나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101112 [1] 경기도 군포시 부곡동 1204 삼성마을 더 숲 607동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 부곡동 소재 ""신기초등학교"" 서측 인근에
위치하며 주위는 중,소형 아파트단지, 다세대주택, 단독주택,
근린생활시설 및 각급학교 등이 혼재하는 공동주택지대로 제반
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재
하여 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2014.06.10일에 사용승인된 철근콘크리트구조 철골경사지붕
18층 건내 5층 503호로서
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

아파트(방2, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있
으며, 열병합 지역난방임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내 포장도로 개설되어 있으며 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역
절대보호구역, 비행안전제3구역, 과밀억제지역, 과밀억제지역, 공익
용산지, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 안양지원 2025타경101112 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사이지원대부

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 군포시 부곡동 1204 삼성마을 더 숲 607동 5층503호

용도: 아파트

아파트명: 삼성마을 THE 숲

사용승인일: 2014년 06월 10일

건물구조: 철근콘크리트구조 철골경사지붕 18층 건물 내 5층 503호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 376,000,000원

토지면적: 40.47㎡ (약 12.24평)

건물면적: 51.97㎡ (약 15.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 군포시 부곡동 소재 신기초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 중소형 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 공동주택지대로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역, 과밀억제지역, 공익용산지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(한국토지주택공사), 소유권이전(신현천, 서희선) 후 근저당권(주식회사이지원대부, 392,000,000원)이 설정되었으며, 이를 말소기준권리로 하여 임의경매가 개시되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 등기부상 말소기준권리(을14. 근저당권)보다 선순위 권리인 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자는 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리를 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인현황

본건의 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 임차인으로 인한 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 아파트 단지 내 근린생활시설 및 주변의 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 아파트 단지 정보

본건이 속한 삼성마을 THE 숲 아파트는 2014년 6월 사용승인된 단지로, 총 8개 동, 522세대로 이루어져 있습니다. 전용면적은 29749.5㎡, 총면적은 58617.574㎡이며, 지상 및 지하 주차 공간을 합쳐 총 74대를 주차할 수 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내 편의시설(관리사무소, 어린이놀이터, 휴게시설 등) 이용이 가능하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 신기초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 비행안전제3구역 등의 토지이용계획 제한 사항이 건축 행위 등에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 군포시 부곡동에 위치한 입지 좋은 아파트 물건입니다. 단지 규모가 적절하며, 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 최근 실거래가가 감정가 대비 높은 수준을 유지하고 있어 시세 상승 여력이 있다고 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 불분명한 점은 입찰 전 현장 조사를 통해 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

* 최근 실거래가 상승세: 최근 2026년 5월~6월 실거래가가 4억 2천 5백만 원에서 4억 5천만 원을 기록하며 시세 상승을 견인하고 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 신기초등학교 인근의 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 쾌적한 단지 환경: 삼성마을 THE 숲은 준신축급 단지로 관리 상태가 양호할 것으로 보이며, 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 59.9㎡)의 아파트가 2026년 5월 8일 4억 2,500만 원, 2026년 6월 27일 4억 4,000만 원, 2026년 6월 6일 4억 5,000만 원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 51.97㎡ (약 15.72평)으로, 최근 거래가격을 기준으로 환산한 평당 가격은 약 731만 원에서 750만 원 수준입니다.

본건의 감정가는 3억 7,600만 원이나, 최근 시세는 이를 상회하고 있습니다. 5층이라는 점을 감안하고, 보수적인 시세 적용 및 경매 특성을 고려할 때, 예상 입찰가는 3억 9,000만 원 수준으로 제시합니다. 이는 최근 실거래가 하단과 감정가 상단을 고려한 합리적인 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.