나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20676 [1] 강원특별자치도 원주시 관설동 1713-2 원주단관8차청솔아파트 801동 4층410호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 관설동 소재 ""단관초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 근린상가, 상가주택, 학교 등으로 형성된 아파트 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 15층 건 내 4층 410호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : 알루미늄샷시/PVC샷시 이중창.

이용상태

아파트(방2, 거실/방, 주방/식당, 욕실, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수 시설 되어 있으며, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 도시가스에
의한 개별난방시설, 지상 및 지하주차시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 상대보호구역.
기호 (1) : 중로1류(폭 20m-25m)(접함).
기호 (2) : 소로2류(폭 8m-10m)(특수도로(보행자전용도로))(접함), 중로2류(폭 15m-20m)
(접함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경20676 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 관설동 1713-2, 원주단관8차청솔아파트 801동 4층 410호

* 용도: 아파트

* 감정가: 109,000,000원

* 토지 면적: 34.11㎡ (약 10.32평)

* 토지 지분: 34.112㎡ (약 10.32평)

* 건물 면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

* 건물 지분: 59.85㎡ (약 18.11평)

1.2. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 박 (임의경매 개시 결정은 박광수 명의로 진행됨)

1.3. 건축물 정보

* 아파트명: 원주단관8차청솔아파트

* 건축물 구조: 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕

* 건물 총 층수: 15층

* 본건 위치: 15층 건물 중 4층 410호

* 사용승인일: 2002년 11월 30일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치 및 주위 환경: 강원특별자치도 원주시 관설동 소재 "단관초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린상가, 상가주택, 학교 등으로 형성된 아파트 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 토지 이용 계획: 공히 제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 상대보호구역입니다.

* 도로 상태: 단지 내 도로 시설이 잘 되어 있으며, 본건과 접하는 도로 중로는 1류(폭 20m-25m), 소로는 2류(폭 8m-10m, 보행자 전용도로) 및 중로 2류(폭 15m-20m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 소유권 이전: 김대경(2021-12-17), 휴리첼주식회사(2022-08-19)

* 전세권 설정: 박광수(2022-01-26, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박광수(2022-01-10 확정, 2022-02-03 전입, 120,000,000원) - 인수되는 권리

* 압류: 남양주시(2023-07-17) - 매각으로 소멸

* 임의경매: 박광수(2025-06-04, 120,000,000원) - 본건 경매 절차

3.2. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 을11 (전세권, 박광수, 2022-01-26) 입니다. 이 권리보다 늦게 설정된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 을13 (주택임차권, 박광수)은 매수인에게 인수됩니다. 즉, 낙찰자는 임차인 박 에게 보증금 120,000,000원을 지급해야 할 의무가 있습니다.

* 소멸되는 권리: 선순위 전세권(을11)은 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다. 갑6(압류) 또한 소멸됩니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 박

* 보증금: 120,000,000원

* 전입일자: 2022-02-03

* 확정일자: 2022-01-10

* 대항력: 있음. 매각 후에도 임차권이 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 비고: 임차인 박 은 전세권 설정(을11)과 주택임차권(을13)을 모두 보유하고 있으며, 주택임차권이 매수인에게 인수됩니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 별도로 부담해야 할 금액임을 매우 유의해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을11 (전세권, 박광수, 2022-01-26)

* 등기부채권 총액: 240,000,000원 (전세권 120,000,000원 + 주택임차권 120,000,000원) - *이는 등기부상 채권액 합계이며, 실제 경매 절차에서의 배당 순위 및 인수 여부는 권리분석을 통해 확인해야 합니다.*

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 시설

* 본건이 소재한 "원주단관8차청솔아파트" 단지 주변으로는 다양한 근린상가와 상가주택이 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 병원, 은행, 마트 등 생활에 필요한 인프라 이용이 편리한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 원주단관8차청솔아파트

* 세대수: 총 979세대

* 동수: 6개동

* 건축연도: 2002년

* 최고/최저층: 15층 / 2층

* 주차: 총 869대 주차 가능 (지상 4대, 지하 12대 - *총 주차 대수 869대는 단지 전체 기준이며, 해당 호실의 전용 주차 공간은 별도 확인 필요. 단지 정보 상 주차대수합계 517대로 기재되어 있음. 건축물 표제부 총괄표제부상 총 주차대수는 869대임.*)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 단관초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 기타: 대형마트, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설 이용이 비교적 편리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 상 리스크

* 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 이는 낙찰자의 실질적인 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 점과 임차인의 보증금 "인수" 명시 간의 상충되는 정보가 존재합니다. 이는 권리관계에 대한 면밀한 법률적 검토 및 추가 확인이 반드시 필요함을 시사합니다.

* 임의경매 신청 채권자가 임차인 박 본인이라는 점은, 채권 회수 및 권리관계의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체의 리스크

* 건물 노후화: 2002년 사용승인된 건물로, 약 24년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 관리 상태: 아파트 단지의 전반적인 관리 상태, 시설 노후도 등은 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 초기 조사 결과, 아파트 단지 및 학교 인근에 위치한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인 박 이 존재하며, 그의 보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건입니다. 이는 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 금액으로, 총 실질 취득 비용을 상승시키는 가장 큰 리스크 요인입니다. 더불어, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재와 임차권의 "인수"라는 상반된 정보는 해당 물건의 권리관계에 대한 심층적인 법률 검토와 정보 확인이 필수적임을 강조합니다. 이러한 복잡한 권리 관계에도 불구하고, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 원주혁신도시와 인접하여 직주근접 수요가 있는 지역에 위치합니다.

* 단관초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 속해 있어 거주 선호도가 있습니다.

* 최근 실거래가 데이터를 통해 시장 가격 수준을 파악할 수 있으며, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 시세 분석: 최근 매매 사례(2026년 6월)를 보면, 59.85㎡ 면적의 본건과 유사한 아파트가 105,750,000원에서 110,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 감정가는 109,000,000원입니다.

* 실질 취득 비용 고려: 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 낙찰가에 이 금액을 더한 것이 총 실질 부담액이 됩니다.

* 리스크 요인: 권리관계의 복잡성, 특히 "인수 보증금 합계: 0원"과 "인수" 명시의 불일치로 인한 불확실성은 입찰가 산정에 신중한 접근을 요구합니다.

* 예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

* 이 범위 내에서 입찰을 고려할 경우, 낙찰가에 인수되는 보증금 120,000,000원을 더한 총 실질 부담액이 시장 가격 대비 경쟁력이 있는지 반드시 검토해야 합니다. 예를 들어, 100,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 실질 부담액은 220,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.