나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56246 [1] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 비동 22층2225호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 ""청곡초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 아파트, 학교, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물내 22층 2225호로서,

외벽 : 석재 및 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2019-04-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권 역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56246 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 비동 22층2225호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 5.32㎡ (약 1.61평)

토지지분: 5.32㎡ (약 1.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.51㎡ (약 6.20평)

건물지분: 20.51㎡ (약 6.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 2019년

해당 층: 22층 (총 24층)

전용면적: 20.51㎡

1.3. 감정가

감정가: 106,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 '청곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 아파트, 학교, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 부정형으로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 본건 주변으로는 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호 구역, 준보전산지, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 수원지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 배OO입니다.

3.2. 권리 분석 (말소기준권리 및 인수/소멸 권리)

말소기준권리는 수원지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025타경56246)입니다.

말소되는 권리: 갑2 (소유권이전1번신탁등기말소)

인수되는 권리: 을1 (주택임차권, 권리자: 배정인, 권리금액: 110,000,000원). 해당 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 배정인

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-02-27

확정일자: 2023-01-31

대항력: 있음

비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

3.4. 채권 총액 및 등기부 요약

등기부요약상 주요 권리는 다음과 같습니다.

* 을1: 주택임차권 (배정인, 110,000,000원, 인수)

* 갑5: 강제경매 (배정인, 110,000,000원, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 110,000,000원 (강제경매개시결정 등기부채권 총액 기준)

4. 상권분석

4.1. 건물 내외부 용도

힉스유타워는 지식산업센터, 오피스텔, 아파트, 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등 복합 용도로 구성된 대규모 단지입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 속한 기흥힉스 도시첨단산업단지 내에는 다양한 업무 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재합니다. 다만, 단지 외곽의 대규모 상업시설이나 마트 등은 다소 거리가 있어 인근 지역(흥덕지구, 기흥역 등)을 이용해야 할 수 있습니다.

4.3. 산업단지 연관성

기흥힉스 도시첨단산업단지 내에 위치하여 관련 종사자들의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

건물 내부에 근린생활시설이 갖추어져 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

주변에 청곡초등학교가 위치하며, 다수의 초중고교 및 대학교가 반경 내에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 위험

을구 1번 임차권(배정인, 보증금 1억 1천만원)이 대항력 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실질적인 매수 비용 증가로 이어질 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다. 채권자 겸 임차인이 신청한 경매이나, 배당 결과에 따라 인수 여부가 결정됩니다.

6.2. 소형 면적 활용도

전용면적 20.51㎡ (약 6.2평)의 소형 오피스텔로, 실거주 또는 임대 시 활용도가 제한될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부 (검색 결과)

주변 시설 검색 결과, 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 도시첨단산업단지, 주거 시설, 학교 등이 복합된 지역으로 개발 계획에 따라 관리되고 있습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 잠재적 위험

건물 자체의 하자, 관리 상태, 임대 시장 변동성 등 일반적인 부동산 투자 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구에 위치한 힉스유타워 비동 22층 오피스텔로, 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 지식산업센터, 오피스텔 등이 복합된 단지 내에 있어 직주근접 수요를 기대할 수 있으며, 교통 및 생활 환경도 보통 수준입니다. 가장 중요한 권리 관계는 선순위 대항력 있는 임차인(배정인, 보증금 1억 1천만원)의 존재이며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 채권자(배정인)가 임차인이기도 하여 배당 순위에 따른 인수 금액이 결정될 것으로 예상되나, 보수적으로는 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 기흥힉스 도시첨단산업단지 내 위치로 관련 종사자 대상 임대 수요 확보 가능.

* 복합 단지 내 위치로 주거 및 편의시설 접근성 양호.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 및 실거주 수요 충족 가능.

* (추가 분석 필요) 시세 대비 저평가 가능성 탐색.

9. 예상 입찰가

감정가: 106,000,000원

최근 매매가 (2026년 5월 11일): 95,000,000원 (5층)

최근 매매가 (2026년 4월 7일): 72,000,000원 (18층)

최근 매매가 (2026년 4월 7일): 72,000,000원 (16층)

평균 최근 매매가: 약 79,667,000원

중요 고려사항:

본 건은 을구 1번 임차권(보증금 110,000,000원)을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실질적인 총 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

입찰가 산정:

최근 거래된 최저가(72,000,000원)를 기준으로 인수 보증금(110,000,000원)을 합하면 총 182,000,000원이 됩니다. 이는 최근 최고가(95,000,000원)에 인수 보증금을 더한 205,000,000원보다 낮지만, 감정가 106,000,000원과 비교 시에도 높은 금액입니다.

임차인이 배당에서 전액 변제받지 못할 경우를 대비하여, 실질 총 부담액이 현재 시세보다 높지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 접근으로, 인수 보증금을 제외한 입찰가는 최근 매매가 하단부에서 고려하는 것이 합리적입니다.

만약 최고가 9,500만원을 기준으로 역산하면, 매수인이 인수할 보증금이 없다고 가정했을 때의 최대 입찰가는 9,500만원이 됩니다. 하지만 본 건은 1억 1천만원을 인수해야 하므로, 9,500만원에 낙찰받으면 총 2억 500만원이 지출됩니다.

이를 고려하여, 실질 총 부담액이 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 수준이 되도록 입찰가를 설정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 60,000,000원

(이 경우 총 실질 부담액: 60,000,000원(입찰가) + 110,000,000원(인수 보증금) = 170,000,000원)

주의: 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁자, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으며, 법원 배당 현황을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.