나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52515 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1089-19 비1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52515 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1089-19 비1층101호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경52515
• 주소: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2안길 12, 비1층101호
• 용도: 다세대주택

안산지원 경매4계 2025타경52515 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2안길 12, 비1층101호 | 감정가: 45,900,000원 | 최저가: 32,130,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안산지원 2025타경52515 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52515 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1089-19 비1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 45,900,000원

토지면적: 17.48㎡ (약 5.29평)

토지지분: 17.48㎡ (약 5.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.35㎡ (약 9.48평)

건물지분: 31.35㎡ (약 9.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 근OOOOOOOOOOO (개인정보 보호를 위해 일부 비공개)

특이사항: 해당 정보 없음

주의사항: 해당 정보 없음

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '선부중학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.

건물 구조

해당 건물은 알씨조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물 내 비1층 101호이며, 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 구성되어 있습니다.

이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다. (내부구조도는 별도 참조)

설비내역

건물에는 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

토지는 인접 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

본건 토지의 남측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다.

공부와의 차이

건축물대장 등 공부상 내용과 현황 사이에 차이는 없습니다.

기타 참고사항

임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치하며, '선부중학교' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변에는 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있어 주거 지역의 특성을 보이며, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 조화롭게 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이한 지역입니다. 차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 위치한 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 '근OOOOOOOOOOO'입니다. 임의경매의 경우, 일반적으로 경매 절차를 통해 선순위 담보권이나 채권이 소멸되는 경우가 많아 낙찰자는 비교적 권리 관계가 깨끗한 부동산을 취득할 가능성이 높습니다. 다만, 실제 권리 분석은 등기부등본 등 관련 서류를 상세히 확인해야 하며, 본 보고서에는 제공된 정보만을 바탕으로 기술되었습니다.

1.5. 상권분석

해당 지역은 주거 밀집 지역으로서, 다세대주택과 아파트 단지를 배후로 두고 다양한 근린생활시설이 자리하고 있습니다. 이는 지역 주민들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있음을 시사합니다. 학교와 공원이 인접해 있어 학생 및 가족 단위의 유동인구가 있으며, 일상생활에 필요한 마트, 식당, 병원 등의 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

주변 교육시설로는 '선부중학교'가 인접해 있으며, '선부고등학교' 등 또한 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 교통망으로는 '안산 버스 6', '안산 버스 9', '511번' 버스 등이 운행되고 있으며, '선부역' (서해선) 및 '신길온천역' (4호선) 등 지하철 이용도 가능하여 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다. 지역 내 '안산종합시장' 등이 있어 장보기 등 생활 편의를 제공합니다.

주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '임대관계 미상'으로, 현재 해당 호실에 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, '비1층'이라는 점은 채광, 환기, 습기 등에서 다른 층에 비해 불리할 수 있으며, 3층 건물 내 101호라는 점을 고려할 때 건물 노후화 및 관리 상태에 대한 확인이 필요합니다. 토지이용계획 상 다양한 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등)이 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 4590만원입니다. 주거 밀집 지역에 자리하여 기본적인 편의시설 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. '선부중학교'를 비롯한 교육 시설과 공원 등이 인접해 있어 정주 여건은 보통 이상으로 판단됩니다. 다만, 비1층이라는 점과 임대 관계 미확인, 다수의 토지이용 제한 사항 등은 고려해야 할 부분입니다. 4,590만원이라는 감정가는 현재 부동산 시장 상황과 물건의 특성을 고려했을 때 투자를 고려해볼 만한 수준으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 저렴한 감정가 : 4,590만원이라는 감정가는 소액 투자 또는 실거주 목적으로 접근하기에 부담이 적습니다.

2. 안정적인 주거 지역 : 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 안정적인 주거 지역에 위치하여 공실 위험이 비교적 낮을 수 있습니다.

3. 교통 및 편의시설 접근성 : 인근 버스정류장 및 향후 개발 가능성이 있는 역세권(선부역 인근) 접근성을 고려할 때, 투자 가치가 있습니다.

4. 명도 리스크 관리 : 임대차 관계를 명확히 파악하고 신속하게 명도를 진행할 경우, 추가적인 비용 발생을 최소화할 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 반드시 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태, 주변 환경, 임대 가능성 등을 직접 확인하시고, 권리 분석을 포함한 면밀한 검토를 거치시길 바랍니다.

법원 정보

안산지원 경매4계