나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52529 [1] 경기도 시흥시 신천동 314-39 태영탑스빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 ""소래초등학교"" 서측 인근에
위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설, 공원
등이 혼재하는 기존주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철
신천역 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2002.07.20일에 사용승인된 철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕
4층건내 4층 401호로서
외벽: 드라이비트 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

디세대주택(방1, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재방재설비, 도시가스 난방설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 디세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축
사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52529 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 신천동 314-39 태영탑스빌 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 74,000,000원

* 토지면적: 12.35㎡ (약 3.73평)

* 건물면적: 27.75㎡ (약 8.39평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO (임차인 김선경)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축물 사용승인일: 2002년 7월 20일

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 4층 건물 내 4층 401호

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 소래초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 기존 주택지대로 제반 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 신천역이 소재하는 등 교통 여건은 보통임.

* 인접 도로상태: 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

* 주변 시설: 소래초등학교, 신천역, 근린생활시설, 공원 등이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 혐오시설: 주변 탐색 결과, 본 물건지 및 인근에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 21일 접수된 국민은행의 가압류 (말소기준권리)

* 등기부 현황:

* 소유권 관련 등기: 2008년 2월 26일, 2009년 4월 24일, 2022년 4월 5일(매매) 소유권이전 등기.

* 말소 예정 권리: 국민은행 가압류, 구미세무서장 압류.

* 강제경매 개시 결정: 2025년 6월 5일, 채권자 김선경 신청 (채권액 44,000,000원).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김선경

* 보증금: 44,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2013년 10월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 보증금 44,000,000원은 경매를 통해 회수될 것으로 예상됨. 따라서 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 특이사항 없음.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월, 인근 지역 (신천동) 다세대주택 매매 사례 (전용면적 기준):

* 58.59㎡ (2003년 건축, 삼형스카이빌): 110,000,000원 (약 187.7만원/㎡)

* 43.32㎡ (2001년 건축, 동서아트빌2차): 115,000,000원 (약 265.5만원/㎡)

* 55.64㎡ (2001년 건축, 두성하이츠빌): 110,000,000원 (약 197.7만원/㎡)

* 시세 추정: 본건은 전용면적 27.75㎡로, 최근 거래된 사례들과 비교 시 면적이 작음. 최근 사례의 평균 제곱미터당 가격(약 198만~265만 원)을 적용하면, 본건의 적정 시세는 약 55,000,000원 ~ 73,500,000원 범위로 추정됨. 감정가 74,000,000원은 면적 대비 높은 편이나, 일부 고가 거래 사례와 유사한 수준임.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대 주택 밀집 지역으로, 조용한 주거 환경을 갖추고 있음.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 소래초등학교, 신천역 상업지구 접근이 용이하여 생활 편의성이 높음.

* 교통: 신천역을 중심으로 한 대중교통 이용이 편리하며, 도로망이 잘 구축되어 있어 차량 이용도 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김선경 임차인은 대항력과 함께 보증금 44,000,000원을 가지고 있으며, 해당 임차인이 채권자가 되어 경매를 신청하였음. 경매 절차에서 보증금이 회수될 것으로 예상되나, 낙찰자는 명도 절차를 신속히 진행해야 함.

* 건물 노후도: 2002년 준공으로 약 24년차 건물이며, 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

* 소형 면적: 전용면적 8.39평으로 1~2인 가구에 적합한 소형 주거 공간임.

1.6. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 다세대주택으로, 소래초등학교와 신천역 인근에 자리하여 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 감정가 74,000,000원 대비 최근 인근 시세는 면적을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 소형 면적임에도 불구하고 일부 고가 거래 사례와 유사한 수준으로, 향후 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 채권자가 되어 경매를 신청한 사례로, 임차인의 보증금은 경매 절차 내에서 해결될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 절차는 철저한 준비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 다세대 주택 밀집 지역으로 안정적인 수요가 예상됨.

* 역세권 인접: 신천역 도보 이용 가능 거리로 교통 편의성이 우수함.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 투자용으로 접근성이 좋은 소형 주거 공간.

* 잠재적 가치: 향후 시흥시의 개발 계획 및 지역 가치 상승에 따른 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가 74,000,000원, 최근 거래된 인근 유사 면적 대비 추정 시세는 약 55,000,000원 ~ 73,500,000원 범위로 분석됨.

* 대항력 있는 임차인이 채권자가 되어 경매를 신청하였으므로, 낙찰 후 인수할 보증금 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 신중한 접근을 위해 감정가의 90% 수준인 66,600,000원을 예상 입찰가로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.