나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101108 [1] 경기도 안양시 만안구 박달동 38-4 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘 · 평가일 2025.06.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 박달동 소재 '박달초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 상가, 단독 및 다가구등 주택, 아파트 단지가 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물 중 제1층 제105호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅, 인조석붙임 등 .
내벽 : 몰탈위 페인팅 등.
창호 : 샷시 등.

이용상태

근린생활시설(셀프빨래방)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별 냉난방구조 등.

토지의 형상 및 이용상태

5필일단의 사다리형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 소로1류, 본건 남동측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 박달동 38-4: 도시지역, 제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 지적재조사 사업지구
2. 박달동 37-8: 도시지역, 제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 지적재조사 사업지구
3. 박달동 37-10: 도시지역, 제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 지적재조사 사업지구
4. 박달동 38-5: 도시지역, 제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 지적재조사 사업지구
5. 박달동 38-6: 도시지역, 제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 지적재조사 사업지구

공부와의 차이

집합건축물대장상 용도 일반음식점으로 기재되어 있으나 현황 셀프빨래방으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도 일반음식점으로 기재되어 있으나 현황 셀프빨래방으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101108 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 박달동 38-4 1층 105호 (신주소: 경기도 안양시 만안구 박달로497번길 62, 1층 105호)

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 일반음식점, 현황 셀프빨래방)

감정가: 291,000,000원

토지면적: 20.88㎡ (약 6.32평)

토지지분: 20.879㎡ (약 6.32평)

건물면적: 37.27㎡ (약 11.27평)

건물지분: 37.27㎡ (약 11.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안양만안새마을금고

특이사항: 개발행위허가제한구역

1.1. 입지조건

위치: 경기도 안양시 만안구 박달동 소재, 박달초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위는 상가, 단독 및 다가구 주택, 아파트 단지가 혼재하는 지역입니다.

교통: 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 1호선 안양역까지 버스 환승 또는 도보 이동이 가능합니다.

도로: 본건 남서측으로 소로1류, 남동측으로 소로3류와 접하고 있어 차량의 접근 및 통행이 용이합니다.

혐오시설: 인근 지역(박달2동)에 폐기물 처리 시설, 적환장, 도축장 등 혐오시설이 존재하거나 과거 논란이 있었던 이력이 확인되었습니다. 이는 주거 및 상업 시설의 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 환경적 요인으로 인한 불편을 초래할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

곽 씨가 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원에 2018년 11월 8일부터 거주(사업) 중입니다.

해당 임차인은 배당신고를 하였으나, 등기부상 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

집합건물 등기부 요약:

말소기준권리: 2011년 6월 28일 접수된 안양만안새마을금고의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

- 근저당권 (을1, 안양만안새마을금고)

- 가압류 (갑4, 서울보증보험)

- 가압류 (갑5, 중소기업은행)

- 가압류 (갑6, 경기신용보증재단)

- 임의경매개시결정 (갑7, 안양만안새마을금고)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 명시된 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권 없음)

총 채권액: 등기부상 총 채권액은 356,282,473원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 제2종일반주거지역 내 1층 근린상가로, 현재 셀프빨래방으로 운영 중입니다.

주변에 상가, 주택, 아파트 단지가 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

박달초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모, 인근 거주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있습니다.

셀프빨래방은 비교적 낮은 운영 인력으로 관리가 가능하며, 1인 가구 증가 등 주거 환경 변화에 따라 수요가 꾸준히 유지될 수 있는 업종입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 박달초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 버스 노선이 다양하게 운행되는 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

개발행위허가제한구역: 토지이용계획상 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 향후 건물의 증축, 대수선 등 개발 행위에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 장기적인 자산 가치 상승에 영향을 줄 수 있습니다.

공부상 용도와 현황 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도는 일반음식점으로 기재되어 있으나, 실제 현황은 셀프빨래방으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 변경이나 용도 관련 민원이 발생할 소지가 있습니다. (현재 셀프빨래방은 제1, 2종 근린생활시설로 이용 가능하나, 최초 허가 용도와의 차이는 인지해야 합니다.)

혐오시설 밀집 가능성: 인근 지역(박달2동)에 폐기물 처리 시설, 적환장, 도축장 등 혐오시설이 존재하거나 과거 논란이 있었던 이력이 확인되었습니다. 이는 주거 및 상업 시설의 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 환경적 요인으로 인한 불편을 초래할 수 있습니다.

임차인 관련: 임차인 곽 씨는 등기부상 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 이에 따라 임차인의 보증금 1,000만원 전액 인수 여부는 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서의 잠재적 마찰 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구에 위치한 1층 근린상가로, 현재 셀프빨래방으로 운영 중에 있어 즉시 수익 창출이 가능합니다.

감정가 대비 총 채권액이 높지 않고, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

하지만 개발행위허가제한구역 지정, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 그리고 인근 지역의 혐오시설 존재 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

전반적으로 지역 상권의 특성을 고려한 투자 판단이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 운영 가능성: 현재 셀프빨래방으로 운영 중이며, 특별한 문제 없이 영업이 지속될 경우 안정적인 임대 수익 또는 직접 운영 수익을 기대할 수 있습니다.

낮은 권리 분석 위험: 말소기준권리 하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없습니다.

시세 대비 저평가 가능성: 개발행위허가제한구역 및 혐오시설 인접성 등의 리스크 요인으로 인해 경쟁률이 낮을 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가격, 향후 개발 가능성, 그리고 낙찰을 위한 전략적 판단이 불가하여 어렵습니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'이 없는 점을 고려하여 산정해야 하며, 이는 감정가 291,000,000원을 기준으로 하되, 개발행위허가제한, 혐오시설 인접성 등의 리스크와 현재 운영 중인 셀프빨래방의 수익성, 주변 상권 분석을 통해 보수적으로 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 부동산 중개업소 상담, 유사 물건 낙찰가 분석 등 추가적인 심층 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.