나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101100 [1] 경기도 군포시 당동 775-5 와이즈캐슬 12층1202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 군포시 당동, 지하철1호선 군포역 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무용, 상업용,
주상용, 주거용 건물들이 혼성되어 있는 주상복합지대임.

교통상황

간선도로인 군포로 주변이고, 전철1호선 군포역까지 300미터 이내의 거리로, 대중교통시설
및 간선도로 접근성 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 14층 건물의 제12층으로,
외벽은 몰탈위 페인트칠 등,
내벽은 벽지 또는 타일붙임 등이고,
창호는 새시 창호임.

이용상태

다세대주택 단위세대로, 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 등으로 구성되어 있음.

설비내역

급.배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비, 소방설비, 도시가스이용설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 조성된 부정형 토지로, 1동의 용도복합건물의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

폭 10미터 및 폭 4미터 도로와 접하여 통행 및 차량 접근 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역), 과밀억제지역, 과밀억제지역(2022-09-06),
과밀억제권역(2022-09-06).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 5. 26.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

주소: 경기도 군포시 당동 775-5, 와이즈캐슬 12층 1202호 (도로명: 경기도 군포시 군포로529번길 11)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕 14층 건물 중 12층

건물 용도: 본건은 다세대주택으로 이용 중임. (건축물대장상 복합 용도: 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설)

건축 연도: 2019년 5월 사용승인

1.2. 경매 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101100 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 253,000,000원

토지 면적: 6.60㎡ (약 2.0평)

토지 지분: 6.60㎡ (약 2.0평)

건물 면적: 41.76㎡ (약 12.6평)

건물 지분: 41.76㎡ (약 12.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 군포시 당동, 지하철 1호선 군포역 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 업무용, 상업용, 주상용, 주거용 건물들이 혼재된 주상복합지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

간선도로인 군포로 주변에 위치하며, 지하철 1호선 군포역까지 300미터 이내의 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 간선도로 접근성이 양호하여 차량 이용 또한 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 5월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경101100)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않습니다. 따라서 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 600,000원

전입/확정일자: 2024년 7월 4일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 30,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이승태)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021년 11월 29일 / 2021년 11월 1일

대항력: 없음

비고: 주택임차권의 승계인으로, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

3.4. 권리관계 요약

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 30,000,000원에 대한 인수 가능성이 존재하므로, 해당 금액을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

군포역 주변은 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 주상복합 건물이 밀집하여 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

본건 건물 내 및 주변으로 다양한 근린생활시설, 업무시설, 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

군포역 중심 상업지구 인접으로 쇼핑, 문화, 행정 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건에서 직선거리 약 800m ~ 1.5km 이내에 군포초등학교, 군포중학교, 군포고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

군포역 주변의 롯데백화점, 롯데시네마, 이마트 등 대형 편의시설 이용이 편리하며, 관공서 및 금융기관 등도 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 의료 시설

다수의 의원급 의료기관이 인근에 소재하고 있으며, 종합병원 이용도 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김 의 보증금 30,000,000원 인수 가능성을 최우선적으로 고려해야 합니다.

HUG의 권리 포기 확약서로 인해 HUG 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 최종 인수 여부는 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 건물 노후도 및 관리 상태

건축 연도가 2019년으로 비교적 신축 건물에 해당하여 노후로 인한 직접적인 리스크는 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 외벽 마감재 및 내부 상태 등은 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로1류로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제지역 등의 제한이 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한은 향후 건물 이용이나 재건축 시 영향을 줄 수 있으나, 현 시점에서는 직접적인 문제가 되지는 않을 것으로 보입니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별히 알려진 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군포역 역세권에 위치한 신축급 주상복합 건물 내 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 투자 및 실거주 가치가 높습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 김 의 존재로 인한 보증금 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다. HUG의 권리 포기로 HUG 관련 보증금 부담은 없겠지만, 김 임차인의 권리관계는 명확히 파악하고 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 군포역 역세권, 주상복합 밀집 지역으로 향후 가치 상승 기대.

* 신축급 건물: 비교적 최근 사용승인된 건물로 유지보수 비용 절감 효과.

* 다양한 편의시설: 역세권 상업지구 인접으로 생활 편의성 극대화.

* 잠재적 시세차익: 권리관계 명확화 및 임차인 문제 해결 시 시세 대비 저가 매수 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 12.6평)의 경우 3.49백만원/㎡ ~ 4.38백만원/㎡ 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 시장 가치는 대략 119,000,000원 ~ 183,000,000원 범위로 추정됩니다.

본건의 감정가는 253,000,000원으로, 최근 시세 대비 높은 편입니다.

가장 큰 리스크 요인인 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 30,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 총 매수 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

HUG 관련 보증금 235,000,000원은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

이에, 시장 가치와 인수될 보증금을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

최근 시세 및 보증금 인수 부담을 감안하여, 감정가 대비 할인율을 적용한 입찰가격을 제안합니다.

보수적인 접근으로 감정가의 약 60% 수준인 150,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

만약 30,000,000원의 보증금을 인수하게 된다면, 총 매수 비용은 180,000,000원이 됩니다. 이는 상위 시장 가치 범위에 해당합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 145,000,000원 으로 제안하며, 상세한 판단은 현장 조사 및 법률 검토 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.