이며, 근린생활시설로서 기본적인 상업 기능을 수행할 수 있는 입지입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 다양한 연식과 면적의 주거 시설이 거래되고 있어 지역 내 주거 수요가 꾸준한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

시내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

건물은 1988년 3월 16일 사용승인되었으며, 점포와 주택으로 구성되어 있어 다용도로 활용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(조말임) 존재: 임차인의 권리가 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 비록 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

제시외 건물 포함 매각: 건물 옥상에 제시외 건물(2-1)이 소재하며, 이는 감정평가서에 따라 매각에 포함됩니다. 예상치 못한 추가 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

토지 제시외 분묘 소재: 감정평가서상 기호(3) 토지 지상에 제시외 분묘가 소재하여 관련 민원이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 제한:

* 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한)

* 비행안전제6구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 군용비행장 소음대책 제3종구역 (군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률)

이러한 지역 제한은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

건축물 노후화: 1988년 사용승인된 건물로, 내부 수리 및 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 근린주택으로 점포와 주택을 겸하고 있어 다양한 활용이 가능하며, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

일괄 매각 및 제시외 건물 포함 등은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인 존재, 토지상 분묘, 비행안전구역 및 소음대책구역 지정 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다.

이러한 리스크를 감안하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

근린주택으로서 점포와 주택의 복합적 활용 가능성.

안정적인 주거지대 내 위치와 교통 편의성.

제시외 건물 포함으로 인한 추가 활용 공간 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 173,071,200원

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 시, 본건과 유사한 조건의 거래 사례를 직접적으로 찾기 어렵습니다. 제공된 시세 정보는 개별 주택 단위의 거래로, 본건과 같은 근린주택 전체의 거래 가치를 직접적으로 반영하기에는 한계가 있습니다.

감정가는 본건의 시장 가치를 평가한 객관적인 자료로서, 이를 기준으로 하되 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인, 토지상 분묘, 군 관련 제한 구역 지정 등의 리스크를 감안할 때, 감정가의 75% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 130,000,000원 ~ 156,000,000원

구체적인 예상 입찰가는 약 143,000,000원으로 제시하며, 이는 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.