나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101113 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 542-10 정우팰리스 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양상업고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근지역은
단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는바 제반 교통사정은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 5층 건물 중 제5층 제502호로서,
(사용승인일자 : 2014.07.11.)
외 벽 : 타일 및 석재 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)(방1, 다용도실, 거실 및 주방, 욕실, 다락 등)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차장설비 등이 구비되
어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설의 건물부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 대기관리권역<대기관리권역의 대
기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 정비예정구역
(행위제한지역)<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101113 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 542-10 정우팰리스 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 213,000,000원

토지면적: 24.29㎡ (약 7.35평)

건물면적 (전용면적): 30.67㎡ (약 9.28평)

건물 사용승인일자: 2014.07.11.

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.1. 입지조건

물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치하며, '안양상업고등학교' 남동측 인근 지역에 속합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 건물은 남동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 중로2류에 해당하고, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 정비예정구역(행위제한지역), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로, 채권자는 전OO입니다.

말소기준권리는 금천세무서장의 압류(2022.12.19.)이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 약 2,532,600,000원으로 매우 높은 편입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-22

* 확정일자: 2021-11-04

* 배당신고일자: 2025-05-28

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

임차인 전 은 전입일자(2021-11-22)가 말소기준권리(2022-12-19)보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

보증금 240,000,000원에 대한 배당신고를 하였으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

하지만 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 이는 법원 배당 절차상 낙찰자에게 추가 부담이 없을 것으로 해석될 수 있습니다.

그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 변동성이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거용 다세대주택으로, 주변에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

인근에 안양상업고등학교가 있어 학생 수요가 있을 수 있으며, 생활 편의시설 역시 접근 가능한 위치입니다.

1.4. 생활정보

건물은 2014년 7월 11일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택입니다.

내부 이용 상태는 방 1개, 다용도실, 거실 및 주방, 욕실, 다락 등으로 구성되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 전 의 보증금(240,000,000원)이 전액 배당되지 못할 경우 인수될 가능성에 대한 잠재적 위험이 있습니다 (인수 보증금 0원으로 표기되었으나 확인 필요).

높은 채권 총액: 약 25억원 이상의 높은 채권 총액으로 인해 경매가 여러 차례 유찰될 가능성이 있습니다.

정비예정구역: 행위 제한 지역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구에 위치한 비교적 신축(2014년 준공) 다세대주택입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 명확한 인수 보증금 액수가 0원으로 제시되어 있어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재된 보통 수준이며, 교통 접근성은 양호합니다.

다만, 총 채권액이 매우 높아 유찰 가능성이 높으며, 이는 향후 가격 하락으로 이어질 수 있습니다.

감정가(213,000,000원) 대비 최근 거래된 유사 면적의 시세가 낮게 형성되어 있다는 점을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

높은 채권 총액으로 인한 경매 유찰 가능성 및 저가 매수 기회.

안양시 정비예정구역 지정으로 인한 향후 개발 및 가치 상승 기대.

비교적 양호한 건물 상태 및 편의시설 접근성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 213,000,000원

주변 시세 분석:

최근 거래된 유사 단지(미영팰리스, 2017년 준공, 60.33㎡)의 경우 285,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 15,616,000원 수준입니다.

알프스타운(2017년 준공, 60.84㎡)은 320,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 17,305,000원 수준입니다.

본건 물건은 30.67㎡ (약 9.28평)으로, 위의 시세 적용 시 약 145,000,000원 ~ 161,000,000원 범위로 추정됩니다.

종합 의견 및 리스크 고려:

본건의 감정가는 213,000,000원으로, 실제 면적 대비 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

또한, 채권 총액이 매우 높아 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인은 필요하나, 인수 보증금 0원이라는 점은 긍정적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.