나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1087 [1] 강원특별자치도 원주시 신림면 구학리 OOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 신림면 구학리 소재 ""오로라 골프앤리조트"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 농가주택, 전원주택 등으로 형성된 농촌지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 상당기간 방치된 묵전 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의)
- 공부상 전이나 현황은 휴경지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 원주지원 2025타경1087 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 강원특별자치도 원주시 신림면 구학리 357이며, 지목은 전(밭)입니다.

감정가는 5,184,000원이며, 토지 면적은 324.00㎡ (약 97.99평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 면적은 0.00㎡로, 매각 대상은 토지매각입니다.

채권자는 한OOOOOOO (한국주택금융공사)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 원주시 신림면 구학리 소재 "오로라 골프앤리조트" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 농경지, 임야, 농가주택, 전원주택 등이 혼재된 농촌 지대입니다.

차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스 운행 상황 및 도로 상황을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 부정형의 완경사지이며, 상당 기간 방치된 묵전 상태입니다.

인접 도로 상태는 맹지입니다.

주변 지역은 2026년 2월 19일 기준, 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

신림면은 면적의 77% 이상이 산악 지대로 겨울철에는 주변 지역보다 기온이 낮은 편이며, 원주시와 제천시, 영월군을 잇는 길목에 위치합니다.

오로라 골프앤리조트 근처에는 숙박 시설들이 다수 위치하며, 일부 펜션은 서마니강 전망이나 가성비를 내세우고 있습니다.

일부 보도에 따르면 원주시 곳곳에서 태양광 발전 시설, 쓰레기 처리 시설, 아스콘 공장 등 갈등 유발 시설 추진으로 인한 주민과의 마찰 사례가 있으며, 신림면 신림3리에도 태양광 발전 시설 설치 허가 절차가 진행 중인 사례가 있습니다. 다만, 해당 물건지와 직접적인 관련이 있는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 한국주택금융공사의 강제경매로 진행 중입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 10월 15일자 한국주택금융공사의 가압류(갑6)이며, 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 2003년 07월 03일: 소유권 이전 (염동관)

* 2013년 08월 28일: 소유권 이전 (장기덕, 매매 4,000,000원)

* 2024년 10월 15일: 한국주택금융공사 가압류 (금 14,528,079원) - 말소기준권리

* 2025년 06월 04일: 한국주택금융공사 강제경매 개시 (금 15,593,296원)

* 2025년 07월 08일: 국민건강보험공단 압류

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 등기부등본 상 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 현황은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치한 농지로, 상업적 가치를 기대하기는 어렵습니다.

토지이용계획 상 계획관리지역, 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 존재하나, 영농여건불리농지로 분류되어 경작에 어려움이 있을 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역으로 모든 축종 사육이 제한됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 농촌 지역 내에 위치하여 주변 편의시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

가장 가까운 편의시설이나 생활 기반 시설은 원주시 신림면 소재지의 관련 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

구학리는 산악 지대이며, 겨울철 기온이 낮은 지역적 특성을 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 물건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매각 불허가 결정 및 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 입찰기일 전 관할 관청에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 맹지: 본 토지는 인접 도로와 접하고 있지 않아 맹지 상태입니다. 건축 또는 토지 이용 시 도로 확보 방안이 필요합니다.

* 지형 및 토지 상태: 부정형의 완경사지이며, 상당 기간 방치된 묵전 상태로, 현황은 휴경지입니다. 토지 활용을 위해서는 정지 작업 등 추가적인 비용 발생이 예상됩니다.

* 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 미상 임대관계: 임대 관계는 미상으로, 잠재적인 점유자나 권리 관계가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 말소되지 않는 권리: 등기부 상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 실제 존재 여부 및 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 신림면의 농촌 지역에 위치한 토지입니다.

농지취득자격증명 필수, 맹지, 부정형 완경사 및 묵전 상태, 각종 제한 구역 지정 등 취득 및 이용에 있어 여러 제약이 따르는 물건입니다.

특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 가장 중요한 관건이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 자체가 무의미할 수 있습니다.

주변의 골프장 및 관광 시설 존재는 긍정적 요인이 될 수 있으나, 본건 토지의 직접적인 가치 상승으로 이어질지는 미지수입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농지 은행: 향후 농업 경영 또는 농지 전용을 위한 장기적 관점에서의 투자 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 계획관리지역 및 성장관리구역 지정은 향후 지역 개발 시 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

* 낮은 감정가: 현재 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 법적 요건 충족 시 시세 대비 저가 매수의 기회를 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 최근 농지 경매 사례, 향후 개발 가능성, 농지 취득 자격 요건 충족 여부 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

다만, 본 물건은 농지취득자격증명 발급 여부가 불투명하고 맹지라는 점, 토지 상태 등을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

입찰 희망자는 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하고, 도로 확보 방안, 토지 활용 계획 등을 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

인수 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.