나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101060 [1] 경기도 안양시 만안구 박달동 54-9 아크로빌 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 박달동 소재 ""박달1동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여, 대중교통 사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 타일붙임 및 드라이비트 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로 및 북동측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 포장도로
와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(만안유치원, 안양과천교육지원
청에 확인요망), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권
역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101060 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 박달동 54-9 아크로빌 3층301호

건물 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 2억 2600만원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지 면적: 21.56㎡ (약 6.52평)

건물 면적: 36.40㎡ (약 11.01평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 박달동 소재 "박달1동행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 구역입니다.

상대보호구역(만안유치원)으로 지정되어 있으니 확인이 필요합니다.

대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 환경 관련 제한 사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 동안양세무서장의 압류(2023.03.08.)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 매수인이 인수하는 부담되는 권리는 없습니다.

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김동호)

* 보증금: 2억 2500만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-12

* 확정일자: 2021-11-09

* 배당신고일자: 2024-01-10

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건으로 대항력 포기 확약서 제출됨.

* 임차인: 박서하

* 보증금: 100만원

* 차임: 60만원

* 전입일자: 2025-02-10

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 인근 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(36.42㎡)의 '정우빌라3차A동'은 2026년 7월 15,200만원에 거래되었습니다.

다른 사례로는 49.75㎡의 '서원빌라'가 2026년 7월 19,700만원, 53.55㎡의 '청산빌라'가 2026년 7월 15,000만원에 거래된 바 있습니다.

본건은 2017년 준공된 비교적 신축 건물("아크로빌")임에도 불구하고, 감정가(2억 2600만원)는 최근 거래 사례(가장 유사한 15,200만원) 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 건물 정보

건물명: 아크로빌

주요 용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

준공년도: 2017년 (등기부상 접수일자 기준)

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕, 5층 건물

본건 위치: 3층 301호

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층 301호로, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

외벽은 타일붙임 및 드라이비트 마감이며, 창호는 새시창호입니다.

기본적인 위생, 급배수 설비 및 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 및 주변 시설

주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

인근 박달1동행정복지센터 등 공공시설 접근이 가능합니다.

정확한 편의시설 및 혐오시설 정보는 추가적인 현장 조사를 권장합니다. 다만, 토지이용계획상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'에 해당하므로 주의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

모든 권리가 소멸되어 매수인이 인수하는 권리 부담은 없습니다.

임차인 HUG(김동호)가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기했으므로, 임대차 관련 금전적 부담은 없습니다.

6.2. 시세 대비 감정가

본건의 감정가(2억 2600만원)가 최근 유사 면적의 거래가(1억 5200만원) 대비 약 48% 높게 책정되었습니다. 이는 신축 연도 차이를 감안해도 상당한 차이이므로, 고가 낙찰 위험이 존재합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

토지이용계획상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'에 해당합니다. 해당 지역 내 건축 또는 개발 관련 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

박달동 지역은 산업시설 등과 혼재된 지역 특성을 가지므로, 이에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 박달동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 준공된 "아크로빌"의 3층 301호입니다.

매각으로 인해 권리 인수 부담은 없으며, 임차인과의 보증금 관련 분쟁 소지도 없습니다.

다만, 감정가가 최근 유사 물건 거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 시세보다 높은 가격에 낙찰될 위험이 있습니다.

폐기물매립시설 설치제한지역 등 토지이용계획 및 주변 환경에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물("아크로빌")로서 비교적 양호한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 명확하며, 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없어 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

시세 대비 감정가의 고평가된 부분을 고려하여 합리적인 가격으로 입찰할 경우, 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 2600만원이나, 최근 유사 면적의 거래가(1억 5200만원) 및 주변 시세를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

신축 연도(2017년)를 감안하더라도, 시장 가격과의 괴리가 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

상기 분석을 종합하여 1억 9500만원 수준의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.