나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30574 [1] 충청북도 음성군 음성읍 신천리 84-43 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1,2)는 충청북도 음성군 음성읍 신천리 소재 ""UN반기문기념광장"" 북측 인근에 위
치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근으로 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보
통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 사다리형의 평지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북서측으로 왕복 2차선의 도로를 통해 진출입이 가능함.
기호(2) : 본건은 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 유통상업지역(1), 대로3류(폭 25m~30m)(2020-06-30)(대(주)3-7)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구
역),토지거래계약에관한허가구역(2024-07-29)임.

기호(2) : 도시지역, 유통상업지역(1), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구
역),토지거래계약에관한허가구역(2024-07-29)임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진"" 참조바람.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 토지 기호(2) 지상에 타인(음성군청) 소유로 탐문조사되는 제시외관정이 소재함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(3~12)는 충청북도 음성군 음성읍 평곡리 소재 ""음성중학교"" 남측 인근에 위치하
며, 주위는 농경지, 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
대체적으로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통
시 됨.

건물의 구조

기호(3~12) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호 외 9개호로서
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등임.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임.
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 평곡리 935-1번지

도시지역, 제1종일반주거지역(2018-12-28), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-06-30)(소(집)1-14)
(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(음성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-04-06)
(중점경관관리구역)임.

2) 평곡리 935-2번지

도시지역, 제1종일반주거지역(2018-12-28), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-06-30)(소(집)1-14)
(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건은 각 층 5호와 6호(기호(5,6), 기호(8,9), 기호(11), 기호(12))의 세대별 건축물현
황도(평면도)가 층별 건축물현황도(평면도) 및 현황(현관문 표시상 호수)과 위치가 상이
한바, 층별 건축물현황도(평면도) 및 현황(현관문 표시상 호수) 위치를 기준으로 호별배
치도를 표시 및 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 반드시 재확인하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-농지취득자격증명불요
-목록 2 지적상 맹지
-목록 2 지상 타인(음성군청) 소유로 탐문조사되는 관정 소재(매각 제외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30574 (1)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 신천리 84-43

용도: 과수원 (전으로 이용중)

감정가: 2,478,499,000원

토지면적: 5209.00㎡ (약 1575.78평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

1.1. 토지 정보

토지면적: 5209.00㎡ (약 1575.78평)

토지 지분: 5209㎡ (약 1575.78평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특수 물건 정보

중복사건, 중복병합사건, 공동담보로 진행 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 충청북도 음성군 음성읍 신천리 소재 "UN반기문기념광장" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호(1)과 (2) 필지는 모두 사다리형의 평지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다. 용도는 과수원으로 기재되어 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 본건 북서측으로 왕복 2차선 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

기호(2) 토지는 지적상 맹지입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지: 도시지역, 유통상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역(절대제한구역), 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

기호(2) 토지: 도시지역, 유통상업지역이며, 가축사육제한구역(절대제한구역), 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부채권 총액은 7,530,000,000원입니다. 말소기준권리는 2021년 2월 26일 접수된 내율사새마을금고의 근저당권(을5)입니다. 대부분의 권리들은 말소될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위로 대항력 있는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권' 언급이 있어, 관련 지상권의 소멸 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수할 보증금이 있는 임차인은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

주위는 근린생활시설 및 아파트 등 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "UN반기문기념광장" 인근이라는 점이 특징입니다.

5. 생활정보

소재지 인근에 근린생활시설 및 아파트가 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 차량 접근이 용이하고 간선도로가 인접하여 교통은 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 타인 소유 시설

목록 2 토지는 지적상 맹지이므로 접근에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 목록 2 토지 지상에는 타인(음성군청) 소유로 탐문 조사되는 관정이 소재하며, 이는 매각에서 제외됩니다.

6.2. 복합적 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 도시지역 내 유통상업지역에 속하며, 대로 및 소로에 접해 있습니다. 하지만 가축사육제한구역(절대제한구역), 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 제한 사항이 적용됩니다.

6.3. 중복사건 및 병합 처리

본건은 중복사건, 중복병합사건, 공동담보로 경매가 진행되고 있어, 복잡한 권리 관계 및 경매 절차가 있을 수 있습니다.

6.4. 권리관계 불분명 가능성

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권' 언급이 있으나, 등기부상 말소된 것으로 표기되어 있어, 관련 지상권의 정확한 소멸 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.5. 건물 정보 혼재

본 건은 토지 매각 대상임에도 불구하고, 감정평가서에는 음성군 음성읍 평곡리에 위치한 다수의 구분건물(도시형생활주택)에 대한 상세한 평가 내용이 포함되어 있어, 경매 진행 및 권리관계 파악 시 혼란을 야기할 수 있습니다. (본 토지 매각과는 직접적인 관련이 없을 수 있으므로 주의)

7. 종합 의견

본 건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리에 소재한 농지(과수원)로서, 토지만 매각 대상입니다. 기호(1)은 도로 접근성이 확보되나, 기호(2)는 맹지이며 타인 소유 관정(매각 제외)이 소재합니다. 복합적인 토지이용계획 및 다수의 제한 사항이 존재하며, 중복사건, 공동담보 등 특수한 경매 상황입니다. 일괄매각 조건이며 농지취득자격증명은 불필요하여 취득 절차는 용이한 편입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지: "UN반기문기념광장" 인근 지역에 위치합니다.

8.2. 개발 잠재력: 유통상업지역 포함 등 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

8.3. 취득 용이성: 농지취득자격증명이 불필요하여 농지 취득이 상대적으로 용이합니다.

8.4. 감정가: 2,478,499,000원의 감정가로 시작합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 시세, 주변 개발 동향, 본건의 구체적인 활용 가능성, 경매 물건의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다. 인수할 보증금이나 차임이 있는 임차인은 없으므로, 입찰가 산정 시 이러한 부분은 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.