나이스옥션 법원경매 안양 2025타경793 [1] 경기도 의왕시 삼동 616 의왕역 푸르지오 라포레 111동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 ""덕성초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트
단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 전철역이 소재하여 대중
교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 중 1층 101호로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소화설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장 도로가 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭
20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기
환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시개발구역<도시개
발법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에
관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수
구역(부곡배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(부곡처리구역)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 안양지원 2025타경793 (1) 사건으로, 공유물분할을 위한 부동산 경매입니다. 채권자는 구OO입니다. 중복 사건이며 공유물분할 경매에 해당합니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경기도 의왕시 삼동 616, 의왕역 푸르지오 라포레 111동 1층 101호이며, 용도는 아파트입니다. 본 건물의 구조는 철근콘크리트 구조이며, 지상 23층 중 1층에 위치하고 있습니다. 외벽은 시멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 소화, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 부정형의 평탄한 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 외부 공도와 연결되어 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 659,000,000원입니다.

토지 면적은 57.26㎡ (약 17.32평)이며, 토지 지분 면적도 57.2593㎡ (약 17.32평)입니다.

건물 면적은 85.00㎡ (약 25.71평)이며, 건물 지분 면적도 84.9973㎡ (약 25.71평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분입니다.

전용면적은 85.00㎡ (약 25.71평)으로 파악되며, 공급면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 의왕시 삼동 소재 "덕성초등학교" 남동측 근거리에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악된 정보에는 명시되어 있지 않으나, 경매 진행 전 현장 확인이 필요합니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 근거리에 전철역이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 2019-04-25: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (갑2)

- 2020-03-26: 소유권이전 (매매) (갑4)

- 2023-12-12: 4번 최원우 지분 전부 이전 (강제경매로 인한 매각, 2022타경2019) (갑15)

- 2024-08-16: 4번 박미진 지분 가압류 (구동규, 18,949,389원) (갑19) - 말소기준권리

- 2025-04-01: (2)갑구4번 박미진 지분 전부 근저당권 (안경회, 75,000,000원) (을7)

- 2025-04-01: (1)갑구4번 박미진 지분 전부 근저당권 (주식회사금융구제가이드, 112,500,000원) (을7)

- 2025-05-30: 임의경매 (구동규) (갑21)

- 2025-10-31: 4번 박미진 지분 강제경매 (주식회사금융구제가이드) (갑22)

총 등기부 채권액은 206,449,389원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매의 말소기준권리는 2024년 8월 16일 접수된 4번 박미진 지분 가압류(갑19)입니다. 이 권리보다 후순위인 을구의 근저당권(을7, 2025-04-01) 및 갑구의 임의경매(갑21, 2025-05-30), 강제경매(갑22, 2025-10-31) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

명확한 임차인 정보 및 보증금/차임 내용이 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 의왕시 삼동 지역은 의왕역을 중심으로 개발이 진행되고 있는 역세권입니다. 주변으로는 주거 단지뿐만 아니라 상업 시설 및 업무 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 의왕역 푸르지오 라포레는 대단지 아파트로서 자체적인 배후 수요가 충분하며, 상업 시설 또한 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 다만, 신축 아파트 단지들의 입주와 함께 상권의 성장 가능성을 지속적으로 관찰할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

덕성초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 의왕역이 근거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 용이하며, 다양한 노선버스를 이용한 대중교통 이용도 편리합니다. 주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 언급은 없으나, 일반적인 택지 개발 지구 내 아파트 단지임을 감안할 때 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 다수의 공유자 간의 이해관계 조정이 필요할 수 있습니다. 또한, 중복 사건으로 처리되는 점은 경매 절차상의 복잡성이나 추가적인 확인 사항이 있을 수 있음을 시사합니다. 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 계약 내용을 상세히 확인해야 할 필요가 있습니다. 물건명세서에 언급된 '지상권'에 대한 명확한 정보가 없어, 해당 권리가 낙찰 후 인수되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의왕역 역세권에 위치한 대단지 아파트의 일부 지분으로, 입지 및 교통 편의성이 우수합니다. 감정가는 6억 5천 9백만원으로 책정되어 있으며, 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 낙찰로 인해 소멸되는 권리가 대부분이어서 비교적 안전한 경매 물건으로 평가됩니다. 다만, 공유물분할 경매의 특성, 임대 관계 미상, 미상인 지상권 등 잠재적 리스크 요소를 사전에 철저히 검토하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 의왕역 역세권 대단지 아파트 지분 물건으로 향후 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

- 비교적 양호한 교통망 및 교육 환경.

- 권리 분석상 명확하게 소멸되는 권리가 많아 안전한 투자 가능성.

- 감정가 대비 시세 비교 분석을 통해 추가적인 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 실제 시장 가치, 경매 참여 경쟁률, 낙찰자의 투자 목적 및 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다. 제공된 감정가 659,000,000원을 기준으로 하되, 인근 실거래가 및 유사 물건의 시세 동향, 예상 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 하회하는 입찰가도 고려해 볼 수 있으나, 경쟁이 치열할 경우 감정가 이상으로 입찰가가 형성될 수 있습니다. 구체적인 입찰가 산정은 상세한 시세 조사와 현장 방문을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.