나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2852 [1] 충청북도 괴산군 청천면 화양리 190-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2852 [1] 충청북도 괴산군 청천면 화양리 190-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경2852
• 주소: 충청북도 괴산군 청천면 화양로 753
• 용도: 단독주택

청주지방법원 경매3계 2025타경2852 | 소재지: 충청북도 괴산군 청천면 화양로 753 | 감정가: 2,629,606,800원 | 최저가: 901,954,000원 | 용도: 단독주택

1. 청주지방법원 2025타경2852 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경2852 (1)

소재지: 충청북도 괴산군 청천면 화양리 190-1

용도: 단독주택 (펜션 등 이용중)

감정가: 2,629,606,800원

토지면적: 3550.00㎡ (약 1074평)

건물면적: 747.68㎡ (약 226평) (건물 제시외면적 838.20㎡ 포함 시 총 연면적은 더 넓음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOOOO

특이사항: -일괄매각. -제시외 건물 포함. -단독주택(펜션 등)으로 이용중임.

주의사항: -일반건축물대장상 위반건축물(적발일자:22.9.14., 위반내용:불법 증축 338.86㎡, 시정내용:원상복구)등재되어있음.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 충청북도 괴산군 청천면 화양리 소재 "화양교" 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 특히 화양계곡 인근에 위치하여 수려한 자연경관을 자랑합니다.

교통상황:

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 어느 정도 가능합니다. 다만, 대중교통 이용이 매우 편리한 도심 지역과는 거리가 있습니다.

인접 도로상태:

본건 남측으로 노폭 10M 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 진입에 용이합니다.

1.3. 권리분석

권리관계:

본 건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 채권자는 '국OOOOOOOO'입니다. 통상적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 실제 인수되는 권리가 있는지 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

인수/소멸 대상:

현재 제공된 정보만으로는 명확히 판단하기 어렵습니다. 다만, 법원 매각물건명세서를 통해 권리관계를 상세히 확인해야 합니다.

위반건축물 현황:

가장 중요한 사항으로, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 적발일자는 2022년 9월 14일이며, 위반 내용은 불법 증축 338.86㎡입니다. 시정 조치 내용은 '원상복구'로 되어 있어, 이 부분에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

주변 시설:

물건지 인근에는 관광지인 화양계곡이 있으며, 펜션, 캠핑장, 야영장 등 숙박시설 및 근린생활시설이 일부 소재하고 있습니다. 이는 펜션 등으로 운영 시 잠재적인 고객층을 확보할 수 있음을 시사합니다.

잠재적 상권:

화양계곡은 유명 관광지로서 사계절 관광객의 방문이 예상됩니다. 특히 여름철 물놀이 장소로 인기가 많아 숙박시설 운영 시 성수기에는 높은 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 주변의 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 나타나지 않았으나, 관광지 특성상 주변 환경 관리가 중요합니다.

1.5. 생활정보

주거 환경:

자연경관이 수려한 지역으로 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다. 다만, 편의시설이나 문화생활 시설 등은 다소 부족할 수 있으며, 괴산군청 소재지나 인근 도시로 이동하여 이용해야 할 가능성이 있습니다.

편의시설 접근성:

주변에 기본적인 편의시설(근린생활시설)은 일부 존재하지만, 대형 마트, 병원, 학교 등 생활 편의를 위한 시설 접근성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

위반건축물 문제:

적발된 불법 증축 면적이 338.86㎡에 달하여, 원상 복구를 위한 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 행정적인 제재나 이행강제금 부과 등의 위험도 존재합니다. 이는 물건의 가치 평가 및 활용에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(100M 및 300M 이내), 도로구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역과 폐기물매립시설 설치제한지역 등은 주변 환경과의 조화 및 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

기타 리스크:

- 감정가가 26억 원 이상으로 높아 경매 초기에 높은 경쟁률이 예상되거나, 유찰될 경우 최저가가 상당히 높을 수 있습니다.

- 제시외 건물 포함 매각이지만, 이 역시 현황 및 법적 문제 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 아름다운 화양계곡 인근에 위치하여 관광 펜션 등으로 활용 시 잠재력이 있는 부동산입니다. 넓은 토지와 건물을 일괄매각으로 진행하는 점, 주변 관광지와의 연계 가능성 등은 긍정적으로 평가될 수 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 일반건축물대장상 위반건축물 등재 사실이며, 이로 인한 원상복구 의무 및 추가 비용 발생 가능성은 투자를 결정하기 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 또한, 다양한 토지이용 제한 사항들도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

- 아름다운 화양계곡 인근의 뛰어난 자연환경을 활용한 관광 사업(펜션, 캠핑장 등) 운영 잠재력.

- 괴산군에서 관광형 성장관리계획구역으로 지정하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 기대 가능성.

- 위반건축물 문제를 해결하고 정상화할 경우, 잠재적인 시세차익 기대.

- 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 부대시설(정원, 체험 공간 등) 조성 가능성.

법원 정보

청주지방법원 경매3계