나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101118 [1] 경기도 군포시 당동 966-12 대림프라자 지하1층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 ‘당동초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단지
아파트, 공동주택, 근린상가 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하고 근거리에 지하철1호선 '당정
역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(평스라브지붕) 4층 건물 중 지하1층 비01호로서,
외벽: 외장용석재 붙임 마감 및 드라이비트 마감등.
내벽: 몰탈위페인팅 마감등.

이용상태

공부상 '소매점'임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사 장방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남동 측으로 노폭 약 8m 및 남서 측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역등임.

공부와의 차이

대상물건은 '등기사항전부증명서(집합건물)'상 ""대지권의 목적인 토지의 표시""란에 ""1. 경기
도 군포시 당동 산53 임야 1,735㎡""로 등재되어 있으나, 현황 및 '토지대장'상 소재지는 ""경
기도 군포시 당동 966-12""이며, 지목은 ""대"", 면적은 ""825.4㎡""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

1. 공부상 소매점임
2.등기사항전부증명서상 "대지권의 목적인 토지의 표시"란에 "경기도 군포시 당동 산53 임야 1,735㎡"로 등재되어 있으나, 현황 및 토지대장 상 소재지는 "경기도 군포시 당동 966-12"이며, 지목은 "대", 면적은 "825.4㎡" 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101118 (1)

경기도 군포시 당동 966-12 대림프라자 지하1층비01호

용도: 근린상가 (공부상 소매점)

감정가: 343,000,000원

토지면적: 218.38㎡ (약 66.06평)

토지지분: 218.38㎡ (약 66.06평)

건물면적: 214.90㎡ (약 64.99평)

건물지분: 214.9㎡ (약 64.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안양농업협동조합

특이사항:

* 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 표시는 "경기도 군포시 당동 산53 임야 1,735㎡"로 되어 있으나, 현황 및 토지대장상 소재지는 "경기도 군포시 당동 966-12"이며, 지목은 "대", 면적은 "825.4㎡" (약 249.72평)임.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 군포시 당동 소재 ‘당동초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 공동주택, 근린상가 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대임.

교통상황: 본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 1호선 '당정역'이 소재하여 교통이 편리함.

건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(평스라브지붕) 4층 건물 중 지하1층 비01호로서, 외벽은 외장용석재 붙임 마감 및 드라이비트 마감 등이며, 내벽은 몰탈위페인팅 마감 등임.

토지 형상 및 이용 상태: 남동하향 완경사 장방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 북서측, 남동측으로 노폭 약 8m 및 남서측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 각각 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역 등임.

3. 권리분석

말소기준권리: 을2 근저당권 (2008-07-30, 안양농업협동조합, 845,000,000원)

등기부상 권리 내역:

* 소유권 보존 (2003-12-19, 김현신)

* 소유권 이전 (2007-05-31, 홍성표)

* 근저당 (2008-07-30, 안양농업협동조합, 845,000,000원)

* 압류 (2023-10-27, 군포시) - 말소

* 가압류 (2023-11-22, 베스트종합관리주식회사, 3,755,535원) - 말소

* 임의경매 (2025-05-30, 안양농업협동조합, 153,000,000원) - 말소 (본건 경매 개시)

* 가압류 (2025-08-01, 메리츠캐피탈, 17,100,562원) - 말소

등기부채권 총액: 865,856,097원

임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

주변 환경: 본건은 대단지 아파트, 공동주택, 근린상가 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대에 위치하고 있음.

주요 시설: '당동초등학교' 남측 인근에 위치하여 학생 및 배후 주거단지 수요를 기대할 수 있는 입지임.

건물 용도: 본건 건물은 제1종 및 제2종 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 복합 사용 가능한 건물로 파악되며, 공부상으로는 소매점으로 기재되어 있음.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장과 지하철 1호선 당정역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

주변 편의 시설: 당동초등학교가 인접해 있으며, 해당 상업지대 내에 위치하여 다양한 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됨.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 확인되는 혐오시설은 없었음.

6. 잠재적 리스크

토지 표시 불일치: 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 등기사항전부증명서상의 대지권 표시와 실제 토지대장 및 현황상의 정보가 상이함. 이는 향후 재산권 행사나 거래 시 복잡성을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 확인 및 법률 전문가와의 상담이 반드시 필요함.

공부상 용도: 공부상 '소매점'으로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황이나 건축물대장 상 용도(근린생활시설 등)와 차이가 있을 수 있어, 경매 진행 후 명확한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 군포시 당동의 상업지구 내 지하 1층 근린상가로, 지하철 역세권 및 대단지 아파트 배후 수요를 갖춘 입지임. 교통 여건 또한 양호한 편임. 그러나 등기부상 대지권 표시와 실제 토지 현황 간의 불일치라는 중대한 리스크 요인을 안고 있어, 이에 대한 명확한 확인과 해결 방안 모색이 반드시 선행되어야 함. 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

역세권 및 주거단지 배후의 상권 잠재력: 지하철 1호선 당정역 인근의 상업지구에 위치하여 꾸준한 수요 발생 가능성이 있음.

토지 문제 해결 시 가치 상승 기대: 등기상 토지 표시 불일치 문제가 해결될 경우, 본 건물의 가치 상승 여력이 있음.

상대적으로 낮은 초기 투자 리스크 (임차인 관련): 인수할 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적어, 권리 분석에 대한 부담이 상대적으로 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 등기부상 토지 표시 불일치라는 중대한 리스크를 내포하고 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사와 함께 권리 분석을 더욱 심화해야 합니다. 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

감정가는 343,000,000원이지만, 상기 언급된 리스크를 감안할 때, 입찰가를 산정함에 있어 신중을 기해야 합니다. 해당 물건의 실제 가치 판단은 리스크 해소 가능성, 현지 시세, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 가능하며, 보수적으로 접근하여 감정가 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.